מחזור משכנתא: המדריך המלא - מתי כדאי ואיך עושים זאת?

מדובר בשינוי בתנאי ההחזר של המשכנתה שלקחתם, על מנת לשפר את מצבכם. מחזור יכול להתבטא בקיצור ההלוואה, הארכתה, שינוי מסלולי ההחזר ו/או תמהיל הריביות – כל זה במטרה לשפר את תנאי ההלוואה.

אפשר לחלק את ממחזרי המשכנתאות למי שרוצה ולמי שחייב.
עבור מי שרוצים לשפר את תנאי ההחזר, הריבית היא סיבה מרכזית למחזור משכנתה ושיפור תנאיה – שכן ייתכן שהריביות במשק ירדו/השתנו מאז שנטלתם את המשכנתה, ומעבר למסלול אחר יחסוך לכם כסף בהחזר החודשי ובכלל.
מי שחייב הוא מי שלא יכול להחזיר את ההלוואה כפי שהתחייב, ומעוניין למתוח את המשכנתה על פני תקופה ארוכה יותר שתוזיל את ההחזר החודשי. חייבים שמתקשים בהחזר, ככל הנראה לא יוכלו למצוא תנאים טובים יותר בבנקים אחרים – שכן הם לא יקבלו אותם כלקוחות חדשים במצבם. לפיכך, רובם ייאלצו להיעזר בשירותי הבנק הנוכחי בו נמצאת המשכנתה.

פונים לבנק בו נמצאת המשכנתה, ובודקים מה ניתן לשפר בתנאים הקיימים. מעבר לבנק שלנו, מומלץ מאוד במקביל לפנות גם לבנקים נוספים, שכן לבנק בו נמצאת המשכנתה כיום אינטרס קטן להילחם עבורכם לעומת בנק חדש.
"את הבדיקה הזאת רבים ממליצים לעשות בליווי יועץ משכנתאות, שמכיר את הטריקים להפחתת הריביות ונמצא עם האצבע על הדופק בכל הנוגע למסלולים השונים בבנקים", אומרת סבינצר.

אין מגבלה. בכל נקודת זמן ניתן לפנות לבנקים, לקבל הצעות ולמחזר.

ניתן לפנות לבנק ולהוציא מסמך "יתרות לסילוק", כלומר כמה נשאר לכם להחזיר. מכאן והלאה, יש יועצים שבודקים ללא עלות, ומומלץ להשתמש בשירותיהם כדי להבין מה מצבכם. אגב, יכול להיות שהמשכנתא טובה, וכלל לא צריך לגעת בה. היועץ יגבה מכם תשלום לרוב רק אם תמשיכו בתהליך לכיוון של מחזור משכנתא.

מדובר באפשרות שצפה בימים של חוסר ודאות כלכלית, כדוגמת ימי המלחמה בהם אנחנו חיים. הקפאת משכנתא משמעותה עצירת ההחזרים עד לשיפור המצב הכלכלי. נקיטת צעד זה (בהנחה שהבנק מסכים) מביאה לרוב לעלייה בהחזרים לאחר החזרה לתשלום סדיר. זהו תהליך קיצוני שאינו מומלץ לכל אחד, למרות שהבנקים מאפשרים אותו.

"כלכלית מדובר באפשרות לא טובה", אומרת סבינצר. "הנושא התחיל להיות חם בשנות הקורונה כשאנשים לא עבדו וגילו שקיימת אופציה כזו. רק אם אתם במצב דרסטי ובאפס יכולת החזרים, אני אמליץ להקפיא".

גם כאן התשובה נמצאת בריביות. אם אנחנו בתקופה בה הריביות יורדות, ולקחנו משכנתה בתקופה בה הן היו גבוהות (כמו למשל בשנים 2018-2022), יש בהחלט עם מה לעבוד ושווה לבדוק אפשרות למחזר את המשכנתא. כיום המצב פחות טוב בהיבט הריבית, כך ייתכן שזה ישתנה בשנה הקרובה.

בתחילת המלחמה אפשר היה לראות שהבנקים העלו את הריביות כדי לשמור על עצמם בטוחים בעולם של אי ודאות. כעת העניינים מתחילים להתאזן, האמון של הלקוחות חוזר ויש התעוררות בשוק הנדל"ן.

הורדת הדירוג משפיעה בעקיפין, כי המדינה תשלם יותר על גיוס כספים וזה עלול להביא לעלייה בריבית. עם זאת, בינתיים זה לא ניכר בפועל, והכלכלה הישראלית בסך הכל נחשבת יציבה.