כדאי לזכור שחוזה התחדשות עירונית הוא למעשה עסקה כפולה: מצד אחד אתם מוכרים את הבית הישן שלכם, ומצד שני קונים דירה חדשה (באותו המיקום). לפיכך מדובר בחוזה מורכב יותר מקניית דירה חדשה או יד שנייה, והסיכוי לעשות טעויות גדל.
עו"ד עופר פרייליך , שותף במחלקת הנדל"ן של משרד מיתר, הוא מומחה בחוזים של התחדשות עירונית ומלווה פרויקטים רבים של קבוצת דוניץ-אלעד. ביקשנו ממנו לרכז לנו את כל האותיות הקטנות, הדגשים והמוקשים שעלולים להופיע בחוזה כזה. אלה העצות שלו.
1. דעו עם מי אתם מתקשרים
כשהחוזה משקף עסקה כה מורכבת, יש חשיבות מכרעת לגורם שעמו אתם מתקשרים – היזם. להבדיל מקניית דירה באופן רגיל, מדובר בתהליך ארוך טווח שיכול להימשך 7-8 שנים ואפילו יותר. לכן יש לדעת שהיזם עמו אתם יוצאים לדרך הוא גוף מקצועי, רציני ועם ניסיון מספק בתחום.
2. היזהרו מצד ג'
נקודה קריטית שפעמים רבות לא שמים לב אליה, היא זהותו של מי שמחתים אתכם על החוזה בפועל. לעתים מדובר ב"יזם ביניים", פונקציה זמנית שכל מטרתה לחתום על החוזה ולמכור לצד שלישי. רצוי מאוד להימנע מעסקה כזו. כמו כן הקפידו שיהיה בחוזה סעיף שמגביל את יכולת היזם לסחור או להעביר לצד ג' את הזכויות שנתתם למי שחתמתם מולו. כך תוודא שהוא ילך איתכם לכל אורך הדרך.
3. אל תאמינו ליזמים שמבטיחים הרים וגבעות
קיבלתם הצעה משלושה יזמים שונים? אל תתפתו לבחור בהצעה שנותנת את תוספת השטח הגדולה ביותר לדירה, בפרק הזמן הקצר ביותר. פעמים רבות דווקא מי שנותן הצעות ריאליות והגיוניות, יהיה רציני יותר מזה שיבטיח לכם הרים וגבעות ושהכל יקרה "מהר מהר". יזמים עם ניסיון, שעושים עבודת שטח רצינית, לא ייקחו סיכונים מיותרים ולא יבטיחו לכם הבטחות לא ריאליסטיות. לכו איתם.
4. למדו את סדר הפעולות המקובל
לפני שיוצאים לדרך, היו בטוחים שאתם מודעים לשלבים ולפרקי הזמן המתוכננים של הפרויקט. אלה ארבעת השלבים המקובלים:
5. ודאו שיש לכם אפשרות לאקזיט
לא תמיד הכל הולך חלק, ולפעמים עולה צורך לנטוש את הפרויקט אם הבעיות נערמות. ודאו שיש בחוזה נקודת יציאה ברורה, שבה אפשר להחליט על היפרדות הדדית של הדיירים מהיזם.
6. מנו נציגות אחראית ודברו עם השכנים
כאן לא מדובר בסעיף הקשור בעבודת היזם, אלא ביחסים של בעלי הדירות זה עם זה. לא פעם קורה שדיירים שלא מוכנים לחתום (גם אם הושג רוב בלעדיהם) גורמים לתסיסה ומייצרים בעיות. לשם כך יש למנות נציגות דיירים חזרה ואחראית, שתדע לרסן אותם ולחתור קדימה למען רווחתם של רוב הדיירים. נציגות כזו צריכה גם סמכות לפתור מצבים.
7. דרשו שהחוזה יהיה בשפה ברורה
הסכמי התחדשות עירונית יכולים להיות מורכבים מאוד. התוצאה היא לפעמים סעיפים מסורבלים, לצד שימוש בשפה משפטית לא מובנת. דרשו שהחוזה יהיה פשוט, ושכל סעיף יהיה מנוסח בשקיפות ובבהירות כשכל צד יודע בדיוק מה הצד השני מקבל.
8. הכירו היטב את המפרט הטכני
חשוב שתקבלו ייעוץ מקצועי. הדרך לעשות זאת היא לדאוג לאיש מקצוע שילווה את הפרויקט מהצד של הדיירים: בניסוח החוזה, בבחירת המפרט טכני לדירות, בתכנון השטחים הציבוריים וכיוב'.
9. ודאו קבלת ערבויות
דאגו שהחוזה כולל ערבות לפי חוק המכר, בשווי מלוא הדירה החדשה. או בעברית: הבטיחו את תשלומי השכירות שמגיעים לכם בזמן הבינוי, והבטיחו את התחייבויות היזם בתקופת הבדק: תיקונים על פי צורך, ושינויים אם דברים לא נעשו כפי שסוכם בסעיף המפרט הטכני).
כל טעות עלולה לעלות כסף. זוג חותם על חוזה
