צפוף בעיר? לא תמיד הפתרון הוא עוד מגדל

יום אחד, במהלך שנת 2026, ילד או ילדה ישראלים יעשו היסטוריה. הם לא יידעו שהם עושים אותה או יתכוונו לכך, אבל זה לא יהיה תלוי בהם. הולדתם תציב את אוכלוסיית ישראל לראשונה אי פעם על שמונה ספרות, או במספרים ברורים יותר: עשרה מיליון תושבים. לצד השמחה על חיים חדשים, האזרח או האזרחית הצעירים יהפכו את ישראל למדינה המערבית הצפופה בעולם.

לפי נתונים בינלאומיים שאסף פורום "צפוף", ישראל תעקוף את הולנד ודרום קוריאה ועד תחילת העשור הבא תתבסס בפסגת הצפיפות המערבית, עם פער הולך וגדל מהבאות אחריה. ביום ההולדת ה-100 של המדינה, צפויה האוכלוסייה לעבור את רף 15 מיליון התושבים. לשם המחשה, המשמעות היא שיידרשו עוד 12 פעמים תל אביב כדי לעמוד בדרישה לדיור.

הפתרון, לכאורה, נראה ברור. ישראל הולכת ומחליפה את הקו האווירי ונופיה האורבניים בעוד ועוד שכונות מגדלים צפופות, שיוכלו להעניק מענה ליותר ויותר דירות. אלא שהמחיר הוא פגיעה בהיסטוריה, בייחודיות וברב-גוניות של הערים.

לפני כעשור ניהלו תושבי שכונת הדר יוסף בתל אביב מאבק נגד פרויקטים של התחדשות עירונית. הם טענו שהפסטורליה של השכונה בסכנה. לדבריהם, הדר יוסף מאופיינת בבניינים נמוכים ומזכירה חיים של קיבוץ, עם קהילתיות מפותחת ודיור בר השגה – מה שמביא אליה מגוון של צעירים ובעלי מקצועות חופשיים – והיא לא תוכל להתקיים כשפרויקטים של מגדלים ישנו את פניה.

מאבקים דומים נערכו בשכונת רמת אשכול בלוד, בקריית משה ברחובות ובשכונות אחרות ברחבי הארץ. אל הטענות על שינוי הנופים ואובדן הקהילתיות של השכונה, נוספו גם טענות על ג'נטריפיקציה: מעבר של אוכלוסיות מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונה, ודחיקתה של האוכלוסייה הוותיקה החוצה.

בנייה צפופה? לא חובה רק לגובה

הנתון שאי אפשר להתכחש אליו הוא נושא הצפיפות. מחקר של בנק ישראל קבע שעל אף העלות הגבוהה של פרויקטים להתחדשות עירונית בגוש דן, כמו גם הפגיעה באיכות החיים ובתחבורה בגלל העבודות, התועלות של בנייה צפופה עולות על החסרונות.

"האקסיומה הראשונה שאנחנו צריכים להשתחרר ממנה היא שבנייה צפופה היא רק בנייה לגובה", מסבירה רשא זרייק, אדריכלית מקבוצת דוניץ-אלעד. כאן צריך להבדיל בין שני מושגים: בניית מגדלים ו"בנייה מרקמית".

בנייה מרקמית מקובלת מאוד בערים רבות באירופה, וכוללת בניינים בני ארבע עד שש קומות בצפיפות גדולה. הסגנון הזה מאפשר סביבה עירונית שמקטינה את הצורך ברכבים ומתעדפת תחבורה ציבורית והליכה, כמו גם תחושה הרבה יותר קהילתית וחמה בהשוואה לקרירות והבידוד היחסי של שכונת מגדלים.

"אפשר לייצר את אותו מספר יחידות דיור בבנייה מרקמית כמו בבנייה של מגדל, הכל תלוי בתכנון ובתפיסה העירונית של הרשות", אומרת זרייק. "אפשר לבנות בסגנון בנייני רכבת עם חללים ציבוריים גדולים לשימוש השכנים, אפשר לייצר חיבורים אחרים שמנצלים בצורה מקסימלית את השטח אבל משמרים את תחושת הקהילתיות. זה גם מפחית ג'נטריפיקציה, גם מאפשר גמישות תכנונית גדולה יותר – כי ניתן לתכנן את הדירות באופן שונה זה מזה, בניגוד למגדל – וגם חוסך בעלויות תחזוקה". 

