הזדמנות נדל"נית: למה עכשיו הזמן הטוב ביותר לקנות דירה?

מאת אלעד איפרגן 

רגע לפני שסיימתי את חטיבת הביניים ועליתי לכיתה י', נשאלתי על ידי רכזת השכבה באיזו מגמה ארצה ללמוד בתיכון. מבין שלל האפשרויות שהיו שם, קרצה לי האפשרות ללמוד כלכלה וסוציולוגיה. תמיד התעניינתי בכלכלה ובהתנהגות האנושית שמשפיעה עליה (ולהיפך).

בשיעור הראשון בכלכלה, ציירה המורה חנה ציר Y וציר X על הלוח. ליד ציר אחד היא כתבה "תותחים", ולצד הציר השני: "חמאות". אז היא ציירה שתי עקומות נגדיות, המשיקות בנקודה אחת בלבד. היא קראה להן עקומת ה"היצע" ועקומת ה"ביקוש", והסבירה שנקודת ההשקה היא נקודת שווי המשקל ביניהם. כלומר, המקום שההיצע תואם בו את הביקוש – מביא למחיר שיווי משקל.

השיעור הראשון הסתכם בכך שהבנתי שככל שההיצע גדל ביחס לביקוש, כך יורדים המחירים של המוצר וככל שההיצע קטן – מחירו של המוצר עולה. הגיוני בסך הכל, חשבתי לעצמי, שמוצר במחסור בעל נדירות מסוימת יימכר במחיר גבוה ממוצר המצוי בשפע.

ואיך כל זה קשור לעכשיו? ובכן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לאחרונה דוח על מצב הנדל"ן. הדוח קבע כי לפי מחירי המכירה בחודשים ינואר-פברואר 2023 לעומת מחירי המכירה בדצמבר 2022 לינואר 2023 – קיימת ירידה של 0.2% במחירי הדיור הכלליים (יד ראשונה ויד שנייה). ירידה זאת מהווה ירידה ראשונה במחירי הדיור מזה שלוש שנים (טרם תקופת הקורונה).

אם מנטרלים את שוק דירות היד שנייה ואת הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות מחיר למשתכן/מחיר מופחת, הרי שבשוק הדירות החדשות, כלומר בשוק החופשי, מדובר בירידה של כ-5% במחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים. כלומר, ירידה משמעותית לכל הדעות.

רבות נכתב על הפעולות שיש לנקוט לטובת הורדת מחירי הדיור, התוכניות השונות שנהגו על ידי הממשלות השונות ושרי האוצר והשיכון השונים לאורך השנים. במרבית המקרים הירידה הייתה מזערית עד לא קיימת, ובשנה שלפני כן אף חזינו בעלייה של כ-20% במחירי הדיור. כך או כך, לא נמצאה פעולה יזומה של הממשלה שבכוחה להביא לירידה אפקטיבית במחירי הדיור.

והנה, דווקא המלחמה באוקראינה, העלאות הריבית והאינפלציה המשתוללת מהווים את הקטליזטור לירידה במחירי הדיור.

ירידת הביקוש גורמת למחיר לרדת איתו מכיוון שריבית עולה מייקרת את עלות המשכנתאות, מה שמפחית את יכולתם של משקי הבית לרכוש דירות ומוריד את מספר המשכנתאות הנלקחות. כתוצאה מכך, פחות דירות נרכשות, והירידה בביקוש מפעילה לחץ כלפי מטה על המחירים. בנוסף, דיווחים תקשורתיים על משבר בשוק הנדל"ן והאווירה הכללית בישראל תורמים לירידה קיצונית ברכישת דירות, מה שמחזק את הקשר בין ירידת ביקוש לירידת מחירים.