הדרך לדיור בר השגה: כל מה שצריך לדעת על "מחיר למשתכן"

מדובר בתוכנית ממשלתית שפועלת באמצעות מכרזים ממשלתיים, בהם יזמים מתחרים על הזכות לבנות דירות במחיר מופחת. היזמים מקבלים מענק מהמדינה שמוזיל את עלות הבנייה, ובתמורה הם מתחייבים למכור את הדירות במחיר מוגבל, לפי קריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה.

לאנשים שעומדים בקריטריונים הבאים:
1. חסרי דירה או משפרי דיור.
2. בעלי הכנסה נמוכה או בינונית.
3. אנשים שמתגוררים בישראל 5 שנים לפחות.

הקריטריון של הכנסה נמוכה או בינונית מוגדר על ידי הממשלה, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בשנת 2023, ההכנסה המרבית המזכה בתוכנית מחיר למשתכן הייתה:
- משפחה עם שני הורים וילד אחד: 19,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).
- משפחה עם שני הורים ושני ילדים: 22,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).
- משפחה עם שני הורים ושלושה ילדים: 25,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).

גם משפחות חד הוריות זכאיות להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן, גם אם ההכנסה שלהן גבוהה מההכנסה המרבית המזכה בתוכנית עבור משפחות עם שני הורים.
להלן ההכנסה המרבית המזכה בשנת 2023, למשפחות חד הוריות:
- משפחה חד הורית עם ילד אחד: 23,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).
- משפחה חד הורית עם שני ילדים: 26,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).
- משפחה חד הורית עם שלושה ילדים: 29,000 ש"ח לחודש (הכנסה ברוטו).

התוכנית כוללת מגוון רחב של דירות, בגדלים ובמחירים שונים. הדירות נמצאות במקומות שונים ברחבי הארץ, כולל בערים גדולות, בערים קטנות ובישובים כפריים.

המחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לשוק החופשי. לדוגמה, דירה 4 חדרים בתל אביב בשוק החופשי תעלה כ-3-4 מיליון שקלים, בעוד שבתוכנית מחיר למשתכן היא תעלה כ-2 מיליון שקלים.

יש לעמוד בקריטריונים של התוכנית, ולעבור את תהליך ההרשמה שכולל את השלבים הבאים:

1. הוצאת אישור זכאות: בשלב הראשון, על המועמדים להציג את הנתונים שלהם בפני אחת משלוש חברות ההרשמה: עמידר, מילגם או אלונים. החברות בודקות את הנתונים ומנפיקות אישור זכאות למי שעומדים בקריטריונים.

2. הרשמה להגרלה: לאחר קבלת אישור הזכאות, המועמדים יכולים להירשם להגרלה לפרויקט מחיר למשתכן. ההגרלות מתקיימות מספר פעמים בשנה, ולכל פרויקט יש הגרלה נפרדת.

3. רכישת הדירה: אם המועמדים זוכים בהגרלה, הם יכולים לרכוש את הדירה במחיר המוגבל. הם מתחייבים לשלם את החזרי המשכנתא במשך 30 שנה, וכן להשתתף בהוצאות פיתוח של הפרויקט.

הרוכשים של דירות בתוכנית מחיר למשתכן מחויבים לשלם הוצאות פיתוח, שהן חלק מהמחיר הכולל של הדירה. הללו כוללות את עלות התשתיות הבסיסיות של הפרויקט, כמו כבישים ומדרכות, תשתיות ביוב ומים, חשמל, גינון וריהוט רחוב. בנוסף, הן כוללות גם פיתוח של מבני ציבור, כגון גני ילדים ובתי ספר; פיתוח של שטחים פתוחים; ופיתוח של פארקים ומתקני ספורט.

הוצאות הפיתוח של הפרויקט משולמות על ידי הרוכשים במסגרת המשכנתא שלהם. המדינה מעניקה ליזמים מענקים כדי להוזיל את עלויות הפיתוח, אך המענקים אינם מכסים את מלוא ההוצאות.

בעבר, הוצאות הפיתוח של הפרויקט היוו כ-15%-20% מהמחיר הכולל של הדירה. עם זאת, בשנים האחרונות ההוצאות עלו, ומגיעות ל-25%-30% מהמחיר הכולל של הדירה. בין הסיבות לזינוק: עליית מחירי הקרקעות, עליית מחירי חומרי הגלם והצורך בפיתוח של תשתיות מתקדמות יותר.

1. היא מאפשרת רכישת דירה במחיר מוזל משמעותית מהמחירים בשוק החופשי.
2. היא מאפשרת לאנשים מכל שכבות האוכלוסייה לרכוש דירה, גם אם אין להם הכנסה גבוהה.
3. היא תורמת להגדלת היצע הדירות בשוק, מה שיכול להוביל להורדת מחירי הדירות באופן כללי. כאשר יש יותר דירות בשוק, הלחץ על המחירים יורד.

1. היא עלולה להוביל לעלייה במחירי הדירות בשוק החופשי, מכיוון שהיא מגדילה את הביקוש לדירות. כאשר יש יותר אנשים שמחפשים דירה, הביקוש עולה – מה שיכול להוביל לעליית מחירים.
2. היא עלולה לפגוע ביזמים קטנים ובינוניים, מכיוון שהיא מקשה עליהם להתחרות ביזמים גדולים. יזמים גדולים יכולים להרשות לעצמם להשתתף במכרזים של תוכנית מחיר למשתכן, ואילו יזמים קטנים ובינוניים עשויים לא להיות מסוגלים לעשות זאת.
3. היא עלולה לגרום לבעיות בהתחלות הבנייה, מכיוון שהיא מחייבת את היזמים לקבל אישור מהמדינה לפני שהם יכולים להתחיל לבנות. ההליכים הבירוקרטיים יכולים להאריך את זמן הבנייה, מה שעלול להוביל לעלייה בעלויות.

התוכנית מחיר היא צעד חשוב בהתמודדות עם משבר הדיור, אך היא לחלוטין לא הפתרון היחיד הנדרש. כדי להתמודד עם עליות המחירים המדינה צריכה ותצטרך לבנות יותר דירות, להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה ולהקל על תנאי המשכנתא עבור משקיעים ורוכשים.