בקרוב בדירות חדשות: ממ"ד עם שירותים ומקלחת

 

מי שחווה את מלחמת אוקטובר 2023 בתוך ממ"ד ביתי מכיר היטב את התחושה: שעות, ולעיתים לילות שלמים, בחדר של תשעה מטרים – ללא גישה לשירותים.

רשא זרייק, אדריכלית בדוניץ אלעד, מתארת זאת מניסיון אישי: "הייתי אצל ההורים בנצרת במהלך המלחמה. הילד היה צריך לשירותים וגם הרגיש לא טוב… הרגשתי שאם היו שם שירותים, החיים היו הרבה יותר קלים."

בדוניץ אלעד זיהו כבר בשלב מוקדם שהחוויה הזו אינה נוגעת רק למצבי חירום, אלא משקפת צורך רחב יותר – כזה שמשנה את האופן שבו מתכננים את הדירה עצמה.

התובנה הזו, שהפכה לנחלת משפחות רבות ברחבי הארץ, עמדה גם מאחורי תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ביולי 2025 – ומסמן שינוי תפיסה: הממ"ד כבר לא רק מרחב הישרדות, אלא חלק בלתי נפרד מחוויית המגורים – במיוחד במקרים בהם הממ"ד מתפקד כחדר שינה לכל דבר גם ביומיום.

מה קובע החוק

התיקון אושר בקריאה שנייה ושלישית ב-16 ביולי 2025 ופורסם ברשומות ב-22 ביולי אותה שנה. הוא מרחיב את ההסדר הקיים ומאפשר להוסיף שטח למרחב המוגן הדירתי לצורך הקמת חדר שירותים או רחצה – לא רק באזורי עימות, אלא בכל רחבי המדינה.

על פי החוק, ניתן להוסיף עד 3 מ"ר עבור חדר שירותים או רחצה, או עד 6 מ"ר בדירות מעל 80 מ"ר בסך הכול, בתנאי שלפחות 3 מ"ר מתוך התוספת יוקצו לכך. התוספת פטורה מהיטל השבחה.

עם זאת, מדובר בתמריץ בלבד – לא בחובה. "המילים 'לעודד' ו'תמריץ' הן משמעותיות מאוד", אומרת זרייק. "יש לזה עדיין לא מעט מגבלות וחסרונות."

כך למשל, בבניינים רבי קומות לא ניתן תמיד ליישם את התוספת, ובתוכניות שהופקדו לאחר 22 ביולי 2025 ההסדר כלל אינו חל. במקרים כאלה, מוסדות התכנון יכריעו לגבי גודל הממ"ד בכל פרויקט בנפרד.

המורכבות שמאחורי השדרוג

מאחורי השדרוג לאיכות החיים עומד תהליך תכנוני מורכב במיוחד. "כדי להכניס שירותים ומקלחת לממ"ד צריך ליצור תשתיות שלמות – צנרת, אוורור ופיר שיורד לכל אורך הבניין", מסביר רוי אלישיב, ממחלקת התחדשות עירונית בדוניץ אלעד.

ההשפעה אינה נקודתית: "זה משפיע על החניות, על המרתפים ועל קומת הקרקע. הקירות צריכים לרדת עד הביסוס בכל ממ"ד, והמערכת הקונסטרוקטיבית כולה הופכת למסיבית יותר ותופסת מקום."

גם בתוך הדירה עצמה מדובר בהחלטה שדורשת איזון. "בדירות קטנות זה יכול לבוא על חשבון חדר הרחצה המרכזי", אומרת זרייק. "צריך לבחון כל פרויקט לפי קווי הבניין, גודל הדירות והתמהיל. זו לא החלטה אוטומטית."

אבל דווקא בדירות גדולות יותר נפתחת הזדמנות תכנונית. "זה יכול להפוך את הממ"ד למאסטר בד־רום לכל דבר", היא אומרת – חדר שינה עם שירותים ומקלחת צמודים, שמתפקד גם בשגרה וגם בחירום.

