הקהילה המתחדשת: מי הם הדיירים החדשים-ישנים בפרויקטי פינוי-בינוי?

בפרויקטי התחדשות עירונית, קהילות מגוונות נבנות משילוב של דיירים קודמים שחוזרים, משקיעים שמשכירים את נכסיהם, ודיירים חדשים, לרוב צעירים, שמזרימים דם חדש. מנתונים של חברת דוניץ אלעד עולה כי כמחצית מבעלי הדירות הם משקיעים המשכירים את נכסיהם, והמחצית השנייה מורכבת מדיירים קודמים ששבו לשכונה. התוצאה היא קהילה חדשה-ישנה המשלבת את ההון האנושי הקיים עם שוכרים חדשים.

מנתונים שהצטברו בחברת דוניץ אלעד, יזמית התחדשות עירונית מהגדולות בישראל שהובילה עשרות פרויקטים בתחום, עולה כי כמחצית מבעלי הדירות בבניינים שעברו התחדשות עירונית הם משקיעים – שמשכירים את הנכסים שלהם; והמחצית האחרת מורכבת מדיירים קודמים שעברו למגורים זמניים בזמן הבנייה – וחוזרים לשכונה.

התוצאה היא קהילה חדשה-ישנה – המורכבת הן מההון האנושי שהיה בה קודם והן משוכרים שמזרימים דם חדש לקהילה הקיימת.

מדוע יותר זוגות צעירים מגיעים לפרויקטי התחדשות עירונית ומה הסיבות לכך שדיירים ותיקים לא תמיד חוזרים?

מודע בעצם לא כל הדיירים הישנים חוזרים לבניינים החדשים? הסיבות מגוונות. לדברי מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד, "צריך לזכור שמדובר בתהליך שאורך שנים. בזמן הזה אנשים בונים את חייהם במקומות אחרים. הבניין המקורי מפונה מדייריו, ורק כעבור כארבע שנים מאוכלס מחדש. זה זמן ארוך מספיק כדי ליצור שורשים במקום אחר".

סיבה נוספת נעוצה באופי הדיירים ובהעדפותיהם. לדברי אסף יוגב, סמנכ״ל השיווק של דוניץ אלעד, "יש אנשים שאוהבים לגור בדירות ישנות, הם לא מעוניינים לגור במגדלים, ועם הפינוי הם מוצאים לעצמם פתרונות אחרים שקולעים לטעמם".

עוד גורם שמחזק את המגמה הזו, הוא העובדה שלאחר השלמת הפרויקט הדירות מושכרות במחיר גבוה יותר. "בפרויקטים של פינוי-בינוי הדירות גדלות ומתאימות יותר למשפחות", מסביר לוין. "מגיעים יותר זוגות צעירים עם ילדים שרוצים את החדר הנוסף ואת הממ"ד. שכונות עם אוכלוסייה פחות חזקה מתחזקות. יש גם התחדשות בתשתיות: יותר פארקים, בתי ספר. זה מחדש את כל השכונה וכל האוכלוסייה".

כיצד מתבצע שילוב דיירים ותיקים וחדשים בפרויקטי התחדשות עירונית ליצירת קהילה מגובשת?

שילוב דיירים ותיקים וחדשים בפרויקטי התחדשות עירונית ליצירת קהילה מגובשת מתבצע באמצעות תכנון אסטרטגי של הבניינים והמרחבים הציבוריים, וכן הפעלת מערך קהילתי פעיל. חברת דוניץ אלעד מתייחסת לנושא הקהילתי כמרכיב חשוב, ומחלקת במכוון את הדיירים הוותיקים בין הבניינים החדשים ליצירת תמהיל מאוזן. בנוסף, מתוכננים מועדוני דיירים, גינות קהילתיות וחללי עבודה משותפים, ומקיימים סדנאות ופעילויות חברתיות המעודדות מפגש וחיבור בין השכנים, כפי שניתן לראות בפרויקט קריית האומנים בראשון לציון.

תכנון הבניינים החדשים מביא בחשבון את השילוב בין דיירים ותיקים לחדשים. "בבניין טיפוסי של 12 דירות, אנחנו מקבלים מכפיל של 3 או 4 ובונים מספר בניינים חדשים", מסביר לוין. "בכל בניין חדש יהיו כמחצית דיירים קיימים, והשאר חדשים. אנחנו מחלקים את הדיירים הוותיקים בין כל הבניינים במכוון, כדי ליצור תמהיל מאוזן. הדירות בקומות הנמוכות בדרך כלל הולכות לדיירים הקיימים, כשהם מקבלים קומה או שתיים מעל מה שהיה להם".

שילוב הקהילה הוותיקה והחדשה באים לידי ביטוי גם בתכנון המרחב הציבורי: מועדוני דיירים מאובזרים, גינות קהילתיות, וחללי עבודה משותפים. "בפרויקטים המיועדים למשפחות צעירות, הקמנו טרקלין עם מטבחון קטן", מספר יוגב. "זה מאפשר להורים לשהות בחללים הציבוריים במהלך שעות אחר הצהריים ולא למהר הביתה, כך נוצרת אווירה קהילתית מאוד חזקה".

החברה מפעילה גם מערך קהילתי פעיל, שמסייע לגבש את הקהילה החדשה-ישנה. "אנחנו מקיימים סדנאות בישול בדירה לדוגמה, ולעיתים הדיירים עצמם מעבירים פעילויות. למשל, דייר שעובד כפרמדיק מעביר סדנת החייאה לתינוקות", מתאר לוין. "המפגשים החברתיים האלה יוצרים קהילה מגובשת".

דוגמה מוצלחת לגישה זו ניתן לראות בקריית האומנים בראשון לציון, אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים שהתחילו להתאכלס בישראל. "אנחנו מקיימים כאן פעילויות בכל הרמות", מספר יוגב, "החל מסדנאות והרצאות במועדון הדיירים, דרך אירועי חגים משותפים, ועד ליוזמות של הדיירים עצמם. המטרה היא לייצר הזדמנויות טבעיות למפגש ולחיבור בין השכנים. היום קריית האומנים היא דוגמה מצוינת לאיך פרויקט פינוי-בינוי יכול לא רק לחדש מבנים, אלא גם ליצור קהילה מגובשת שמשלבת יחד את הדיירים הוותיקים שחזרו לשכונה – ביחד עם החדשים שרק הגיעו".