האם דווקא עכשיו הזמן הכי טוב לקנות דירה?

אלעד אפרגן 

רגע לפני שסיימתי את חטיבת הביניים ועליתי לכיתה י', נשאלתי על ידי רכזת השכבה באיזו מגמה ארצה ללמוד בתיכון. מבין שלל האפשרויות שהיו שם, קרצה לי האפשרות ללמוד כלכלה וסוציולוגיה. תמיד התעניינתי בכלכלה ובהתנהגות האנושית שמשפיעה עליה (ולהיפך).

בשיעור הראשון בכלכלה, ציירה המורה חנה ציר Y וציר X על הלוח. ליד ציר אחד היא כתבה "תותחים", ולצד הציר השני: "חמאות". אז היא ציירה שתי עקומות נגדיות, המשיקות בנקודה אחת בלבד. היא קראה להן עקומת ה"היצע" ועקומת ה"ביקוש", והסבירה שנקודת ההשקה היא נקודת שווי המשקל ביניהם. כלומר, המקום שההיצע תואם בו את הביקוש – מביא למחיר שיווי משקל.

השיעור הראשון הסתכם בכך שהבנתי שככל שההיצע גדל ביחס לביקוש, כך יורדים המחירים של המוצר וככל שההיצע קטן – מחירו של המוצר עולה. הגיוני בסך הכל, חשבתי לעצמי, שמוצר במחסור בעל נדירות מסוימת יימכר במחיר גבוה ממוצר המצוי בשפע.

ואיך כל זה קשור לעכשיו? ובכן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה דוח על מצב הנדל"ן. הדוח קבע כי לפי מחירי המכירה בחודשים ינואר-פברואר 2023 לעומת מחירי המכירה בדצמבר 2022 לינואר 2023 – קיימת ירידה של 0.2% במחירי הדיור הכלליים (יד ראשונה ויד שנייה). ירידה זאת מהווה ירידה ראשונה במחירי הדיור מזה שלוש שנים (טרם תקופת הקורונה).

אם מנטרלים את שוק דירות היד שנייה ואת הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן/מחיר מופחת, הרי שבשוק הדירות החדשות, כלומר בשוק החופשי, מדובר בירידה של כ-5% במחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים. כלומר, ירידה משמעותית לכל הדעות.

רבות נכתב על הפעולות שיש לנקוט לטובת הורדת מחירי הדיור, התוכניות השונות שנהגו על ידי הממשלות השונות ושרי האוצר והשיכון השונים לאורך השנים. במרבית המקרים הירידה הייתה מזערית עד לא קיימת, ובשנה שלפני כן אף חזינו בעלייה של כ-20% במחירי הדיור. כך או כך, לא נמצאה פעולה יזומה של הממשלה שבכוחה להביא לירידה אפקטיבית במחירי הדיור.

והנה, דווקא המלחמה באוקראינה, העלאות הריבית והאינפלציה המשתוללת מהווים את הקטליזטור לירידה במחירי הדיור.

כשהביקוש יורד, המחיר חייב לרדת אתו

ריבית עולה משמעותה שהכסף שלווים נוטלי המשכנתאות עולה יותר כסף, מה שמכביד על משק הבית. מכאן, פחות ופחות משכנתאות נלקחות, ופחות ופחות דירות נרכשות. תוסיפו לכך את ערוצי התקשורת השונים המדווחים על משבר בשוק הנדל"ן, והאווירה הכללית השוררת בישראל בימים אלה, והנה לכם מצב של ירידה קיצונית ברכישת דירות. וכשהביקוש יורד, כמו שחנה המורה אמרה לי לפני עשרות שנים – המחיר חייב לרדת יחד אתו.

אלא שכשהריבית עולה, גם ההלוואות שנוטלים יזמי הנדל"ן מתייקרות. מכאן, שהם רוכשים פחות מגרשים ומקפיאים התחלות של בנייה חדשה. במילים אחרות – ההיצע קטן. כיוון שבנדל"ן תהליכים לוקחים זמן, הרי שעד שנראה את הירידה בהיצע משפיעה על השוק יחלפו שנתיים-שלוש.

כיוון שהכלכלה היא מחזורית, הרי אף אחד לא חושב שהריבית תעלה לנצח. ההערכות מדברות על כך שבתחילת 2024 נתחיל לראות ירידה בריבית ובאינפלציה. כשאלה ירדו – הביקוש יעלה. וכשביקוש עולה פוגש היצע קטן – אתם כבר יודעים: מחירי הדיור יעלו.

כולם יודעים שהחוכמה היא לקנות שהשוק למטה, השאלה היא איך יודעים אם הוא הגיע לתחתית?

דבר אחד ברור, הסטטיסטיקה של ירידת המחירים לא מעניינת את גב' כהן מחדרה שמבקשת לקנות דירה. היא מבינה את הסיטואציה שתוארה לעיל. היא מבינה שיזמים שמוכרים היום דירות, רכשו קרקעות לפני עלייה של 20% במחירי הדיור רק בשנה שעברה, ומכאן שיש להם מספיק מרווח כדי לתת הנחות משמעותיות ממחירי המכירה הקיימים. לכן, בחוכמה תעשה הגב' כהן אם תיגש לרכוש דירה במשרד מכירות דווקא עכשיו – ותקבל הנחה מקסימלית.

אם תמתין הגב' כהן, היא תגלה שהריבית חדלה מלעלות, האינפלציה יורדת, הרוכשים חוזרים לרכוש דירות ואילו ההיצע – קטן. זה קורה ברגע. הלך הרוח משתנה מהר מאוד, והתגובה של משרדי המכירות משתנה באופן מיידי, כך שהיכולת של הגב' כהן להשיג הנחה משמעותית על מחיר הדירה תלך ותקטן.

בשיעור הראשון בסוציולוגיה למדתי שאנשים תמיד רוצים את מה שאין. כלומר, את מה שבמחסור. אם המוצר נמצא בשפע – אנשים פחות יתרגשו מהצורך להחזיק/לרכוש אותו, וירגישו פחות דחף לבצע עסקה עליו. החוכמה היא לזהות את המגמות בשוק, לא להיות קונפורמיסטים וללכת כעדר אחרי הלך הרוח הציבורי. להסתכל על עסקה ספציפית בראייה ארוכת טווח, ולקבל החלטות שיכולות לקדם אותנו פרטנית ולעזאזל הסטטיסטיקה.

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברת ישראל-אירופה >> israel-europe.co.il