"גבעתיים היא הברוקלין של ישראל"

גבעתיים, מהערים הצפופות בישראל, נמצאת בשנים האחרונות בלב תהליך עומק של שינוי עירוני, כשהתחדשות עירונית הופכת למענה כמעט יחיד לצרכים הגוברים של תושבים חדשים וותיקים כאחד. בעיר שאין בה כמעט עתודות קרקע, הדרך היחידה להוסיף דירות, לשפר את התשתיות העירוניות ולתת מענה לביקושים – היא דרך התחדשות של המרקם הבנוי.

עם למעלה מ־18 אלף תושבים לקמ"ר, כל תוספת של יחידות דיור בגבעתיים מחייבת תכנון מדויק, רגיש ומתואם.

לא רק נדל"ן

בימים אלה מקדמת דוניץ אלעד שני פרויקטי התחדשות עירונית בגבעתיים: ברחוב ההסתדרות וברחוב המרי. פרויקט ההסתדרות מצוי כבר בשלב מתקדם, לאחר אישור תב"ע והגשת תוכניות לקראת קבלת היתר בנייה. במסגרתו יפונו 168 יחידות דיור ישנות, וייבנו בו 500 יחידות דיור חדשות על פני ארבעה מגדלים בני 25 קומות.

פרויקט המרי נמצא בימים אלה בשלב היתר בניה. מהשטח הקיים יפונו 42 יחידות דיור ישנות, ובמקומם תקים דוניץ-אלעד 105 יחידות דיור חדשות (בשיתוף קבוצת "ורטיו השקעות").

"אנחנו רואים בשני הפרויקטים האלה לא רק נדל"ן אלא שינוי עירוני של ממש", מסביר לוין. "מהחניון ועד הלובי, מהדירות ועד הגינה הקהילתית – כל פרט מתוכנן כדי לתת חוויית מגורים איכותית ותחושת קהילה".

"כל מגרש נבחן בקפדנות"

גבעתיים הפכה בשנים האחרונות לאחד מהיעדים המרכזיים של יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, בשל מיקומה המרכזי, נגישותה התחבורתית והמחסור בעתודות קרקע לבנייה חדשה. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היקף הבקשות המוגשות בעיר הולך וגדל מדי שנה, וכולל יוזמות גם מצד דיירים וגם מצד יזמים פרטיים.

"גבעתיים מציבה רף תכנוני גבוה במיוחד", מסביר לוין. "זו עיר שבה כל מגרש נבחן בקפדנות, וכל תוספת מגורים נבחנת גם בהיבט הקהילתי. צריך לדעת לעבוד בזהירות, מתוך הקשבה אמיתית".

לדבריו, אחד המאפיינים הייחודיים לעיר הוא מדיניות שמרנית יחסית של הוועדה המקומית, שמבכרת תכנון משתלב על פני גורדי שחקים. "אנחנו רואים פחות תוכניות גרנדיוזיות ויותר פרויקטים המשתלבים בשכונה הקיימת – וזה חלק מהקסם של העיר."

בין המוקדים המרכזיים להתחדשות ניתן לציין את שכונת בורוכוב הוותיקה, אזור כורזין, רחוב ההסתדרות ורחוב שינקין. בכל אחד מהמוקדים האלה מקודמות כיום תוכניות שונות בשלבים מגוונים – חלקן ביוזמה עירונית, אחרות ביוזמות פרטיות.

במקביל, העירייה מקדמת תוכניות פינוי־בינוי גדולות סביב תחנות המטרו העתידיות – כצנלסון והרצוג – כחלק מהיערכות לקו המטרו הצהוב, שצפוי לעבור בגבעתיים. לפי התוכניות שפורסמו, מדובר על הוספה של כ־3,000 יחידות דיור חדשות באזורים אלו.

הביקוש גבוה מאוד

אחד האתגרים המרכזיים בהתחדשות עירונית בגבעתיים הוא קצב הביצוע האיטי יחסית לעומת ערים אחרות בגוש דן. למרות היקף תוכניות לא מבוטל, רק מיעוט מהן מגיע לשלב היתר וביצוע. הסיבות לכך רבות: הצפיפות קיימת, התנגדויות תושבים, דרישות תכנוניות מחמירות ולעיתים גם קשיים כלכליים של יזמים.

עם זאת, מי שכן מצליח לקדם פרויקטים בעיר נהנה בדרך כלל מהיענות גבוהה מצד השוק. "הביקוש למגורים בגבעתיים גבוה מאוד, במיוחד בקרב משפחות צעירות שמחפשות איכות חיים ומערכת חינוך טובה במרכז הארץ", אומר לוין. לדבריו, מחירי הדירות בעיר ממשיכים לעלות, מה שמעניק היתכנות כלכלית לרבים מהפרויקטים גם בשוק מאתגר.

למרות הפוטנציאל והביקוש, גבעתיים תמשיך להתמודד עם מגבלות שטח ואתגרי תחבורה. ועדיין, יש בה אקוסיסטם עירוני־קהילתי שמאפשר התחדשות איטית אך עקבית, המשלבת בין שמירה על צביון לבין צורך במודרניזציה. כפי שמסכם לוין: "המהלך בגבעתיים לא יהיה מהיר – אבל הוא יכול להיות איכותי. אם עושים אותו נכון, זו יכולה להיות אחת הערים האיכותיות במרכז".

"איכות חיים קהילתית". עו"ד דור צלאל

"העירייה מתנהלת בזהירות"

אז מה מושך כל כך ישראלים בגבעתיים? "זו הברוקלין של ישראל", טוען עו"ד דור צלאל, מלווה משקיעי נדל"ן שמתמחה בגבעתיים ובתל אביב. "היא נמצאת במרחק נגיעה מתל אביב, אך שונה ממנה באופיה. גבעתיים נהנית מנגישות גבוהה: בצד אחד גשר עמק ברכה החדש שמחבר את מרכז העיר ישירות לעיר הגדולה, ובצד השני – דרך השלום, העוברת תהליך התחדשות משמעותי. לכן היא מושכת אליה משפחות וצעירים שמבקשים את הקרבה לתל אביב, אבל בוחרים באיכות החיים הקהילתית והשקטה של גבעתיים".

מה עמדת העירייה בנושא?

צלאל: "עיריית גבעתיים, מהערים הצפופות בישראל, בחרה במהלך השנים לנהל את תהליכי ההתחדשות בזהירות ומתוך תפיסה רחבה של אחריות ציבורית. הם נתפסים כשמרנים אבל בפועל המטרה שלהם היא להבטיח שהתחדשות עירונית לא תבוא על חשבון איכות החיים. לכן העירייה מקדמת בעיקר מתחמי פינוי־בינוי שמשלבים בנייה לגובה לצד הקצאה של שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ותשתיות עירוניות – כדי ליצור עיר מאוזנת לדיירים הוותיקים והחדשים, באופן שישפר את איכות החיים של כל סוגי התושבים".