"הצעירים עוד ינהרו לחיפה"

מפסגת הכרמל לרצועת החוף הקמורה, אין ספק שחיפה היא אחת מהערים היפות בישראל. בשנים האחרונות עוברת העיר הצפונית תנופת בנייה: מספר תוכניות מתאר מעניינות מבקשות להרים את חיפה לגובה, למשוך אליה עסקים ותעשיות חדשות – ובשאיפה גם עוד ועוד תושבים.

האם התחדשות עירונית היא הפתרון של חיפה? ומה ימשוך אליה אוכלוסיות חדשות? שוחחנו עם איל הנדל"ן הוותיק גד זאבי, ועם גבי רובין, מהנדס בכיר בחברת הנדל"ן שלו, כדי להבין את קוד הקסם של המטרופולין הצפוני.

הפתרון היחיד הוא התחדשות עירונית

זאבי (84) הוא איש עסקים חיפאי ידוע, מוותיקי ענף הנדל"ן בישראל. כשמדברים אתו על חיפה, עיניו נוצצות. "בימים של שלום אוטופי במזרח התיכון, חיפה יכולה להיות נקודת ציר מרכזית שמחברת בין דמשק, ביירות, קהיר ועמאן", הוא אומר. "עד שזה יקרה, אם בכלל, אין ספק שחיפה היא עיר עם המון פוטנציאל מהרבה בחינות. בעזרת ניהול והשקעות נכונות – אפשר להפוך אותה לעיר המבוקשת ביותר בישראל".

לתפיסתו של זאבי, למרות האתגרים הרבים בתחום הקרקעות בעיר, ומספר תוכניות מהעבר שלא התממשו כראוי – יש עוד הרבה מה לעשות. "חיפה משתרעת על פניהם של 59 קילומטרים רבועים, ויש לה אוכלוסייה של כ-300 אלף בני אדם", אומר זאבי. "בגלל התוואי הטופוגרפי המיוחד של העיר, הכולל ואדיות, שטחים ירוקים ויערות, ומצד שני היכולת לגדול בקצב הגידול הארצי (גידול אוכלוסין של כ-3% בשנה), דרוש תכנון טווח ארוך של מקורות תעסוקה חדשים המגבילים את השטח הנותר לבנייה למגורים. העירייה מאוד רוצה לשמר את הטבע בעיר, בניגוד גמור למה שקורה בערי המרכז כמו ראשון לציון או תל אביב. זה סיפור כבד מאוד, יקר – ומגביל את הפניות של קרקעות רבות לבנייה".

זאבי ורובין מסכימים כי על רקע הגידול הצפוי באוכלוסייה בעשורים הקרובים – הפתרון היחיד לחיפה הוא התחדשות עירונית ובנייה לגובה. רובין מוסיף: "בגלל שערך הקרקע יחסית נמוך, זה אומר שצריך לתת מכפילים די גבוהים ליזמים וקבלנים שמחליטים לבנות על חלקות שאושרו לטובת תמ"א או פינוי בינוי, כדי לשמור על כדאיות ואטרקטיביות עבורם. הערכים של חיפה נמוכים בערך ב-67% מערים אחרות במרכז ובגוש דן כמו חולון או ראשון לציון, לדוגמה".

אז מה צריך לעשות כדי לגרום להתחדשות העירונית לקרות בקצב הנדרש?

זאבי: "אם רוצים להגיע ליעדים השאפתניים של הגידול באוכלוסייה, חייבים לפנות את בתי הרכבת הישנים שכבר סיימו את תפקידם ההיסטורי – ולהסיר את מגבלת הגובה ברכס ההר, בכל השטחים המישוריים בחוף הים והאחרים".

רובין: "פוטנציאל ההתחדשות העירונית בחיפה מאוד גבוה, זאת בעקבות שטח ניצול הבנייה הכולל בעיר. השכונות ההיסטוריות כמו ח'ליסה, הדר, שפרינצק, קריית אליעזר, בת גלים ונווה שאנן עוברות שינויים רציניים בשנים האחרונות, וכבר היום מתוכננות עוד מאות תוכניות ענק באזורים האלו".

לדברי רובין וזאבי, על המדינה להאיץ את הקצב של מתן ההיתרים לבנייה ולהתחדשות עירונית כדי להדביק את הפער שכבר היום נוצר בין העלייה בכמות האוכלוסייה להיצע הדירות החדשות. "בימים אלו נותנים היתר רק ל-1,500-500 פרויקטים בשנה. זה בהחלט לא מספיק כדי לעמוד ביעדים. חיפה צריכה מעל 4,00 התחלות בנייה בשנה", טוען רובין.

אחת התוכניות שדובר בה רבות בשנים האחרונות היא פינוי אזור המפעלים הפטרוכימיים ו"בזן תעשיות" ליד הים, במטרה לפנות מקום לבנייתן של עוד כ-130,000 יחידות דיור בעשורים הקרובים. עם זאת, לדברי רובין לא משם תבוא הבשורה: "זה פרויקט שאפתני מאוד וחשוב, אבל צריך לזכור שעבודות ההכנה הנדרשות שם יהיו מורכבות, ויעברו עשרות שנים עד שאפשר יהיה לתת את הקרקע המזוהמת לתעשייה בלבד, והיא לא תהיה מתאימה לבנייה למגורים".

