הדיירים בפינוי-בינוי מקבלים פחות מ"ר? אולי זה לא כל כך רע

 

מישהו חייב לדבר על הפיל שבחדר: התמורות בהסכמי פינוי־בינוי. אם עד לפני 5 או 10 שנים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית יכלו לקבל בלי למצמץ תוספת שטח של 20-25 מ"ר ומעבר לכך, הרי שבשנים האחרונות משהו השתנה. יותר ויותר דיירים מגלים שתוספת השטח המוצעת להם עומדת על 12 מ"ר בלבד (ולעיתים אף פחות), ותוספות שנחשבו בעבר כמעט מובנות מאליהן הפכו לנדירות.

"הצמצום הזה לא נובע מקמצנות של יזמים, אלא ממציאות שהלכה והשתנתה”, אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד. "זה נובע בראש ובראשונה מהקיפאון במחירי הדיור ומהעלייה בעלויות הביצוע שפוגעים ברווח של היזמים, לצד מגבלות שמטילות הרשויות". 

ואולם, למרות שצמצום התמורות הוא מכה כואבת לדיירים, במובנים רבים היא מייצרת גם מציאות חדשה וטובה יותר עבור הדיירים והיזם: החל מיותר ודאות וביטחון בכך שהפרויקט ייצא בסופו של דבר לדרך, וכלה ביכולת לפנות יותר קשב לבחינת איכויות של יזמים – במקום להתמקד רק בשאלה מי מציע יותר.

כשהקיפאון במחירים מתגלגל לדיירים

כדי להבין את עומק השינוי, צריך להביט בתמונה הרחבה. בעשור הקודם מחירי הדירות עלו כמעט ללא הפסקה, מה שאפשר ליזמים לקחת סיכונים ולהציע לדיירים תמורות נדיבות יחסית. בשנים האחרונות המגמה התהפכה: מחירי הדירות נכנסו לקיפאון, ובמקביל עלויות הביצוע – חומרי הגלם, כוח האדם והמימון – עלו בעשרות אחוזים. "מרווח הטעות של היזמים הצטמצם", אומר לוין. "פרויקטים שהיו נראים כלכליים לפני כמה שנים הפכו היום ליותר מסובכים". 

בלב הדיון עומד מונח טכני: תקן 21. מדובר בתקן של שמאי המקרקעין, הבוחן את הרווחיות הנדרשת כדי שפרויקט התחדשות עירונית יוכל לצאת לדרך. ברוב הארץ, השורה התחתונה של הבדיקה הכלכלית קובעת שיזם יכול להבטיח לדיירים לכל היותר תוספת של 12 מ"ר לדירה כדי להרוויח.

חשוב להדגיש כי התקן עצמו אינו חדש, וגם מספר הקסם 12 מ"ר אינו תולדה של השנים האחרונות. אלא שבעבר הוא שימש בעיקר כבדיקת סף: כל עוד הפרויקט עמד ברווחיות המינימלית, ניתן היה לסטות ממנו ולהציע לדיירים תמורות גבוהות יותר. "יזמים רבים הניחו שמחירי הדירות יעלו וכך הם יוכלו לעמוד בהבטחות שהם נתנו לדיירים, אבל המציאות השתנתה", מסביר לוין.

בשנים האחרונות נקודת האיזון נשחקה. הקיפאון במחירי הדיור, העלייה החדה בעלויות הביצוע והקשחת הדרישות מצד הרשויות צמצמו כמעט לחלוטין את מרווח המשחק. במצב כזה, תקן 21 חדל מלהיות בסיס גמיש והפך למסגרת שקשה לחרוג ממנה.

המשמעות בשטח ברורה: כל תוספת מעבר למסגרת התקן מחייבת את היזם לקחת על עצמו סיכון גדול: במקרה הטוב, הוא יוכל לשאת בעלות התוספת ולכסות מכיסו את העלות העודפת; במקרה הרע, מדובר בהתחייבות שהוא פשוט לא יוכל לעמוד בה.

כשהצפיפות קובעת את הכללים

לצד השחיקה הכלכלית, הרשויות המקומיות הפכו בשנים האחרונות לגורם דומיננטי, ולעיתים מכריע, בקביעת היקף התמורות. החשש מהעמקת הצפיפות והכבדה על תשתיות עירוניות דוחף ערים רבות להציב גבולות ברורים, עוד לפני שהדיון מגיע לשולחן הוועדה.

