התחדשות עירונית במצפה רמון: פרויקט 'מגדל המים' ישנה את העיר עם 2,000 דירות חדשות

 

פרויקט ההתחדשות העירונית של דוניץ אלעד ואפריקה ישראל במצפה רמון הוא יוזמה ראשונה מסוגה בעיר הדרומית, המקדמת את שכונת "מגדל המים" להפוך ליעד מרכזי בענף. הפרויקט כולל פינוי 329 יחידות דיור קיימות והקמת בין 1,800 ל־2,000 דירות חדשות, מה שהופך אותו לפרויקט ההתחדשות העירונית הראשון אי פעם במצפה רמון. יוזמה זו נתפסת כמהלך ציוני וכלכלי, המאמין בפוטנציאל הפיתוח של הפריפריה.

הפרויקט עדיין נמצא בשלבים ראשוניים מאוד, אבל כבר עכשיו מדובר במהלך חריג בקנה המידה של העיר הדרומית: 329 יחידות דיור המיועדות לפינוי, ובמקומן בין 1,800 ל־2,000 דירות חדשות. מעבר למספרים, מדובר גם בפרויקט ההתחדשות הראשון אי פעם במצפה רמון.

"אנחנו מאמינים שאי אפשר לעשות התחדשות עירונית רק במרכז", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד. "יש ערים בפריפריה שזקוקות לזה לא פחות. מבחינתנו זה גם מהלך ציוני וגם מהלך כלכלי. המרכז כבר רווי, והשלב הבא של ההתפתחות נמצא בפריפריה".

מדוע מצפה רמון מושכת תשומת לב בשנים האחרונות?

מצפה רמון מושכת תשומת לב בשנים האחרונות בזכות שינוי עמוק שמתרחש באזור, שהתחזק במיוחד בתקופת הקורונה והמלחמה. אנשים גילו בה שקט, מרחבים וקהילה ייחודית. העיר מושכת אוכלוסייה חדשה ומגוונת, כולל אנשי הייטק, אמנים ומשפחות המחפשות איכות חיים שונה מהמרכז הצפוף, מה שיוצר ביקוש אמיתי וקבוע בשוק הדיור המקומי.

"מצפה רמון התגלתה מחדש", אומר לוין. "זה התחיל בקורונה, כשאנשים חיפשו מקום מפלט, והתחזק מאוד בתקופת המלחמה. הרבה אנשים גילו כאן משהו אחר: שקט, מרחבים וקהילה".

לוין מספר שגם הוא אישית מצא את עצמו חוזר לעיר שוב ושוב. "עשינו טיול ג'יפים במכתש, ביקרנו בחוות האלפקות, אכלנו במסעדה עם הפיצה הכי טובה בארץ ובמאפייה שלא הייתה מביישת את סמטאות פריז. יש שם סצינה מיוחדת שלא קיימת באף מקום אחר".

החזון הרחב של פרויקט ההתחדשות העירונית במצפה רמון הוא לייצר מקום שאנשים באמת חיים בו, מעבר לבניינים חדשים. המטרה היא ליצור סביבה הכוללת בתי קפה, אזורי עבודה משותפים, מסחר, פעילויות לילדים ומרחבים קהילתיים, המאפשרת גם עבודה וגם חיים. המתחם ממוקם באחת הנקודות הגבוהות בעיר, סמוך למלון דרומה ולמגדל המים, עם תצפית למכתש והר גמל.

גם שוק הדיור המקומי, לדבריו, מתחיל להרגיש את השינוי. "יש ביקוש אמיתי וקבוע. היום כבר קשה למצוא דירות פנויות להשכרה בעיר".

מהו החזון הרחב של פרויקט ההתחדשות העירונית במצפה רמון?