יש לכך כמה פתרונות: יצירת מבואה קטנה לאחר דלת הממ"ד, שמתפצלת לשירותים ולחדר השינה, או תכנון של יחידה כמעט עצמאית בתוך הדירה – חדר המוביל לחלל שירותים צמוד.

"אנחנו משתדלים שזה ירגיש כמו מאסטר בד־רום (Master bedroom)", אומרת זרייק, אך מדגישה גם את המגבלות: "גודל החלון מוכתב על ידי פיקוד העורף – מטר ועשרה על מטר ועשרה. זו הנחיה שעלולה להתנגש עם דרישות אחרות בעתיד. חשוב לי להדגיש שעד כמה שאנחנו מנסים להגיע לתכנון מיטבי, זה עדיין ממ"ד עם כל המשתמע מכך. בין היתר גודל החלון המוגבל".

גם מבחינת עלויות מדובר במהלך לא מבוטל. "במרבית המקרים זה מייקר את הבנייה ודורש יותר משאבים", אומר אלישיב. "אבל בסופו של דבר זה מעלה את ערך הדירות ומעניק לדיירים איכות חיים וביטחון גבוהים יותר".

במקרים מסוימים, המשמעות של אימוץ השדרוג היא לחזור לשולחן התכנון ולבחון את ההיתכנות. זהו מהלך שדוניץ אלעד כבר בחרה לבצע בפועל בכמה פרויקטים. פרויקט "ההסתדרות צפון" של החברה בגבעתיים, הכולל ארבעה מגדלים וכ-500 יחידות דיור, מדגים זאת היטב.

"התכנון המקורי כלל ממ"דים בגודל הסטנדרטי", מספרת זרייק. "אחרי שהתקנה אושרה, ביצענו חשיבה מחודשת לכל הפרויקט. החלטנו לאמץ את מה שהתקנה מציעה, וביצענו שינוי בתוכניות הפרויקט לטובת הגדלת הממ"דים".

המהלך כלל עדכון מלא של התוכניות, חזרה לעירייה ולנציגות הדיירים ואישור מחודש. "זה כמובן דרש המון משאבים ועבודה מואצת כדי להדביק את הפערים", היא אומרת.

אלישיב מוסיף: "רצינו להעביר מסר – לא רק לעמוד בדרישות, אלא לייצר פתרון אמיתי. מצד אחד מקסימום ביטחון, ומצד שני שהממ"ד לא ירגיש כמו בונקר".

ומה לגבי הדיירים? "הצגנו להם את כל התהליך – יתרונות, חסרונות ומשמעויות. הכול שקוף. הם אהבו את הרעיון."

שינוי שכבר יצא לדרך

למרות שהחקיקה עדיין מתגבשת, בשטח השינוי כבר מורגש – ודוניץ אלעד היא בין החברות שבוחרות ליישם אותו כבר היום.

"אנחנו עוד לא יודעים, למשל, איזה כלים סניטריים צריכים להיות בממ"ד ואיך הם נראים", אומרת זרייק. "אנחנו לומדים את זה תוך כדי תהליך יחד עם כל המדינה".

עם זאת, הכיוון ברור: להפוך את הממ"ד מחדר שמיועד לשעת חירום בלבד – לחלל שמתפקד כחלק מהבית גם ביום־יום.

"זה עדיין לא מוצר סופי", היא מסכמת, "אבל המהות ברורה: להפוך את הממ"ד לחדר שנעים יותר לשהות בו. השהייה שם היא לא דקות ספורות – לפעמים זה לילות שלמים. שירותים ומקלחת הם צורך אמיתי, והממ"ד הוא חלק בלתי נפרד מהבית".

"בשורה התחתונה", מבהיר אלישיב, "אנחנו צריכים לזכור שמאחורי התקנות והתוכניות יש אנשים שצריכים לחיות שם. אנחנו לא מוכנים שהדיירים שלנו יצטרכו לבחור בין ביטחון לאיכות חיים – מגיע להם לקבל את שניהם, וזה בדיוק מה שאנחנו מבצעים בשטח".