דירת יוקרה בחצי מחיר מהמרכז

אחד מהפרויקטים שנועדו להצטרף לתנופת הבנייה בחיפה הוא פרויקט "יפה נוף 120" על הכרמל, שתוכנן על ידי קבוצת הנדל"ן של זאבי בשיתוף פעולה עם דוניץ-אלעד.

רובין מספר על הפרויקט: "מדובר על 450 יחידות דיור שהוקטנו על ידי הנהלת העירייה ל-216 יחידות דיור (בניגוד לצורך בבנייה מסיבית למגורים, ובמיקום הכי נחשק בעיר), שמתפרסות על 13 דונם, שמתוכם כ-8,000 מטרים רבועים של גן פסטורלי ומסחר, במרכז הכרמל". 

רובין מספר כי הפרויקט מציע דירות ייחודיות בסטנדרט יוקרתי במיוחד, עם נוף שמגיע עד לחרמון: "את זה אי אפשר למצוא במקומות אחרים בארץ, וזו גם חלק מהייחודיות של חיפה". 

עבור הקונים, שכבר עכשיו התעניינו ורכשו נכסים על הנייר בפרויקט העתידי, מדובר, לדברי רובין, במציאה. "השילוב של גודל הדירות ומה שמתחם המגורים עצמו מציע, לצד המחיר הנמוך יחסית למטר בנוי יצר עסקה שקשה לסרב לה", הוא אומר. "במחיר של דירה ענקית בפרויקט בוטיק חדש עם נוף עד לבנון – תוכל לקנות דירת שניים וחצי חדרים במרכז, במקרה הטוב".

"חיפה עוד תעקוף את ערי המרכז"

זאבי, כאמור, הוא אישיות בכירה בעולם הנדל"ן של חיפה, ובכלל. למרות שכיום היא לא נחשבת לעיר האטרקטיבית ביותר למגורים בישראל, ממגוון סיבות, איש העסקים דווקא רואה בה המון יתרונות ופוטנציאל לא ממומש. "זו עיר עם נוף משגע, חוף ים, הר, יערות, שלושה נמלים ומסילות רכבת, לצד שדה תעופה בינלאומי שחשוב שיוקם בה בעתיד, שיגדיל מקומות תעסוקה בעיר לעוד כ-40 אלף איש", מתאר זאבי.

מה ישאיר פה את הצעירים?

"מרכזי תעסוקה בחיפה וסביבותיה. זו נקודה שלא נגעו בה במשך שנים רבות".

זאבי מתאר איך בשלהי שנות ה-80 של המאה שעברה, בחיפה התבססו מספר חברות הייטק שהיוו למעלה מ-90% מהתעשייה שהחלה לצבור תאוצה באותן השנים. "הנהלת העיר לא הייתה מספיק נחושה לפתח תעשייה זו בקצב הגידול של הממוצע הארצי. נכון להיום, תעשייה זו בחיפה מהווה פחות מ-5% מכלל תעשיית ההייטק הישראלית".

ממרומי גילו וניסיונו, זאבי מנסה להסביר מדוע חיפה "הפסידה" במרוץ הסמוי בינה ובין תל אביב על תואר העיר היוקרתית בישראל (שאינה עיר הבירה). "אם מסתכלים על העובדות, אלו שתי ערים ציוניות עם היסטוריה מרשימה, עירוב של אוכלוסייה יהודית וערבית, סמוכות לחוף, עם נמלים ורכבת. חיפה אפילו מנצחת את תל אביב במספר מאפיינים שאין לערי המרכז: הנוף ההררי, הטבע ומספר אתרי מורשת מעניינים".

אז למה בכל זאת ערי המרכז "ניצחו", לפחות מבחינת הצעירים?

"הכל בסופו של דבר מתנקז להתנהלות כלכלית נבונה, המתבססת על תוכנית טווח ארוך, ואינטגרציה מלאה בין תעסוקה, מגורים, תרבות, בילוי וחינוך, שלוקחת בחשבון גידול תל"ג בקצב הגידול הארצי. הבעיה בהרבה מקומות בארץ זה שלא מתכננים לשנים קדימה, ורק מסתכלים על הכמה שנים הקרובות. בתל אביב השכילו לחשוב על העתיד – ויצרו רזרבות כלכליות משמעותיות, דבר שאין כיום בחיפה".

למרות כל זאת, בסופו של דבר, זאבי נשאר אופטימי לגבי עתידה של העיר. " עם תכנון טווח ארוך, המבוסס על גידול בכלכלה ובתל"ג, תעסוקה, איכות הדיור ושירותי החינוך והתרבות בעיר – אין לי ספק שחיפה תהפוך מעיר עם הגירה שלילית לעיר עם ביקוש מוביל במדינה, ותעקוף את ערי המרכז", הוא אומר, "בעיקר כשהתחבורה הציבורית והתשתיות הלאומיות יהפכו את המרחק בין חיפה לערי המרכז לזניח. נוסף על זה גם המחירים האטרקטיביים למגורים והתעסוקה המתאימה לצעירים".