התחדשות עירונית: תקנות חדשות לשקיפות והגנה על דיירים

ועדת הפנים של הכנסת קיבלה לאחרונה תקנות חדשות, שמטרתן להגביר את השקיפות בעסקאות התחדשות עירונית. הרשות להתחדשות עירונית מסבירה כי התקנות מבוססות על הניסיון שנצבר בשטח וכי הן מציבות דרישות חדשות שיחולו הן על עסקאות פינוי-בינוי והן על עסקאות התחדשות בניינית, דוגמת תמ"א 38 והחלופות לה.

התקנות החדשות כוללות שורה של הוראות שנועדו להגן על בעלי הדירות ולהבטיח כי יקבלו מידע מלא ומפורט על העסקה. כך למשל, עורך דין יידרש לאמת את חתימתו של בעל הדירה על העסקה, לאחר שיוודא כי הלה מבין את מהותה ומשמעויותיה. כמו כן, העסקה תחויב לכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לחשוף את זהות בעלי השליטה בחברה.

דרישה נוספת היא לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט. זאת ועוד, בעת החתימה על החוזה יהיה צורך לציין במפורש את סוג העסקה – פינוי-בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק, ולא ניתן יהיה להותיר זאת לשלב מאוחר יותר.

התקנות מחייבות גם לציין בחוזה מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה, וכן לפרט את התמורה או את העקרונות לקביעתה, שיקבל כל בעל דירה במסגרת הפרויקט.

היזם יתחייב למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, כאשר גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה. בנוסף, היזם ימסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופת הפינוי, עד לקבלת הדירה החדשה. גם בעסקאות עיבוי וחיזוק, היזם יידרש למסור ערבות להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.

אי-עמידה בדרישות אלה עלולה להביא, במקרים מסוימים, לבטלות העסקה. התקנות החדשות נועדו להגביר את ההגנה על בעלי הדירות ולהבטיח כי יקבלו את מלוא המידע הנדרש בטרם יתקשרו בעסקאות התחדשות עירונית, וזאת נוכח החשיבות הרבה של מהלכים אלה הן עבור הדיירים והן עבור פני העיר בכלל.

הרשות להתחדשות עירונית רואה בתקנות אבן דרך חשובה בהסדרת תחום ההתחדשות העירונית ומאמינה כי הן יתרמו לקידום פרויקטים נוספים, תוך הגנה על זכויות בעלי הדירות ויצירת סביבה עירונית איכותית ומודרנית יותר.

"לתקנות החדשות יש חשיבות רמה, שכן הן מביאות איתן רמה גבוהה של שקיפות והגנה לבעלי הדירות, דבר שהוא הכרחי בשוק המורכב של התחדשות עירונית", אומר אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק של חברת דוניץ אלעד. "השקיפות המוגברת הזו תסייע לבעלי הדירות להבין טוב יותר את תנאי העסקאות ולהבטיח שהזכויות שלהם מוגנות. בנוסף, ההגנות החדשות יעודדו פרויקטים נוספים ויהפכו את התהליך למקצועי ובטוח יותר עבור כל הצדדים המעורבים".