פינוי בינוי: המדריך המלא לדיירים ולשלבי הפרויקט

כמה זמן? בין 6-3 חודשים

השלב הראשון, שנמשך בין שלושה לשישה חודשים, כולל התארגנות ראשונית של הפרויקט על כל מרכיביו. "דבר ראשון צריך לבדוק שיש הסכמה עקרונית של רוב הדיירים להקמת פרויקט פינוי בינוי", אומר מיכאל לוין. "אם אין רוב מיוחס שמעוניין לקדם את הפרויקט, אין טעם להתחיל. צריך הסכמה של 66% מבעלי הדירות בכל המתחם לפרויקט, והסכמה של לפחות 60% מבעלי הדירות בכל אחת מהחלקות".

אם יש לכם אינדיקציות שאכן יש את הרוב הנדרש, הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לכנס את השכנים לאספה – ולבחור בה נציגות שתקדם את הפרויקט. הנציגות צריכה לכלול ייצוג של כל בעלי הדירות, כך שאפשר יהיה לקבל דרכה החלטות לקידום התהליך.

לאחר בחירת נציגות הדיירים, יש לבחור עורך דין שילווה את הדיירים. "חשוב לבחור עורך דין שכבר הוציא לפועל פרויקטים בסדר גודל דומה, יכול להכיל כמות עבודה גדולה, וקיבלתם עליו המלצות באופן אישי", מדגיש לוין. במסגרת זאת, כדאי לערוך מכרז בין כמה עורכי דין הפועלים בתחום ולערוך עימם ראיונות. "כשבוחרים עורך דין מלווה, חשוב לוודא ששכר הטרחה שלו סביר ומקובל בשוק, ולקבע אותו כדי שלא יהיו הפתעות בהמשך", אומר לוין ומפרט: "שכר טרחה סביר נע בין 30-15 אלף שקל לדירה בפרויקט".

לפני בחירת עורך הדין, כדאי להיזהר ממאכערים שאוספים חתימות ומנסים למכור אותן ליזמים. לא מומלץ לחתום על שום מסמך ללא עו"ד, ובטח שלא על הסכם חלקי, אלא רק על הסכם מלא ומחייב.

לאחר בחירת עורך הדין המתאים, כל אחד מהדיירים נדרש לחתום על מינויו. במסגרת שלב זה, כל אחד מהדיירים חותם על כך שהוא מסכים שעורך דין ילווה אותו בתהליך לבחירת יזם.

כמה זמן? בין 6-4 חודשים

השלב הבא כולל את המשא ומתן לבחירת היזם שאיתו תצאו לדרך. "עורך הדין עורך מכרז בין היזמים", מסביר לוין. "שולחים ל-10 חברות גדולות בשוק את מסמכי המכרז, מקבלים מהן הצעות, ממיינים אותן ומעלים ל'גמר' ולראיונות אישיים בין שלוש לחמש חברות". זה השלב, מסביר לוין, שבו כדאי לערוך מעין "תחרות" בין החברות, כדי לנסות ולגרום לכך שהן ישפרו את ההצעות שלהן לדיירים.

בבחירת היזם חשוב לבדוק פרמטרים שונים: מה הניסיון של אותו יזם, איזה מוניטין יש לו ומה האיתנות הפיננסית שלו, וכמובן לקבל עליו המלצות. "בסופו של דבר, צריך לשקלל את כל הגורמים ולבחור לאו דווקא את ההצעה הכי נדיבה, אלא לצאת לדרך עם מישהו שמאמינים בו שיצליח לממש את הפרויקט בזמנים הכי קצרים, ומביא לידי ביטוי איכויות שונות", אומר לוין. "מומלץ לבחור יזם שהוא גם קבלן מבצע, שילווה את הדיירים לאורך כל התהליך מתחילתו ועד תום תקופת הבדק והאחריות".

כמה זמן? בין 6-4 חודשים   

לאחר שבחרנו את היזם שאיתו רוצים לצאת לדרך, עורכי הדין של הצדדים מתחילים לעבוד על ניסוח הסכם פינוי בינוי מסודר. במקביל להכנת ההסכם, היזם מתחיל בתהליך של תכנון ראשוני, כדי לוודא שהעירייה באמת מעוניינת לקדם את הפרויקט, וניתן להוציאו לפועל. "כלומר, כדי שלא סתם להטריח את כולם ולגלות בשלב מאוחר יותר הפתעות כמו קו חשמל מרכזי שלא יאפשר את הבנייה או התנגדות של הרשות המקומית לבנייה בשכונה מסוימת", מסביר לוין.

במקביל, נדרשים הדיירים לבחור בשלב זה מפקח מטעמם, שילווה אותם בביצוע הפרויקט. מפקח דיירים הוא מהנדס מנוסה, שבין היתר נדרש לעבור על המפרט הטכני של הפרויקט, לבדוק את התוכניות, לבחון את היתר הבנייה, לבקר באתר הבנייה ולפקח על הפרויקט עד מסירת המפתח. "כדאי לערוך מכרז גם לבחירת המפקח", אומר לוין. "רצוי לבחור מישהו מנוסה שיידע לעבוד בשיתוף פעולה עם היזם".

