איך מתנהלים מול העירייה בפרויקט התחדשות עירונית

 

לרשות המקומית יש תפקיד קריטי בפרויקטים של התחדשות עירונית. ואולם, הקשר מול העירייה מרתיע אנשים רבים, שרואים בה גוף בירוקרטי סבוך שקשה להתנהל מולו. אז מה תפקיד העירייה בקידום ההתחדשות העירונית בבניין שלכם? מי צריך לפנות אליה? ואיך בדיוק פונים?

כדי להבין איך עושים זאת נכון, שוחחנו עם שני בכירים בדוניץ אלעד, חברה יזמית וקבלנית המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית ומהחברות היחידות שכבר איכלסו דיירים בבניינים החדשים: מתניה שי, מנהל פיתוח עסקי; ודרור מולכו, מנהל קשרי דיירים. שניהם מכירים היטב את הממשק בין יזמים, דיירים והרשויות המקומיות.

למה בכלל צריך עירייה בתהליך התחדשות עירונית?

קודם כל חייבים להבין שהעירייה אינה רק גורם שמאשר פרויקטים של התחדשות עירונית – היא הגורם המכתיב את התנאים שלהם. כל רשות מקומית קובעת את כללי המשחק במתחם שלה: כמה קומות מותר לבנות, מה היחס בין שטח רצפה לשטח הקרקע וכיוב' – זאת מתוך ראייה רחבה והצורך לתכנן היטב איך תיראה העיר בעתיד.

"מרבית העיריות במדינת ישראל כבר אישרו או מקדמות היום תוכניות מתאר להתחדשות עירונית", מסביר מתניה שי. "העירייה מגדירה חזון של התחדשות עירונית ומדגישה אזורים שבהם היא רוצה לקדם אותו – בדרך כלל אזורים ישנים יותר עם בניינים שצריך לחדש".

לדברי שי, כל עירייה יוצרת מדיניות שונה ומממשת אותה באמצעות הכלים העומדים לרשותה, החל ממסמכי תכנון ומדיניות, דרך השקעת משאבים בתכנון ועד פטור מלא או חלקי מהיטלי השבחה במתחמים שבהם העדיפות עליונה.

"יש עיריות לדוגמה שמעדיפות לקדם בנייני רכבות על פני בניינים מסוג H", הוא נותן דוגמה. "הן יוצרות תוכנית מתאר שקובעת סדרי עדיפויות ומדיניות תכנונית שמכתיבה למעשה איך הרשות רואה את העיר מתחדשת. ההבדלים בין העיריות עצומים, ולכן צריך להתמצא היטב בתוכניות ובהנחיות של כל עירייה על מנת להבין מה אפשרי לעשות בתחומה. לעיריות יש חזון שמתבטא במסמכי מדיניות, תוכניות מתאר ועוד – חלקם מורכבים וקשים להבנה למי שאינו בעל מקצוע".

בשורה התחתונה, העיריה היא לא רק גורם מלווה או מכריע אלא חלק אינטגרלי ומהותי בתהליך. "מנגד, דיירים לעיתים מקבלים את הרושם שהעיריה היא גם הגורם שמקדם ומממש את המדיניות, ולפעמים אנחנו פוגשים דיירים שמצפים לקבל טלפון מהעיריה להזמנה לפרוייקט", אומר שי. "צריך לחדד ולומר שזה לא מתפקידה ולא ביכולתה. העיריה יוצרת תשתית תכנונית ומשפטית שמאפשרת התחדשות עירונית שתואמת את המדיניות שלה. מי שלוקחים את התהליך הזה ומתקדמים איתו אלו הדיירים והיזם".

אז מי בעצם פונה לעירייה, דיירים או יזם?

דרור מולכו: "לרמת בירור ראשוני, יכול כל דייר לפנות למנהלת התחדשות עירונית בעירייה – או, במקום שאין בו מנהלת התחדשות עירונית אז לגורמי התכנון – והם יתנו לו מושג כללי. מעבר לזה, מנהלות התחדשות עירונית ילוו אותו בתהליך מינוי הנציגות, שהוא צעד ראשון וקריטי שמאפשר לדיירים להתחיל להיעזר באנשי המקצוע שיכולים לבחון ולהנגיש את ההנחיות התכנוניות וההיתכנות של הפרויקט, ואת המשמעות שלהן״.

