לפני שהבטון מתקשה: השדרוגים שכדאי לתכנן בדירה החדשה

 

קבלת דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית מגיעה עם הזדמנות שלא קיימת כמעט בדירות יד שנייה: האפשרות להתאים אותה לצרכים שלכם עוד לפני שנבנתה. לשנות מיקום או להוסיף קיר, להוסיף נקודת חשמל, להגדיל מקלחון או לתכנן מטבח אחר – כל אלו שינויים שיכולים להיות פשוטים יחסית כשהדירה עדיין על הנייר, ועלולים להפוך למסובכים ויקרים בהרבה אחרי ששלד הדירה כבר יצוק.

אבל האפשרויות הרבות עלולות גם לבלבל. במה כדאי להשקיע כבר עכשיו? מה אפשר להשאיר לאחר קבלת המפתח? ואיך נמנעים משדרוגים יקרים שלא באמת ישפרו את החיים בדירה?

"אני תמיד ממליצה לדיירים להתאים את הדירה לצרכים שלהם כבר בשלב התכנון", אומרת דלית זילברצויג־אקוסטה, אדריכלית ומנהלת מחלקת תיאום אדריכלי בדוניץ אלעד.

בהתחדשות עירונית, התכנון מתחיל מוקדם

אצל דיירי התמורה (אלו שגרו בבניין ישן לפני ויקבלו דירה חדשה אחרי, כלומר לא רוכשים חדשים) התהליך מתחיל למעשה עוד לפני הבנייה. המפרט הטכני של דירת התמורה נקבע כבר במסגרת ההסכם עם היזם, כלומר עוד הרבה לפני תחילת עבודות הבניה. בהמשך, כשהפרויקט מתקדם לתכנון ולביצוע, הוא הופך לבסיס שממנו יוצאים לתכנון מפורט של הדירה.

בתחילת העבודות מקבלים הדיירים "תיק דייר" ובו תוכניות, הנחיות ומידע על הספקים בתחומים השונים: מטבח ושיש, ריצוף וחיפויים, כלים סניטריים, דלתות, ולעיתים גם מיזוג ומערכות נוספות. אז מתחיל השלב שבו צריך לקבל החלטות. "כל דירה היא עולם ומלואו", אומרת זילברצויג־אקוסטה. "אנחנו ממש נכנסים איתם לפרטי החיים – מי ישן איפה, איך המשפחה מתנהלת ומה היא תצטרך בעתיד".

היתרון הגדול הוא שבשלב מוקדם ניתן לבצע שינויים שקשה הרבה יותר לבצע מאוחר יותר. "אם רוצים לשנות קירות פנימיים, ליצור נישות, להפוך אמבטיה למקלחון או לבטל חדר ולהגדיל את הסלון – זה הזמן הנכון לעשות את זה", היא מסבירה.

לדוגמה, זוג מבוגר שעובר לדירת חמישה חדרים ולא זקוק לכולם יכול לבחור לבטל חדר לטובת חלל ציבורי גדול ונוח יותר לאירוח. משפחה עם ילד מתבגר, למשל, עשויה להעדיף להוסיף חדר שירותים בסמוך לחדרו, אם התכנון והמערכות מאפשרים זאת. ואילו משפחה צעירה עשויה דווקא להימנע מביטול חדר ולחשוב על הילדים שעוד יצטרפו למשפחה.

מה חייבים להחליט מוקדם? כלל האצבע הוא פשוט: ככל שהשינוי קשור יותר לשלד ולתשתיות, כך חשוב יותר לתכנן אותו מוקדם ככל האפשר.

אחת הדוגמאות הבולטות היא חשמל ותאורה. נקודות מסוימות מתוכננות ומבוצעות כחלק מתהליך הבנייה, ולכן אחרי שהתקרה כבר יצוקה לא תמיד ניתן לבצע את אותו שינוי במסגרת עבודות הקבלן. "אם רוצים להוסיף נקודות תאורה בתקרה, צריך לעשות את זה בזמן הנכון", מדגישה זילברצויג־אקוסטה. כדי לא לתעות בנבכי התהליך, מקבלים הדיירים את לו״ז השינויים המומלצים לכל שלב בבנייה. "אנחנו נותנים לדיירים לוח זמנים ברור, וזה תהליך מאוד מבוקר".

גם המטבח נמצא גבוה ברשימת השינויים שכדאי לחשוב עליהם מוקדם. למעשה, לדברי זילברצויג־אקוסטה, מטבח ושינויי חשמל הם בין השדרוגים המבוקשים ביותר. שינוי מיקום הכיור, למשל, אינו רק החלטה עיצובית: הוא תלוי במיקום מערכות האינסטלציה ובמרחקים האפשריים לצינורות המים ופתחי הניקוז. לכן לעיתים התוכנית הרצויה תצטרך לעבור התאמה אצל חברת המטבחים, כדי להיות אפשרית לביצוע בדירה עצמה. 

לא כל קיר אפשר להזיז

העובדה שהדירה עדיין על הנייר אינה אומרת שאפשר לתכנן אותה מחדש ללא מגבלות. ממ"ד, קירות בטון ואלמנטים קונסטרוקטיביים אינם קירות מחיצה רגילים, וגם מערכות משותפות של הבניין מכתיבות מגבלות.

"על כל קיר שרוצים להזיז צריך לבדוק מה עובר בו – אינסטלציה, מיזוג אוויר, חשמל או מערכות של הבניין", מסבירה זילברצויג־אקוסטה. "אי אפשר, למשל, להחליט שמזיזים אסלה לכל מקום שרוצים". בנוסף קיימות דרישות תקן הנוגעות למרווחי שימוש ולתפקוד החללים.

