אבל מה זה בכלל תב"ע? מילון ההתחדשות העירונית

בנייה שאינה צמודת קרקע, או במילים אחרות: בניינים.

סגנון בנייה של בניינים נמוכים יחסית, צמודי דופן לרחוב. במקרים רבים בנייה מרקמית משולבת עם מגדלים, באופן שמאזן את ההשפעה של המגדלים על חזית הרחוב.

הגדרה חוקית למקרה שבו דייר בבניין משותף מסרב לחתום ליזם במסגרת עסקת פינוי-בינוי, או שמציב לכך תנאים בלתי סבירים. ההגדרה מאפשרת ל"רוב הנדרש" מבין בעלי הדירות בבניין שהסכימו לעסקה, לתבוע את הדייר על הנזק שעלול להיגרם להם כתוצאה מהסירוב.

טעות נפוצה היא בלבול בין יזמים לקבלנים. ישנם מקרים שבהם היזם הוא גם הקבלן, אבל לא להפך. במילים אחרות, יזם הוא הגורם העסקי שאחראי לביצוע העסקה, להעמדת הון, בטחונות, תיכנון ואישור התכניות, ונושא באחריות לבנייה ואיכותה מול בעלי הדירות.

היזם יכול לשמש גם כקבלן ביצוע אם ברשותו הרישיונות המתאימים, אך לא כל יזם עוסק גם בבנייה. במקרים כאלה ניתן לשכור חברה קבלנית שתבצע עבור היזם את הבנייה בפועל.

במסגרת בדיקת ההיתכנות לפרויקט, מתבצע ניתוח של ההוצאות וההכנסות הצפויות והרווח הצפוי ליזם בסיומו. המסגרת לבחינת הכדאיות הכלכלית ושיעור הרווחיות לפרויקט היא שמאית, ומוגדרת על בסיס תקן 21 (ראו פירוט בהמשך).

הכדאיות הכלכלית מחושבת מספר פעמים לאורך תקופת התכנון כדי לוודא שהיא נשמרת לצד השינויים במחירים ובהתאם לאישורים התכנוניים.

כדאיות כלכלית היא קריטית לאישור הפרויקט, מכיוון שפרויקטים עם שיעור רווחיות נמוך מתקן 21 לא יאושרו וגם לא צפויים לקבל ליווי בנקאי – ולכן לא יתקדמו. 

בעקבות קריסת חברת חפציבה ב-2007, נעשו שינוי חקיקתי שיגן על ציבור רוכשי הדירות במקרה של פשיטת רגל מצד היזם או הקבלן. הבנק שמעניק ליווי בנקאי לפרויקט הבנייה פותח חשבון ייעודי עבורו (חשבון סגור), שאליו נכנסים הכספים של רוכשי הדירות. ליזם עצמו אין גישה אל החשבון. הבנק משחרר כספים עבור ספקים וקבלנים בהתאם להתקדמות הבנייה, ובכך מבטיח שבמקרה של פשיטת רגל הכספים יהיו בטוחים וניתן יהיה להמשיך את הבנייה עם יזם אחר.

תנאי לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט של התחדשות עירונית הוא שהפרויקט יהיה כלכלי, על בסיס דוח שמאי שנבנה לפי תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין.

תקן שמאזן בין האינטרסים של הדיירים (רוצים כמה שיותר שטחים נוספים), הרשות המקומית (מעדיפות להעמיס כמה שפחות על התשתיות) והיזם (המעוניין למקסם רווח) במיזם של פינוי-בינוי. התקן מפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין ומגדיר כללים לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקט. הכללים מגדירים, למשל, מה נחשב כהוצאה והכנסה במסגרת הפרויקט, ומייצר אחידות בקביעת כדאיות כלכלית. התקן משרת את ועדות התכנון בבניית תוכניות עירוניות ומחוזיות, ומנחה את הבנקים בבחירת פרויקטים לליווי. פרויקט ללא תקן 21 לא יכול להתקדם.

