כשההבטחות עפות באוויר: מה באמת יצוק בבטון ומה נשאר על הנייר?

 

זה קורה כמעט בכל פרויקט של התחדשות עירונית: רגע אחרי שהשמועה על פינוי־בינוי מתחילה להסתובב בחדר המדרגות, ועוד לפני שהנציגות הספיקה לבחור עורך דין, מתחיל מרוץ ההבטחות. יזמים מסתערים על הבניין עם מצגות מלוטשות, ומפזרים לדיירים הבטחות מרחיקות לכת: מתוספת של 20 מ"ר, דרך מרפסת שמש, ועד לובי שנראה כמו בית מלון.

ואז מגיע רגע ההכרעה. בבניין בן 50 שנה, בלי מעלית ובלי ממ"ד, בעלי הדירות מחפשים בין ערימת ההבטחות את היזם שייתן להם את תוספת השטח הגדולה ביותר ויתחייב לכמה שיותר הטבות. אלא שלא תמיד זו האסטרטגיה הנכונה: בשלב מוקדם כל כך של הפרויקט, עדיין לא ברור אילו מההבטחות אפשר יהיה לממש.

"בהתחדשות עירונית, לא משנה כמה אתה זריז, הכול לוקח המון זמן", מסביר מתניה שי, מנהל הפיתוח העסקי של דוניץ אלעד. "מהזכייה במכרז ועד פינוי הדיירים עוברות שנים, ובזמן הזה יכולות לקרות מלחמות, ירידות מחירים ועליות בעלויות הביצוע. זה יכול לשנות הכול".

לכן, מסביר שי, "הדיירים צריכים לא להסתפק בהבטחות, אלא לדרוש הוכחות לכך שהחלום שהיזם מציע הוא בר מימוש, גם מבחינת הכדאיות של הפרויקט וגם מבחינת התמורות. צריך לבדוק לא רק מי מציע הכי הרבה, אלא מה מגובה בתכנון, מה ניתן להשיג מול הרשויות ומה עומד בתחשיבים הכלכליים".

לפני הכול בודקים את התכנון

"הדבר הראשון שדיירים צריכים לעשות הוא לדרוש מהיזם מצגת תכנונית", אומר שי. "אם יזם אומר לכם שיבנה 400 דירות, תשאלו אותו: על מה התבססת? אם אין לו הוכחה, הוא לא במשחק".

לדברי שי, כדאי לדיירים להיעזר באדריכל מייעץ או בשמאי כבר בשלב מוקדם, כדי להבין עד כמה ההבטחות מתיישבות עם המציאות.

"הכול מתחיל במגרש", אומרת רשא זרייק סאלם, אדריכלית החברה בדוניץ אלעד. "הגודל שלו, הצורה שלו ומה שיש סביבו קובעים מה אפשר לבנות עליו, עוד לפני שמדברים על תמורות". במגרש צר, למשל, אחרי שמשאירים את המרחק המחייב מהגבולות, לפעמים כמעט לא נשאר מקום לבניין.

לדברי זרייק סאלם, גם מה שקורה מחוץ למגרש משפיע, ובראש ובראשונה התשתיות. רחוב צר וחד־סטרי למשל, שתוכנן עבור כמה עשרות משפחות, אינו ערוך לקלוט מאות דיירים חדשים עם מאות מכוניות. "אם אגיע לעירייה עם 500 יחידות דיור ברחוב כזה, בלי פתרון תנועתי, ברור שהתכנון לא יוכל להתקדם. תכנון נכון חייב להסתכל מעבר לגבולות המגרש ולבחון את ההשפעה על המרחב העירוני כולו", היא אומרת.

בנוסף, אם אין בסביבה גנים ובתי ספר, הפרויקט יידרש להקצות יותר שטחים לצורכי ציבור, וכל מטר כזה יבוא על חשבון שטח שאפשר למכור או לתת לדיירים.

