מי באמת חוזר הביתה אחרי פינוי בינוי

 

כאשר בניין עובר תהליך של פינוי־בינוי, קל לדמיין את הדיירים עוזבים לכמה שנים וחוזרים יחד אל הבניין החדש. בפועל, התמונה שונה לחלוטין. הניסיון מלמד כי רק מיעוט מהאנשים שהתגוררו בבניינים הישנים חוזר להתגורר בפרויקט לאחר השלמתו. המשמעות היא שרוב רובם של התושבים בשכונה המתחדשת הם למעשה דיירים חדשים.

"בפועל, 90% מהדיירים של הבניינים הישנים לא חוזרים לבניינים החדשים", אומר אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק של דוניץ אלעד. "מרגע הפינוי ועד למועד בו הדירות מוכנות למסירה עוברות מספר שנים, בזמן הזה הדיירים מתבססים בדרך כלל במקום מגורים חדש, משנים סטטוס משפחתי ולא רואים את עצמם חוזרים לדירה החדשה – ששוויה הכלכלי גבוה בהרבה מהדירה המקורית אותה פינו".

כדי להבין את הנתון, חשוב להבחין בין בעלי הדירות המקוריים, לבין אלו שרכשו את הדירות למטרת השקעה מתוך הבנה שהדירה הישנה מקנה להם זכות לדירת תמורה חדשה, ולמעשה הדיירים שמתגוררים בהן בפועל הם שוכרי דירות. מעבר כך , העובדה שבעל נכס אינו חוזר לגור בפרויקט אינה אומרת בהכרח שהוא ויתר על הדירה החדשה.

חלק מבעלי הדירות ממשיכים להחזיק בנכס שקיבלו ומשכירים אותו. אחרים מוכרים ואילו בעלי נכסים שמחליטים למכור עוד לפני הפינוי יכולים לקבל מחיר שמגלם את הציפייה להתחדשות העירונית. בכל אחד מהמקרים האלה, הבעלות על הדירה והזהות של מי שיתגורר בה הן שני דברים שונים.

גם בשלב גיבוש הפרויקט עשויים לחול שינויים רבים. התכנון, החתמת בעלי הדירות, קבלת האישורים והבנייה נמשכים שנים. במהלך התקופה הזאת דירות נמכרות, עוברות בירושה או נרכשות בידי משקיעים. עד שהפרויקט מגיע לאכלוס, הרכב בעלי הנכסים כבר עשוי להיות שונה מאוד מזה שהיה בתחילת הדרך.

הזמן עושה את שלו

תקופת המגורים החלופיים היא אחת הסיבות המרכזיות לכך שמעטים כל כך חוזרים. המשפחות שעוזבות את הבניין הישן אינן מקפיאות את חייהן עד לקבלת המפתח. הן שוכרות או רוכשות בית אחר, הילדים משתלבים במסגרות חדשות ונוצרים הרגלים וקשרים בסביבת המגורים החדשה.

כעבור כמה שנים, החזרה לפרויקט כבר אינה בהכרח הצעד הטבעי. מי שהתבסס במקום אחר עשוי להעדיף למכור את הדירה החדשה או ליהנות מהכנסה באמצעות השכרתה, במקום לעבור פעם נוספת.

יש גם בעלי דירות שהפרויקט החדש פשוט אינו מתאים לצורת החיים שהם מעדיפים. "יש אנשים מבוגרים שעוברים לדיור מוגן, ויש כאלה שאוהבים את סגנון הבית הוותיק שלהם, בית קרקע עם חצר, ולא מעניין אותם לגור במגדל", מסביר יוגב. "הם מוצאים לעצמם פתרון אחר".

קהילה שנבנית מחדש

השינוי אינו מסתכם בזהות המתגוררים בדירות. פרויקט פינוי־בינוי משנה גם את היצע המגורים ואת סביבת החיים. במקום דירות ישנות וקטנות נבנות בדרך כלל דירות גדולות יותר, עם ממ"ד, מעלית, חניה ומפרט שמתאים למשפחות. במקביל מתחדשים השטחים הציבוריים ולעיתים נוספות תשתיות שכונתיות חדשות.

הדירות החדשות מושכרות ונמכרות במחירים שונים מאלה שאפיינו את הבניינים הישנים, ולכן הן מושכות קהלים אחרים. זוגות צעירים ומשפחות עם ילדים מגיעים לשכונה בעקבות תוספת החדרים, המרחבים המשותפים וסביבת המגורים המתחדשת.

כך נוצר בפרויקט מרקם אנושי חדש. לצידם של מיעוט בעלי הדירות המקוריים שבחרו לחזור מתגוררים רוכשים חדשים ושוכרים, שרובם לא הכירו זה את זה לפני האכלוס.

התחלופה הרחבה מציבה בפני היזם אתגר שאינו הנדסי בלבד: כיצד הופכים מאות אנשים שעוברים יחד לשכנים ולקהילה?

"כשאנחנו בונים שכונת מגורים, אנחנו לא מתייחסים רק לדירות ולבניינים", אומר יוגב. "אחד המרכיבים החשובים ביותר הוא הנושא הקהילתי. אנחנו מאמינים ששכונות איכותיות הן כאלה שיש בהן תרבות קהילתית חזקה".

הגישה הזאת באה לידי ביטוי כבר בתכנון, באמצעות מועדוני דיירים, גינות קהילתיות וחללי עבודה משותפים שמייצרים הזדמנויות למפגש. בפרויקטים המיועדים למשפחות צעירות מוקמים גם חללים שבהם הורים וילדים יכולים לשהות יחד בשעות אחר הצהריים ולהכיר את השכנים.

לצד התכנון הפיזי, דוניץ אלעד מקיימת פעילויות שנועדו לחבר בין התושבים. אלה כוללות סדנאות, הרצאות, אירועי חגים ומפגשים שמובילים הדיירים עצמם. בקריית האומנים בראשון לציון, למשל, מתקיימות במועדון הדיירים עשרות פעילויות קהילתיות לאורך השנה – החל מסדנאות והרצאות, דרך אירועי חגים משותפים ועד יוזמות של הדיירים עצמם.

"למרות שאפשרנו לאנשים לעבור ישירות לבניין החדש שנבנה בשלב הראשון, רובם העדיפו להשכיר או למכור", מספר יוגב על קריית האומנים. "דווקא משום שרוב האוכלוסייה הייתה חדשה, היה חשוב לייצר הזדמנויות טבעיות למפגש ולחיבור בין השכנים. היום אפשר לראות איך פרויקט פינוי־בינוי לא רק מחדש את הבניינים, אלא יוצר שכונה וקהילה חדשות".