הבחירה בין הסגנונות תלויה גם בגמישות של היזמים ובמיקום של הפרויקט. "בתל אביב יש הרבה יותר גמישות בעניין היצירתיות בתכנון, כי היזמים מבינים שהשטח קטן והם פתוחים לרעיונות חדשים", אומרה יארה ג'בארה, אדריכלית ומתאמת תכנון בקבוצת דוניץ-אלעד. "למשל, אין תמיד מקום למסתור כביסה באמבטיה, אז אנחנו בונים אותו בממ"ד מעבר לדלת ההדף. יש יותר דירות בכל קומה וזה חלק מההווי של העיר. מצד שני, בירושלים אין סיכוי שיזמים או דיירים יסכימו לזה. יש יותר קומות, יותר חדרים בכל דירה ופחות דירות בכל קומה, בגלל ענייני פרטיות ושבת שמאפיינים את האזור. יש גם את המגזר הערבי, שמבחינה חברתית גדל על הרעיון של בתים פרטיים. הם לא יודעים איך להתנהל בתוך בנייה ורטיקלית. לא תמצאו בניין של 16 קומות באף שכונה בעיר ערבית".

אורבניות כמו בניו יורק

לצד ערים כמו ברצלונה, שבנייה נמוכה היא אחד המאפיינים האסתטיים ביותר שלה, ישנן ערים כמו ניו יורק שמאופיינות כמעט אך ורק בבנייה מגדלית – ועדיין נחשבות לאטרקטיביות ואהובות ברחבי העולם.

"כשבונים מגדל לא חייבים לבנות ריבוע בגובה 30 קומות – זה לא חוק טבע", טוענת זרייק. "מה שהופך את ניו יורק לכל כך כיפית הוא שכל בניין הוא יצירה בפני עצמו, וכולם קרובים לרחוב ולקרקע. הבניינים נפתחים אל המרחבים האורבניים ולא נבנים בתוך מתחם מבודד בקצה העיר".

המשמעות היא שאפשר ליהנות מכל העולמות: האקסקלוסיביות והיוקרה של מגדלים, לצד האפשרות להרגיש מחובר לכל מה שקורה בעיר. בנוסף, יש תחושה של קרבה לכל מקום, בזכות הזמינות של תחבורה ציבורית.

זרייק וג'בארה מסכימות שתיהן שבעולם מושלם כל הבנייה הייתה מרקמית, עם מספר קטן יחסית של דיירים, קהילתיות ואורבניות מפותחת. במציאות, בוודאי זו של ישראל, ישנם שיקולים נוספים. שכונה שמאופיינת במגדלים מכתיבה את המבנה העיצובי של פרויקטים בקרבתה, וכך גם שיקולי רווח של היזמים.

"אם קיבלתי מגרש אחד בתוך פרויקט שכולו מגדלים, אני לא יכולה לתקן את העולם ולבנות מרקמי", אומרת זרייק, "הדברים האלה תלויים בתכנון העירוני ובתפיסת העולם של המדינה. אנחנו צריכים לשאול את עצמנו איזה ערים אנחנו רוצים לראות, ואז לבנות אותן".

תל אביב, למשל, מצליחה לשלב בין הגישות ולשמר את תחושת העיר ללא הפסקה, גם כשעוד ועוד מגדלים צומחים על חשבון השכונות הישנות והנמוכות. התוצאה הזאת מתאפשרת בזכות הקרבה של המגדלים למרכזי הערים, התחבורה הציבורית הזמינה והשטחים הירוקים המשותפים כמו הפארקים. מנגד, ערים שלא מקדישות מחשבה לתכנון, מייצרות "ערי שינה" שבהן הדיירים מרגישים מנותקים אלה מאלה ומהחוויה העירונית. ישראל תצטרך להתמודד עם צפיפות כך או אחרת, אבל החוויה העירונית שתהיה כאן בעוד 20 ו-30 שנה תלויה פחות בגובה הבנייה – ויותר במחשבה על החיים בעיר.