בדרך כלל ההשוואה בין ההצעות מתמקדת בתוספת השטח, במרפסת, בחניה, במחסן ובדמי השכירות. אבל השאלה החשובה אינה רק מה מציעים לכם, אלא על מה ההצעה נשענת: כמה דירות היזם מניח שהעירייה תאשר, כמה יעלה לו לבנות אותן ובאילו מחירים הוא מעריך שימכור אותן. אם אחת מההנחות האלה לא תתממש, התמורות עלולות להיפגע.

כאן יש לדיירים גם נקודות ייחוס. שי מצביע על מחירוני עלויות הביצוע שמפרסמת לשכת שמאי המקרקעין. "אם בראשון לציון יזם אחד מעריך את עלויות הביצוע ב-6,800 שקל למ"ר ויזם אחר ב-6,900 שקל למ"ר, אף אחד מהם לא טועה. אבל מי שמדבר על 5,000 שקל למ"ר צריך להסביר איך". לדברי שי, גם ההנחה שמחירי הדירות יעלו בתקופה כזאת אינה אחראית.

כל שינוי בהנחות היסוד מתגלגל ישירות לתמורות. שי מביא דוגמה ממתחם שבו העירייה אפשרה בנייה בגובה של 17 עד 30 קומות, והדיירים ביקשו להסתפק ב-20. "הסברתי להם שפחות קומות זה פחות זכויות, ולכן גם פחות תמורות". יש ערים שמצמצמות את מרוץ ההבטחות מראש. בלוד, למשל, נקבעה תמורה אחידה של 12 מ"ר לכל היזמים, כך שהתחרות עוברת לשאלה מי יודע לבצע.

לכן חשוב להבין מראש מה קורה אם התכנון ישתנה: האם התמורות מובטחות או מותנות בתנאים מסוימים, ואיך זה מנוסח בהסכם. את זה כדאי לבדוק עם עורך הדין המייצג את הדיירים.

איך מזהים יזם רציני

"הטעות הנפוצה היא ללכת על מי שהציע הכי הרבה", אומר שי. "גם בחתונה לא כדאי לרוץ למי שמביא את הנדוניה הכי גדולה, אלא למי שרוצים לבנות איתו בית". הוא מזכיר מכרז בראשון לציון שבו הוצעו לדיירים תמורות שנשענו על 500 יחידות דיור, בעוד שבדיקה של הצפיפות והגובה המותרים הראתה שאפשר להגיע ל-300 בלבד. "לכן צריך להגיד לדיירים: אל תבחרו בפנטזיה, אלא במי שיש לו תוכנית ריאלית".

איך מזהים את היזם הנכון? לפי שי, כדי לבדוק עד כמה הוא רציני, צריך לבקש ממנו מסמכים בשלושה רבדים: תוכנית כלכלית, מסמך תכנוני, ובמקרה הטוב גם מידע על עמדת העירייה, בין אם על בסיס תב"ע מאושרת ובין אם על בסיס פרה-רולינג למתחם, כלומר עמדה מקדימה של העירייה לגבי היקף הבינוי הצפוי בו.

הצעד הבא הוא לבחון עד כמה היזם פועל בשקיפות. "יזם אחראי מציג את שיטת העבודה שלו", אומר שי. "הוא אומר: זו מדיניות העירייה ואני הולך לפיה, או שאני מתכוון להיאבק מולה. החלק הראשון מובטח לכם, החלק השני מותנה".

כדאי גם לבדוק אם היזם מוכן לחשוף את המספרים שלו ולאפשר לשמאי מטעם הדיירים לבחון אותם. יש יזמים שמציעים מנגנון להגדלת התמורות אם רווחיות הפרויקט עולה מעל רף מסוים, ואת המשמעות המשפטית של מנגנון כזה חשוב לבדוק עם עורך הדין של הדיירים.

חשוב לבדוק את ניסיונו של היזם ואת יכולתו להביא את הפרויקט למימוש, אומר שי. לכן כדאי לבקר בפרויקטים שהיזם כבר השלים ולא להסתפק בדירה לדוגמה, לבחון את היכולת הפיננסית שלו ולברר מי הצוות המקצועי שילווה את הפרויקט.