פרויקט ההתחדשות העירונית במצפה רמון משלב את התושבים המקומיים באופן צמוד, מתוך הבנה שלא ניתן לקדם מהלך כזה ללא עבודת שיתוף פעולה. החברה מתכננת ליצור קשר עם הדיירים ולהקשיב לצרכיהם, רצונותיהם ודמיונם לגבי השכונה העתידית, עוד לפני תחילת התכנון בפועל. גישה זו רואה בתושבים שותפים מלאים לאורך כל הדרך, ומדגישה כי אמון הדיירים הוא המפתח להצלחת הפרויקט.

"התפיסה היום היא לא לבנות רק בניינים", אומר לוין. "המטרה היא לייצר מקום שאנשים באמת חיים בו. בתי קפה, אזורי עבודה משותפים, מסחר, פעילויות לילדים ומרחבים קהילתיים. מקום שאפשר גם לעבוד בו וגם לחיות בו".

האתגרים הכלכליים של פרויקט ההתחדשות העירונית בפריפריה, בניגוד למרכז הארץ, דורשים "מכפילים" גבוהים משמעותית, של 6, 7 ואף 8, כדי להבטיח כדאיות כלכלית. בנוסף, החברה מבינה שלא תוכל להסתמך על מענקים ממשלתיים משמעותיים, עקב הפניית תקציבים לקו העימות, ולכן נדרשים פתרונות יצירתיים. למרות זאת, בדוניץ אלעד מאמינים במגמת התפתחות העיר ועליית מחירי הדיור באזור.

כיצד פרויקט ההתחדשות העירונית במצפה רמון משלב את התושבים?

אבל לצד התכנון והחזון, בדוניץ אלעד יודעים שבמצפה רמון אי אפשר לקדם מהלך כזה בלי עבודה צמודה עם התושבים המקומיים.

עוד לפני תחילת התכנון בפועל, החברה מתכננת ליצור קשר עם הדיירים ופשוט להקשיב להם. "לפני שאנחנו מתיישבים לשרטט, חשוב לנו להבין מה התושבים באמת צריכים", אומר לוין. "איפה הם רוצים מסחר, מה חסר להם בעיר ואיך הם מדמיינים את השכונה העתידית שלהם. בפרויקט כזה, במיוחד בעיר כמו מצפה רמון, הכול מתחיל ונגמר באמון של הדיירים".

לדבריו, הגישה של החברה היא לראות בתושבים שותפים מלאים לאורך כל הדרך. "הדיירים הם לא רק אנשים שמחתימים אותם ומחכים לפינוי שלהם. הם חלק מהפרויקט הזה".

מהם האתגרים הכלכליים של פרויקט ההתחדשות העירונית בפריפריה?

אבל לצד החזון וההתלהבות, בחברה לא מסתירים שהאתגר האמיתי של פרויקט כזה נמצא דווקא בצד הכלכלי.

אם במרכז הארץ התחדשות עירונית כבר הפכה למודל מבוסס יחסית, בפריפריה מדובר במשוואה מורכבת בהרבה. כדי שפרויקטים כאלה יעבדו, נדרשים לדבריהם "מכפילים" גבוהים משמעותית מאשר באזורי הביקוש (כלומר היחס בין מספר הדירות הקיימות שנהרסות לבין מספר הדירות החדשות שנבנות במקומן).

"כדי שפרויקט כזה יהיה כלכלי בפריפריה צריך להגיע למכפילים של 6, 7 ואפילו 8", מסביר לוין. "זה שונה לחלוטין מהמרכז".

בנוסף, הוא אומר, בחברה מבינים שככל הנראה לא יוכלו להסתמך על מענקים ממשלתיים משמעותיים. "הרבה תקציבים מופנים היום לקו העימות, ולכן נצטרך למצוא פתרונות יצירתיים כדי לגרום לפרויקט לעבוד".

ועדיין, בדוניץ אלעד מאמינים שהמגמה במצפה רמון רק בתחילתה. "אנחנו חושבים שהעיר תלך ותתפתח בשנים הקרובות, ושמחירי הדיור באזור ימשיכו לעלות".