"העיריות היום רוצות לדעת לא רק איך הבניין נראה, אלא כמה יחידות דיור מתווספות ואיך זה משפיע על כל המערכת העירונית", אומר לוין. "אם היזם נותן עוד מ"ר לדיירים, הוא צריך לקבל עוד זכויות בנייה – והעירייה היא זו שעלולה לשלם את המחיר בכך שתצטרך להקים עוד תשתיות, כבישים ושירותים".

התוצאה היא שבערים כמו נתניה, חדרה ולוד נקבעה מדיניות קשיחה שמגבילה מראש את היקף התמורות. "יש ערים שמבהירות מראש שלא יקודמו תוכניות שבהן ההסכמים חורגים ממדיניות התמורות שלהן", אומר לוין. "ברגע שההסכם לא יושב על המסגרת – התוכנית פשוט לא מתקדמת". 

התמונה משתנה ממקום למקום. מחוז ירושלים, למשל, מאפשר לעיתים תוספות של עד 25 מ"ר לדיירים בפרויקטי פינוי־בינוי. מנגד, בפריפריה יש מקרים שבהם לא ניתנת כלל תוספת שטח – הדייר מקבל דירה בגודל זהה לדירה הקיימת, כאשר הממ"ד נכלל בתוך השטח הקיים ואינו מהווה תוספת.

הצד החיובי של המכה הכואבת

במבט ראשון, צמצום התמורות נראה כמו בשורה שלילית בלבד עבור הדיירים. אלא שבשוק ההתחדשות העירונית, שבו פרויקטים נגררים לעיתים שנים ארוכות ואף נתקעים, עצם הוודאות הפכה למטבע יקר. כאשר התמורות צנועות ומותאמות למציאות הכלכלית והתכנונית, קטן הסיכון להבטחות שלא ניתן לממש. כלומר, פחות מ"ר היום עשויים להיתרגם ליותר סיכוי שהפרויקט אכן ייצא לדרך ויסתיים.

ויש גם נקודת אור נוספת: פחות הבטחות מופרזות מצמצמות את התופעה של יזמים שחוזרים לדיירים בשלבים מתקדמים ומבקשים להפחית תמורות.

לצד זאת, צמצום התמורות משנה גם את אופי התחרות בין היזמים. במקום מרוץ אחר המ"ר, הדיירים נדרשים לבחון פרמטרים אחרים ולרדת יותר לעומק כאשר הם בוחרים יזם: ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית, איתנות פיננסית, יכולת ביצוע עצמאית, והיסטוריה של פרויקטים שהגיעו לקו הסיום.

בתוך כך, תופס תאוצה מנגנון חלוקת הרווח, שהפך נפוץ יותר בשנים האחרונות. במקום לקבע מראש תמורה שעלולה להתברר כלא ריאלית, ההסכם קובע כי אם הרווחיות תעלה בסופו של דבר מעבר לתרחיש הבסיס – גם הדיירים ייהנו מהשיפור. כך נשמרת מצד אחד הוודאות הכלכלית שמאפשרת את קידום הפרויקט בתחילת הדרך, ומצד שני לא ננעלת הדלת בפני עליית ערך עתידית.

"זה מייצר איזון ואמון", אומר לוין. "היזם יודע שהפרויקט יישאר כלכלי, והדיירים יודעים שהם לא מוותרים מראש על פוטנציאל עתידי".

בסופו של דבר, עולם ההתחדשות העירונית עובר שינוי עומק. פחות פנטזיות, יותר ריאליזם וחיבור לקרקע. "בסוף אני חושב שהתחדדה ההבנה שלא בטוח שהשאלה החשובה היא כמה מ"ר מובטחים על הנייר, אלא מי היזם העומד מאחורי ההבטחה", אומר לוין. 

בעולם שבו לא מעט פרויקטים נתקעו לאורך השנים בגלל הבטחות שלא ניתן היה לקיים, דווקא המעבר לפחות הבטחות ויותר התחייבויות שיצוקות בבטון – מקרב את הדיירים למה שחשוב באמת: הדירה החדשה שלהם בפרויקט העתידי.