כמה זמן? בין חודש לשנה 

"שלב זה יכול להיות קצת מורכב", אומר לוין. "אם יש אמון בין הצדדים והכל מתנהל בשקיפות אז כבר מהתחלה יש הסכמה של הדיירים לפרויקט, ומהר מאוד מגיעים לרוב הדרוש. לעומת זאת, במקרים אחרים התהליך יכול להיות איטי יותר ומייגע. בדרך כלל מתארגן בשכונה כנס חתימות שבו מחתימים את רוב הדיירים. לאחר מכן, מנסים להשלים את החתימות הדרושות. לעיתים עורכים עוד כנס, וחלק מהדיירים מגיעים לחתום במשרד של עורך הדין".

כמה זמן? בין שנתיים לשלוש

לאחר השגת הרוב הדרוש, היזם מעלה הילוך ומתחיל בתהליך של קידום תכנוני. בסוף התהליך, מקבלים אישור לתב"ע (תוכנית בניין עיר) מהוועדה המקומית או המחוזית. תב"ע היא תוכנית הכוללת פירוט על היבטיו השונים של הפרויקט. בין היתר, התוכנית הזו מגדירה איפה יהיו השטחים הציבוריים בפרויקט, איפה ימוקמו השטחים הירוקים בו, מה יהיה גובה הבנייה, מה יהיה השטח הממוצע של כל דירה ועוד.

לאחר אישור התב"ע, נדרש היזם לבצע שתי פעולות במקביל: ראשית, להגיש בקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כדי להכריז על המתחם לפינוי בינוי. שנית, לאחר ההכרזה על המתחם, אם יש דיירים סרבנים, זה הזמן להגיש תביעות – תהליך שיכול להימשך עד שנה. "בפועל צריך הסכמה של 100% מהדיירים, כי אי אפשר להתחיל לפנות את הבניין ללא הסכמתם", מסביר לוין. "מעטים המקרים שבהם צריכים להגיע לבית המשפט, לרוב כל הדיירים חותמים. חשוב לפעול ביחד עם הנציגויות ובמיוחד בעבודה מול הדיירים הסרבנים".

במקביל לפנייה לרשות להתחדשות עירונית, נכנס היזם להליך תכנוני מפורט, שגם הוא אורך כשנה, ובמסגרתו הוא מכין עם העירייה תוכנית עיצוב ופיתוח מפורטת שצריכה להיות מאושרת על ידי הוועדה המקומית. "זה השלב שבו יורדים לרזולוציות גבוהות, כמו חזיתות המבנים ופינוי האשפה", מסביר לוין. 

כמה זמן? כשנתיים

הבקשה להיתר הבנייה כוללת פירוט רב יותר על תוכנית הבנייה. בין היתר: איך הבניין ייראה מבפנים, כיצד ייראו הלובי, חדר המדרגות ועוד. הבקשה להיתר הבנייה נמצאת באחריות היזם ומוגשת לוועדה המקומית.

"תחילה הוועדה מאשרת את היתר הבנייה בתנאים, ולאחר שהיזם משלים את התנאים הוא מקבל את היתר הבנייה", מסביר לוין. "לאחר קבלת ההיתר, יש עוד שלב שבמסגרתו צריך לקבל צו להתחלת עבודה, ואז היזם יכול להתחיל לבנות".

לאחר קבלת ההחלטה הראשונה של הוועדה, מתחילים הדיירים להתכונן לבחירת הדירות החדשות שלהם. לצורך כך, הם נדרשים לבחור שמאי שיסייע להם לדרג את הדירות הקיימות. לפי דירוג זה, יקבע השמאי את סדר הבחירה של הדירות החדשות. "השמאי מדרג את הדירות על סמך כל מיני פרמטרים, כמו גובה הקומה, כיווני אוויר, האם הדירה משופצת או לא ועוד. בעלי הדירה עם הניקוד הכי גבוה הם אלו שיזכו לבחור ראשונים את הדירה, במסגרת תמהיל הדירות החדשות בפרויקט, ולכן יבחרו את הדירה היקרה ביותר", אומר לוין.

כמה זמן? שלושה חודשים

לאחר קבלת היתר הבנייה והליך בחירת הדירות, מגיע בשעה טובה שלב פינוי הדיירים מהבניין. "יש לדיירים כשלושה חודשים לפנות את הדירות, ולעבור לדיור זמני", אומר לוין. "במעמד פינוי הדירה מקבלים הדיירים את הערבויות הנדרשות – ערבות חוק מכר, ותשלום דמי השכירות. חשוב לתת את תשומת הלב לאוכלוסיית הקשישים ומעוטי היכולת. התנהלות נכונה תקדם את פינוי הדירות והתחלת הבנייה. לא פעם אנחנו נתקלים בדיירים באף פעם לא השכירו דירה ואין ברשותם אפילו פנקס צ'קים".

כמה זמן? 4-3 שנים

בשלב האחרון, החלום הופך למציאות, והבניין החדש מתחיל להיבנות. "תהליך בנייה של בניין של 10 קומות לוקח 36 חודשים", מסביר לוין. "בנייה של מגדלים מורכבים יותר יכולה לקחת גם 50-40 חודשים".

בסוף התהליך הארוך, מקבלים הדיירים מפתח לדירתם החדשה. בתהליך המסירה המפקח מטעם הדיירים מגיע לדירה, בודק שהכול נבנה בהתאם לתקן ובהתאם לחוזה, ומוציא לכל דייר דוח מסודר.