מינוי נציגות דיירים היא הנחיה גורפת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומהווה נקודת המוצא לכל תהליך. "הנציגות היא הצעד הראשון", מסביר מולכו. "יש לה את המנדט לפנות לעו"ד, ליזם ולרכז צוות מקצועי שילווה את הדיירים. פעמים רבות היזם הוא זה שעושה את הבדיקות הראשוניות וחוזר אל הדיירים עם התשובות המקצועיות".

משלב מינוי היזם, הדברים הופכים ברורים יותר. "משלב שממנים את היזם, אז הוא זה שפועל מול העירייה", מבהיר מולכו. "כך הדיירים מקבלים ייצוג מקצועי שיודע לנווט במערכת המורכבת".

ישנם פרויקטים בודדים בהם נציגות ממנה אנשי מקצוע עוד לפני בחירת יזם, לבחינת היתכנות ראשונית או אפילו לקידום תכנון, אך זו לא הדרך הנפוצה ולא בכדי. 

שי: "ליזם יש אחריות ויכולת לראות את התמונה הרחבה, לא רק התכנונית. הוא יודע לקחת פרוייקט מתחילת הדרך, מתוך הסתכלות על המוצר הסופי. זה אומר להסתכל על השכונה החדשה שתיבנה ועל הדירות שצריכות להימכר בשווי מוגדר. כשאתה כמתכנן יוצא למסע כזה ללא יזם, אתה לא מודע לשיקולים היזמיים, לא תמיד עושה חקר שוק ולא נושא באחריות המלאה של הפרויקט. אתה רואה את התכנון כנושא היחיד או העיקרי שרלוונטי. אנחנו רואים פרויקטים שבהם התכנון התקדם אבל לא מתאים למציאות של הפרויקט. זה יכול להיות תכנון בזבזני שדורש משאבים מופרזים בבנייה, או תכנון שלא לקח בחשבון את סוג הדירות שניתן למכור בשכונה".

השלבים המרכזיים מול העירייה

מינוי הנציגות, אם כן, נעשה על ידי הדיירים עצמם. "באתר הממשלתי להתחדשות עירונית מפורטים השלבים למינוי הנציגות", מציין מולכו. "זה לא נושא מסובך ועדיין זה דורש עמידה בתנאים מוגדרים וחתימה על מסמך מתאים".

בשלב הבא אפשר כבר להכניס חברה יזמית לתמונה, וכך למעשה מתחילה הבחינה של הפרויקט, עם צוות מצומצם של מומחים: שמאי, אדריכל, מתכנן וגורם משפטי. "בשלב זה מתקבלת החלטה האם יש היתכנות לפרויקט, כלומר האם ממשיכים קדימה לניסוח הסכם, לחתימות ולקידום תכנון".

בהנחה שיש היתכנות לפרויקט, יזם יוכל לומר בנקודה זו מה התמורות האפשריות לפרוייקט, ומכאן להתחיל במו"מ להסכם מלא ומפורט שמגדיר את זכויות בעלי הדירות. לאחר השלמת ההסכם וחתימת רוב מקרב בעלי הדירות, מגיעים לתכנון והגשת תוכנית בניין עיר, כאשר את התוכנית מגיש היזם.

"יש מעט עיריות שקיבלו סמכות לאשר תב"ע בעצמן, ברוב הרשויות המקומיות יש המלצה מצד הרשות המקומית ואז התוכנית מוגשת לוועדה המחוזית", מסביר מולכו.

הפרוצדורה של בחינת התוכנית והדיון בוועדות לוקחת שלוש שנים פלוס מינוס. אחרי אישור תוכנית בניין עיר, מתחיל השלב השני: תכנון מפורט לרישוי, הכל לפרטי פרטים. שלב זה לוקח כמה חודשים של תכנון והכנות לכל הפחות, ומערב עשרות אנשי מקצוע החל מיועצי תנועה, נוף ואיכות סביבה, ועד ליועצים לנושאים טכניים ונקודתיים כמו מזגנים, בידוד ומעליות.

השלב הסופי בתכנון הוא הגשת בקשה להיתר בנייה, תהליך שלוקח כשנתיים עד לאישור. את הבקשה להיתר מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובניה.