לא גרים בתוך טבלת אקסל

"גם בשלב מוקדם אפשר לדעת לא מעט על הפרויקט", אומרת זרייק סאלם. "גודל המגרש, מספר הדירות הקיימות, מספר דירות התמורה וגודלן, ההפרשות לשטחי ציבור, הגובה המותר. מהנתונים האלה עושים העמדה ראשונית ובודקים שהכול מתכנס לתכנון יעיל ואיכותי".

לא פעם דיירים מגיעים עם בקשות משלהם, והיזם נענה להן בקלות. אבל "כן" במצגת אינו בהכרח "כן" על קרקע המציאות. "בחיפה כולם רוצים נוף לים", אומרת זרייק סאלם. "אבל צריך לבדוק אם המגרש בכלל פונה לים, ואז לחזור לבדיקה הכלכלית".

אותו הדבר נכון גם לבקשות כמו בנייה נמוכה או מרפסות סוכה, כלומר מרפסות פתוחות לשמיים: לפעמים בדיקה של העמדת הבניינים מראה שאפשר להתחייב עליהן רק בחלק מהדירות. לכן כדאי לשאול את היזם ישירות: בדקתם את זה, או רק הבטחתם?

רמת הוודאות תלויה בעיקר בשלב שבו נמצאת התוכנית. "אם יש תב"ע מאושרת ואנחנו בשלב ההיתר, אפשר לדבר בביטחון מלא", היא מסבירה. "אם צריך לחרוג מהתוכנית, או שהעירייה עוד לא גיבשה מדיניות, אין ודאות עד שיושבים מול הרשות המאשרת".

גם כשההבטחה מתממשת, היא לא תמיד נראית כפי שהדיירים דמיינו. "מתחייבים לגודל הדירה, לא למספר החדרים", אומרת זרייק סאלם. "אפשר להוסיף 12 מ"ר, להגדיל את הסלון ולהוסיף ממ"ד, ועדיין להישאר עם אותו מספר חדרי שינה".

"דיירים נוטים להינעל על המספרים", מסכמת זרייק סאלם. "אבל בסוף לא גרים בתוך טבלת האקסל של התמורות, אלא בתוך בית. איכות התכנון היא התמורה הגדולה, לא המספר. המבחן האמיתי הוא אם בעוד 20 שנה אעבור ליד הפרויקט ואגיד שהוא שיפר את השכונה".

צ'קליסט: מה בודקים לפני שבוחרים יזם

	מה בודקים	עם מי בודקים
☐	על איזו תוכנית ההצעה נשענת, והאם היא כבר אושרה?	היזם ואדריכל מייעץ מטעמכם. אפשר לברר גם במחלקת ההנדסה בעירייה
☐	האם קיימות מגבלות במגרש או בסביבה שעלולות לצמצם את מה שהובטח?	אדריכל מייעץ מטעמכם
☐	מה מתוך ההצעה כבר מובטח, ומה תלוי באישור מיוחד של העירייה?	היזם ואדריכל מייעץ מטעמכם
☐	האם החישוב הכלכלי של היזם הגיוני: עלויות הבנייה, מחירי המכירה ומספר הדירות?	שמאי מטעמכם, שיבדוק את הדוח הכלכלי של היזם
☐	האם היזם מוכן לחשוף את הדוח הכלכלי שלו לבחינה חיצונית?	היזם
☐	מה בהדמיה מחייב ומה נועד להמחשה בלבד?	היזם
☐	אילו תמורות ייכתבו בהסכם ואילו הן הצהרת כוונות בלבד?	עורך הדין המייצג את הדיירים
☐	האם ההסכם כולל התחייבות גם למספר החדרים, או רק לגודל הדירה?	עורך הדין המייצג את הדיירים
☐	מה קורה אם התכנון הסופי לא יאפשר את כל מה שהובטח?	עורך הדין המייצג את הדיירים
☐	האם היזם כבר השלים ואכלס פרויקטים דומים, והאם יש לו גב כלכלי וצוות מנוסה?	ביקור בפרויקטים שהיזם השלים ושיחה עם דיירים המתגוררים בהם