7 דרכים להפוך דייר סרבן – לשכן נאמן

כמו בהרבה מדינות אחרות ברחבי העולם, גם ההתפתחות האורבנית של ערי ישראל תלויה יותר ויותר בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלו פרויקטים שמאפשרים לחזק ולהרחיב תשתיות, להוריד חניות אל מתחת לפני האדמה, לשפר את נראות ועיצוב הבתים, להקים תשתיות ציבוריות נדרשות בקרבת השכונות – וכמובן, להגדיל את היצע הדירות.

כדי שעבודות פינוי-בינוי ייצאו אל הדרך, נדרשת הסכמת התושבים שבתיהם צפויים להיהרס כדי לפנות את מקומם לבניינים ושטחים ציבוריים חדשים. החוק מגדיר רוב נדרש של שני שליש מהיחידות בפרויקט כולו, לפחות 60% מהיחידות בכל בניין ו-51% מהשטחים המשותפים כדי לאשר הסכם פינוי-בינוי.

אלא שגם אחרי שהושג הרוב הדרוש, צצים לא פעם דיירים שחוששים לחתום על העסקה או שמציבים לכך תנאים בלתי סבירים. "חשוב להבין שברוב המכריע של המקרים, הסירוב לחתום נובע מתוך חששות אמיתיים ולגיטימיים", מסביר דרור מולכו, מנהל קשרי דיירים בדוניץ-אלעד. "אנשים לא מונעים מתוך רצון לתקוע מקלות בגלגלים של יתר השכנים".

החוק אמנם מעניק כלים משפטיים להתמודדות עם דיירים כאלה, אבל לפני שנוקטים בהליכים כאלה – ישנן דרכים נוספות ששווה לנסות. הנה כמה מהן (הדוגמאות מנוסחות בלשון זכר אך פונות לשני המינים).

1. שבו אתו ותבדקו: איפה קשה לו? קצת אמפטיה לא תזיק

הרוב המכריע של מקרי הסירוב הוא לא עניין של גחמה, אלא קשיים אמיתיים של הדיירים – בין אם כלכליים, שיקולי נוחות, בריאות ואולי הדיירים פשוט רגילים וממש אוהבים את הדירה שלהם. דרך יעילה לפתור את הקושי או את ההתנגדות היא לבחון ולהגדיר את הקשיים, הצרכים והרצונות – כדי שניתן יהיה להתקדם לפתרונות. בחלק מהמקרים ניתן לערב עובדים סוציאליים או מגשרים מקצועיים כדי לצמצם התנגדויות ולהגיע לשורש הבעיה והפתרון.

2. צרו שקיפות ובהירות בתהליך

אחד הקשיים של מודל פינוי-בינוי הוא שבמשך תקופה לא מבוטלת בתחילת הפרויקט, קיימת אי בהירות לגבי התמורה שיקבלו הדיירים שמפנים את דירתם. עדיין לא ידוע באיזה בניין תמוקם הדירה החדשה שלהם, באיזו קומה או באיזה צד של הבניין, לצד שאלות חשובות נוספות. ליווי בהיר ושקוף של דיירים סרבנים, תוך עדכון שלהם בכל פרט בתהליך, מייצר אמון הדדי ומקטין את הצורך להתנגד. בנוסף, חשוב מאוד להימנע מהבטחות שאין ליזם ודאות לקיומן.

3. נסו לערב בן משפחה 

בחלק מהמקרים, אפשר להקל על ההתמודדות עם דיירים סרבנים על ידי יצירת ערוץ תקשורת עם בן משפחה שיכול לשמש כמתווך. חשוב מאוד להקפיד שבן המשפחה שנבחר נמצא בקשרי אמון ובעל יכולת השפעה על הדייר, כדי שלא להחמיר את הסירוב בהוספת מוקד התנגדות נוסף. על ידי התקשרות עם בן המשפחה ניתן לתווך את המסרים והפתרונות לדייר באופן שמותאם לו ולחששות שלו בתהליך.  

4. השתמשו ב"חוק הקשיש"

החוק מתייחס לאדם שבזמן החתימה על העסקה היה בן 70 לפחות והתגורר בבניין המיועד לפינוי במשך שנתיים לפחות, ומגדיר חלופות שיקלו על דיירים מבוגרים בתהליך. למשל, מעבר למגורים בבית אבות לצד תשלומי איזון עד שווי הדירה; וקבלת דירה חלופית מהיזם בשווי זהה לדירה שפינה – כולל זכות הדייר לבקש שתימצא בקרבת מקום. ניתן גם לקבל פיצוי בשווי הדירה של הדייר לצורך קניית דירה אחרת. במקרה של דיירים סרבנים מבוגרים, החוק יכול לשמש ככלי מצוין להתגברות על קשיים.

5. טפחו נציגות דיירים יעילה

כפי שצוין בסעיף שלוש, נוכחות של מתווך אמין ומקובל על הדייר, היא כלי יעיל במיוחד להפחתת התנגדויות. טיפוח נציגות דיירים שמייצגת נאמנה את צרכיהם, יודעת להציג בפניהם את היתרונות הכלכליים והקהילתיים, ומייצגת אותם מול היזמים בפתרון בעיות – הוא אינטרס מובהק של כל צדדי העסקה. אם לא קיימת נציגות כזאת לפני תחילת הפרויקט, כדאי לשקול להקים אותה כדי שתשמש כמתווך בין היזם לדיירים.

6. הסתייעו בגופים ציבוריים

הרשות להתחדשות עירונית היא גוף ממשלתי, שמנגיש מידע בעל ערך רב לפרויקטים של התחדשות עירונית. בין היתר תמצאו ברשות הסכמי מדף, המלצות והנחיות לקיום התחדשות עירונית. המידע הזה יכול לסייע לפרק לא מעט התנגדויות, ולהעניק בהירות בקשר לעתיד. בחלק מהמקרים, ניתן לפנות גם לסיוע של המנהלת העירונית ברשות המקומית (אלו שמפעילות מנהלות כאלה) לצורך הכוונה וסיוע.

7. צאו מהקופסה ומצאו פתרונות יצירתיים

לא כל סוגיה של דיירים סרבנים מקבלת מענה בחוק, ולכן נדרשת מידה ניכרת של יצירתיות כדי לפתור אותם. אפשר לחשוב על פתרון נקודתי של סיוע מגורמים רפואיים (למשל, במקרים של דייר מבוגר וחולה), או התאמות תכנוניות לאנשים עם מוגבלויות.

במקרים אחרים הקושי עשוי להיות משפטי ולדרוש סיוע של עורכי דין, עובדים סוציאליים ועובדי רווחה, או בעיות רישום מורכבות שבהם נדרשת ועדת חריגים. ולבסוף, ישנם הדיירים עצמם, שיכולים לעתים בכוחות משותפים לייצר תמורה איכותית שתשכנע את הדייר לחתום על מסמכי ההסכמה.

"בסופו של דבר, יכולת השכנוע הטובה ביותר לא נמצאת אצל עורך הדין ולא אצל היזם – אלא אצל השכנים ובין בעלי הדירות עצמם", מסכם מולכו. "ככל שתדעו לתקשר טוב יותר, לגלות הבנה ולהתגבש כקהילה מאוחדת, תוכלו להתגבר ביחד על מרבית הבעיות שמתעוררות בפרויקטים כאלה".