מסמכים שצריך להכין מראש

בניגוד למה שדיירים רבים חושבים, העבודה הבירוקרטית אינה מוטלת עליהם. "הדיירים לא צריכים להכין כלום", מרגיע מולכו. "היזם יודע לנתח את הפרוייקט על בסיס גוש וחלק. יש לו יכולת וניסיון לבדוק את התנאים והדרישות. לכן לא צריך מהדיירים בדיקות תכנוניות, נדרשת רק הסכמתם. זהו בעצם אחד היתרונות של העבודה עם יזם מקצועי – הוא לוקח על עצמו את כל הנטל הבירוקרטי. היזם והצוות המקצועי שלו מטפלים בכל הניירת, מאיסוף מידע מהעירייה ועד להכנת כל המסמכים הטכניים. תפקיד הנציגים הוא רק להחליט ולאשר".

למה הדיירים לא יכולים לעשות זאת לבד?

"הסיבה פשוטה: הפער בין מה שנראה פשוט לבין המורכבות האמיתית הוא עצום", אומר מולכו. "היכולת של בעל דירה, אדם מן השורה, משכיל ככל שיהיה, להבין את היתכנות הפרויקט היא אפסית. זה לא מתמטיקה ולא היגיון. אנשים חושבים שאפשר פשוט ללכת לעירייה ולהוציא היתר, אבל עולם התכנון הוא מקבילה למערכת המשפט. זה עולם שחייבים להכיר היטב על כל מוסדותיו ומסמכיו".

לדברי שי המערכת כל כך מורכבת, שגם כאשר יש תוכנית ברורה מהעירייה – הקריאה שלה דורשת מומחיות. "גם במקומות שכבר יש תוכנית ברורה ונגישה וקריאה – לא תמיד היא אפשרית למימוש למתחם ספציפי. למשל, העירייה נותנת זכויות של 700 אחוז (רח"ק – רצפה חלקי קרקע), אבל מנגד מגבילה לתשע קומות. אני כאדם סביר לא מבין מה זה אומר מבחינת היכולת לקדם או לא לקדם את התוכנית".

גם אם תצליחו איכשהו לפענח את התוכנית הבסיסית, יש עוד שכבות של מורכבות. "עדיין יהיו מלא מוקשים נסתרים", מזהיר שי. "למשל הנחיות של צפיפות, דרישות לשטחי ציבור, או תוכניות והנחיות מרחביות וארציות שגוברות על התכנון המקומי. ראינו דוגמאות רבות לנושא הזה ממש עכשיו, במהלך הדיונים בוועדות הארציות ובממשלה לגבי תמ"א 70 הנוגעת למתחמי המטרו העתידיים. מתחמים שכבר היו עמוק בתכנון "גילו", פתאום שהתכנית שלהם מוקפאת עד לקבלת החלטה בהיררכיות הגבוהות יותר של עולם התכנון".

הדיירים ירגישו בידיים טובות

לדברי שי ומולכו, הדבר החשוב ביותר הוא לעבוד בשיתוף פעולה: היזם יעבוד מול העירייה וישתמש בניסיונו כדי לעשות את העבודה על הצד הטוב ביותר; והדייר מצדו יהיה במעקב ובקרה מתמדת. "בסופו של דבר, עבודה משותפת תשיג את התוצאות הטובות ביותר", מדגיש מולכו. "ככל שהיזם והדיירים יעבדו ביחד, תוך שמירה על שקיפות מלאה ושותפות אינטרסים – כך הפרויקט יתקדם מהר יותר וחלק יותר".

כמו בכל תהליך מורכב שכזה, שלוקח שנים רבות וצופן בתוכו אתגרים רבים, מסכם שי כי "הדבר החשוב ביותר הוא לבחור את השותף הנכון, הגלוי והשקוף ביותר. זה שיסביר לאחרון הדיירים עד שיבין את המורכבות התכנונית-משפטית-כלכלית. יש פה שותפות ארוכת דרך שמצריכה יחסי אמון ברורים. למרות שלפעמים זה נראה ליזמים פשוט ומובן, לדיירים זה נראה מורכב ולכן צריך להשקיע אנרגיות ומשאבים רבים, בניהולם של מנהלי קשרי דיירים בחברה, על מנת שהדיירים ירגישו שהם בידיים טובות".