10 שאלות שחייבים לשאול עורך דין לפני פינוי־בינוי

 

פרויקט פינוי-בינוי הוא מעין מרתון משפטי שנמשך שנים רבות. הבחירה בעורכ/ת דין מנוסה ומתאימ/ה היא אחת ההחלטות הקריטיות ביותר בתהליך, וחשוב לוודא שהם יוכלו לייצג את האינטרסים שלכם בכל שלב. לפני שחותמים על הסכם הייצוג, יש שאלות מרכזיות שכל קבוצת דיירים חייבת לברר.

"תקופת ההקמה של פרויקט פינוי בינוי עשויה להימשך 10-12 שנים ויותר", אומרת עו"ד גל שרייר מהמחלקה המשפטית של דוניץ אלעד. "עורך דין הדיירים הוא הכתובת העיקרית שלכם בתהליך. זה האדם שבידיו אתם מפקידים את השמירה על הזכויות שלכם בנכס היקר ביותר שיש לכם".

ביקשנו מעו"ד שרייר לעזור לנו לנסח 10 שאלות שחייבים לשאול את עורך הדין לפני שמתחילים את הפרויקט.

1. איך נקים נציגות דיירים חוקית?

השלב הראשון בתהליך הוא הקמת נציגות דיירים חוקית שתוסמך לקבל החלטות בשם הדיירים במסגרת הפרויקט. "עורך הדין הוא בדרך כלל בעל המקצוע הראשון שיפנו אליו דיירים המעוניינים בביצוע הליך התחדשות עירונית", מסבירה עו"ד שרייר. "עליו להנחות אותם איך לבחור נציגות בצורה נכונה, לסייע להם בגיבוש המסמכים המתאימים ולהסביר להם בפירוט מה נדרש מצידם כדי שהנציגות תוכל לקבל החלטות בשמם כדין".

2. איך נקבל את התמורות הטובות ביותר כבעלי זכויות?

מכרז הוא כלי מרכזי להשגת התמורות הטובות ביותר. שאלו את עורך הדין איך הוא מתכנן לבנות את המכרז כך שיכלול את כל צרכי הדיירים וימקסם את התמורות שיקבל כל דייר. על עורך הדין לעבוד בתיאום עם השמאי והמפקח שיבחרו מטעם הדיירים לבניית שאלון יזם ומפרט מיטבי שישמשו בסיס לבחירת היזם המתאים.

3. איך תבדוק את האיתנות הפיננסית של היזם?

זוהי אחת השאלות הקריטיות ביותר. עורך הדין צריך להסביר בדיוק איך הוא בודק את היציבות הפיננסית של היזם, מה המקורות המהימנים לבדיקה, ואיך הוא מוודא שהיזם יוכל לעמוד בהתחייבויותיו לאורך כל התהליך.
"צריך לוודא שהיזם עצמו בעל יציבות פיננסית. עורך הדין יכול לסייע בבדיקות הנדרשות אודות היזם, הן מבחינת הניסיון של היזם והפרויקטים שביצע בעבר, והן מבחינת היכולות הפיננסיות שלו", מדגישה שרייר.

4. איך נוכל להיפרד מהיזם אם הפרויקט לא מתקדם?

זוהי שאלה חיונית שרבים מתעלמים ממנה. עורך הדין צריך להסביר מתי מתגבשים תנאים בהסכם שמאפשרים לדיירים לצאת ממנו – אם היזם לא עומד בהתחייבויותיו. "מגדירים פרק זמן מסוים לביצוע כל אחד מהשלבים, וככל שהיזם לא עומד בו עשויה לקום לדיירים הזכות להפסיק את ההתקשרות עמו", מבהירה שרייר. חשוב לעבור עם עורך הדין על כל אחד מהשלבים, ולוודא שהוא מעניק לכם אפשרות ליציאה נוחה מההסכם ככל שהפרויקט לא מתקדם כראוי.

5. איך תגן עלינו בתקופת הפינוי?

תקופת הפינוי היא מהשלבים המורכבים ביותר בתהליך. הדיירים נדרשים לעזוב את הדירה שלהם ולעבור לדירה אחרת – מהלך לא פשוט ומורכב כלכלית ובירוקרטית. שאלו מה כלול בהסכם הפינוי מעבר לדמי השכירות – השתתפות בדמי הובלה, הוצאות נלוות, והכי חשוב – איך מובטחים כל התשלומים הללו. "שמאי מוסכם אמנם קובע את גובה דמי השכירות, אבל עורך הדין אחראי לוודא שיש ערבויות מתאימות", מציינת שרייר.

6. אילו ערבויות תדרוש מהיזם?

כאמור, ערבות היא אחד הכלים החשובים לצורך הגנה על זכויות הדיירים בתקופת ביצוע הפרויקט. על עורך הדין לעגן בהסכם קבלת כל הערבויות הנדרשות, לוודא שאלו יונפקו לדיירים במועדים המתאימים וברוב המקרים, להחזיק אותן בנאמנות עבורם. ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה היא הקריטית שבין הערבויות, והיא זו שתבטיח את כספי הדיירים ככל שהיזם לא יצליח להשלים את בניית הפרויקט. ניתן לדרוש ערבות חוק מכר משופרת, וכן ערבות דמי שכירות לתקופת הפינוי, ערבות לרישום בית משותף, ערבות לקיום הליכים משפטיים, וערבות מיסים, מדגישה שרייר.

7. איך תוודא שכל התמורות מהמכרז יעוגנו בהסכם?

חשוב לוודא שכל מה שהובטח במכרז יופיע בהסכם הסופי. בנוסף, שאלו האם ניתן לדרוש תמורות שונות במקרה בו חלו שינויי חקיקה בין מועד ביצוע המכרז לבין מועד החתימה על הסכם הפינוי.

8. איך תטפל באוכלוסיות מוחלשות בקבוצה?

זוהי שאלה חשובה שלא תמיד מקבלת תשומת לב מספקת. על עורך הדין להעניק טיפול מיוחד לדיירים דוברי שפות זרות, קשישים ודיירים בעלי צרכים מיוחדים. האם נדרש תרגום למסמכים? האם נדרש ליווי מיוחד? איך מוודאים שכולם מבינים את ההסכמים? מי אמון על טיפול כזה? חשוב לוודא שקיימת התייחסות מתאימה לכך בהסכם הפינוי.

9. איך תלווה אותנו במסירת הדירה ואחריה?

תפקידו של עורך הדין לא מסתיים עם סיום הבנייה. שאלו איך הוא מתכנן ללוות אתכם בתהליך מסירת הדירות, בבדיקת הדירות ובטיפול בליקויים. בנוסף, איך על עורך הדין ללוות את בעלי הזכויות בהליך רישום הבית המשותף וזכויותיהם – הליך שמבוצע על ידי היזם וחותם את הפרויקט.

10. מה הניסיון שלך ואיך נוכל לבדוק אותו?

לבסוף, השאלה המרכזית היא בנוגע לכישורי עורך הדין עצמו. בקשו ממנו להציג ניסיון קודם בפרויקטים בעלי מאפיינים דומים, להסביר אודות צוות המשרד שילווה את הפרויקט ואיך תתבצע התקשורת עמם באופן שוטף: קבוצות וואטסאפ, ישיבות קבועות ועוד. בדקו הפניות לדיירים בפרויקטים דומים שהוא ליווה, שאליהם תוכלו לפנות כדי לקבל חוות דעת על עבודתו.