זו גם הסיבה ששינוי שנראה קטן על הנייר יכול להתגלות כבלתי אפשרי מבחינה הנדסית או להשפיע על כמה מערכות אחרות.

ומה דווקא אפשר להשאיר לאחרי המפתח?

כאן השיקול משתנה. בדוניץ אלעד מעדיפים לבצע במהלך הבנייה את השדרוגים האפשריים באמצעות ספקי הפרויקט, בין היתר כדי שהעבודה תישאר תחת אחריות הקבלן. ספקים חיצוניים אינם נכנסים לבצע עבודות פרטיות בדירה בזמן הבנייה.

אבל לעיתים לדייר יש העדפה שהפרויקט אינו יכול לבצע, או שהעלות שלה כרגע גבוהה מדי. במקרים כאלה אפשר לעיתים להכין מראש את התשתית ולבצע את הגמר לאחר המסירה.

כך, למשל, בפרויקטים שבהם הקבלן מאפשר אריחים עד גודל מסוים, דייר שרוצה אריחים גדולים במיוחד יכול לקבל את הדירה עם תשתית מתאימה ולבצע את הריצוף שבחר לאחר קבלת המפתח. הדבר נכון גם לחיפויים מיוחדים בחדרי רחצה שאינם מתאימים לשיטת הביצוע של הקבלן. 

לא כל גימיק הוא חובה

אז איפה כדאי לשים את הכסף? אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. דירה שנועדה למגורי המשפחה מצריכה סדר עדיפויות אחר מדירה להשקעה או מדירה שמתכוונים למכור.

זילברצויג־אקוסטה מציעה להיזהר במיוחד מהנטייה לשדרג פשוט מפני שאפשר. היא מביאה כדוגמה מערכות בית חכם: בפרויקט מסוים החברה מספקת מערכת כזו בחלל הציבורי ומאפשרת להרחיב אותה גם לחדרים. "זה יכול להיות מאוד קוסם, אבל לא לכל אחד זה באמת הכרחי", היא אומרת.

גם דלתות פנים משודרגות הן עניין של העדפה. "בעיניי הסטנדרט הוא מצוין, אבל אם למישהו חשוב במיוחד המראה של הדלתות, אז מבחינתו זה לא מיותר. לכל אחד יש את הדברים שחשובים לו".

ואם כבר צריך לבחור בין אינספור אפשרויות באולם התצוגה, יש לה עצה פרקטית במיוחד: הסתכלו קודם על הדברים שמשפיעים באמת על התחושה של הבית. "כשנכנסים לדירה, הדבר הראשון שרואים הוא הריצוף של הסלון", היא אומרת. "אז אם מתלבטים בין ספקי ריצוף וסניטציה שונים  – תבחרו לפי הריצוף שאתם מתחברים אליו, לא לפי האסלה".

תכננו את הדירה של עוד חמש שנים

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לתכנן רק לפי החיים הנוכחיים. "כדי לקבל דירה שאוכל לחיות בה בנוחות עוד שנים רבות, צריך לתכנן לעצמי של עוד חמש שנים, לא רק לעצמי של עכשיו", מדגישה זילברצויג־אקוסטה.

אצל זוג צעיר המשמעות יכולה להיות שמירת חדר נוסף לילדים עתידיים או תכנון מספיק נקודות חשמל לעבודה מהבית. אצל דיירים מבוגרים אפשר לחשוב מראש על פתחים רחבים יותר, מסדרונות נוחים ומקלחון גדול שיוכל בעתיד להתאים גם לצורכי נגישות – כמובן במסגרת האפשרויות ההנדסיות והתקנים.

ולמי שמתקשה לקרוא תוכנית אדריכלית, זילברצויג־אקוסטה ממליצה לא להסס להיעזר באיש מקצוע חיצוני. "לאנשים קשה לדמיין חלל מתוך תוכנית. הרבה פעמים הם נכנסים לדירה בפעם הראשונה כשהכול עדיין בטון אפור ונבהלים מכמה שהיא נראית קטנה. אחרי הטיח והצבע התחושה כבר אחרת לגמרי".

קודם הצעות מחיר, אחר כך החלטות

גם תקציב השדרוגים צריך להיבנות בצורה מסודרת. הדיירים מקבלים כמה ספקים אפשריים. זילברצויג־אקוסטה ממליצה לבקר אצל כולם, להבין מה כל אחד מציע ולקבל הצעות מחיר לפני שמחליטים.

"לא לכולם יש אפשרות להשקיע עכשיו מאה אלף שקל במטבח", היא אומרת. "צריך לראות מה מקבלים, מה חשוב לכם ואיפה מקבלים את התמורה הטובה ביותר. סדר העדיפויות הוא מאוד אינדיבידואלי".

לפני החתימה הסופית על תוכניות השינויים והתמחור, כדאי לעבור שוב על הכול ולוודא שכל מה שסוכם אכן מופיע בכתב. חשוב במיוחד לבדוק החלטות שקשה יהיה לחזור מהן: שינוי שלא בוצע בזמן עלול בהמשך להיות יקר בהרבה, ולעיתים כבר לא יהיה אפשר לבצע אותו כלל.

בסופו של דבר, תהליך שינויי הדיירים לא כולל רק ביקור אחד באולם תצוגה, אלא ליווי שנמשך לאורך הבנייה. "אנחנו מלווים את הדייר מתחילת העבודות ועד קבלת המפתח", אומרת זילברצויג־אקוסטה. "זה תהליך של כמה פגישות וכמה שלבים על פני מספר שנים. יש דיירים שאנחנו כבר מכירים היטב בתהליך הזה והופכים להיות ממש שותפים לכל אורך הפרויקט".