במסגרת הליווי הבנקאי של פרויקט בנייה, מופק דוח שמאי מפורט על התקדמות הפרויקט לצורך שחרור כספים לביצוע מהבנק. הדוח הראשון נקרא דוח 1, השני דוח 2 וכך הלאה. אלא שהדוח החשוב מכולם הוא הדוח שקודם להם, זה שעל בסיסו מקבל היזם את המימון מהבנק. מכאן שמו: דוח אפס. הדוח מופק על ידי שמאי עבור הבנק המלווה בסמוך להוצאת היתר הבניה. הדוח נבחן על ידי הבנק ועל ידי שמאי בעלי הדירות, והוא מפרט את הדירות שייבנו בפרויקט, שיעור הרווח ליזם, שווי הדירות ועלויות הפרויקט. דוח אפס מאפשר לדיירים לדעת מה שווי הדירה העתידית ולקבל בטוחות מהבנק בהתאם לשווי הדירה העתידית. 

ההיתר הוא השלב האחרון בשרשרת התכנונית והוא מתייחס לתוכנית בנייה מפורטת, שמציינת בפירוט את גובה הבניין וצורתו, כיווני האוויר, מבנה הדירות, מרתפי חניה וכו'. היתר הבניה ניתן על ידי הרשות המקומית וניתן לפנות לקבל אותו רק לאחר אישור התב"ע (ראו פירוט בהמשך).

הגופים שמוסמכים להסדיר את תכנון הבנייה בישראל ברמה המקומית (לרוב ברמת רשות מקומית אחת), המחוזית או הארצית. הוועדות מאשרות את תוכניות הבנייה ומגדירות את התנאים שבהם הפרויקטים צריכים לעמוד.

האפשרות לנצל שטח קרקע לטובת בנייה. זכויות הבניה קובעות גם את ערך הקרקע, מה מותר לבנות עליה (ייעוד הקרקע), כמה מותר לבנות במ"ר (נפח הבניה), ומספר יחידות הדיור שניתן לבנות.

השימוש שניתן לעשות בקרקע בהתאם לתכנון. למשל, אם הקרקע מיועדת למסחר, לא ניתן יהיה לבנות עליה בניין דירות אלא אם משנים את הייעוד על ידי תב"ע. ייעודי הקרקע הנפוצים ביותר הם: מגורים, תעשייה ומלאכה, מסחר ומשרדים, חקלאות ושטח פתוח.

הגדרה של מגרש במספר ייעודי קרקע ביחד. זוהי גישה תכנונית עדכנית שדוגלת בשילוב של מסחר, מגורים ושטחים ציבוריים במתחם אחד. למשל, בניין דירות, פארק ציבורי, משרדים להשכרה וגני ילדים. הגישה דוגלת ביצירה של מתחמים שמאפשרים מענה לכל צרכי התושבים בקרבת מקום מגוריהם, ובכך מביאה להפחתה של פקקים וליצירה של קהילה.

תשתית חוקית-משפטית שמאפשרת לבעלי דירות להתקשר עם יזם על מנת להרוס מתחמי מגורים ישנים כדי לבנות חדשים במקומם. התוכנית מעניקה הטבות משמעותיות במס לדיירים וליזם, ומאפשרת לרשויות גמישות בתכנון והוספת יחידות דיור משמעותית, ולכן היא אטרקטיבית וכדאית לשני הצדדים. 

שני שליש מהיחידות בפרויקט כולו, ולפחות 60% מכל בניין, ו-51% מהשטחים המשותפים, החתומים על הסכם לפינוי בינוי.

תוכנית כוללנית שמגדירה את נפח הבנייה ואת ייעודי הבנייה לשימושים בקרקעות בשטח נתון. התב"ע מאושרת על ידי הוועדה המחוזית. אחרי אישור התב"ע, יכולים יזמים לקבל היתרי בנייה בכפוף לתוכנית אל מול הוועדה המקומית.

בניגוד לתב"ע (תוכנית בניין עיר) עצמה שמפרטת קווים כלליים בלבד של אופי הבנייה, תוכניות בינוי ועיצוב מגדירה את תכנון המראה החיצוני של המבנים המתוכננים והשטחים הציבוריים שלצדם. תוכנית הבינוי מוגשת לאישור ועדות התכנון כנספח לתב"ע או כשלב ביניים לפני הגשה להיתר בנייה.  

תוכנית מתאר ארצית מוגבלת בזמן (תסתיים שנה הבאה), שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה תוך הטבות מס ליזם ולבעלי הדירות. במסגרת תמ"א 38 והתוספות שלו ניתנה האפשרות לחיזוק מבנים או להריסה ובנייה שלהם (תמ"א 38/2).