מישהו לרוץ איתו: כך הפכו הדיירים לשותפים מלאים של יזם ההתחדשות העירונית

מערכת היחסים בין דיירי התחדשות עירונית ליזמים עוברת בשנים האחרונות שינויים משמעותיים. אם בעבר היזם הוביל את כל המהלכים, והדיירים רק קיבלו ממנו עדכונים מדי תקופה – כיום הדיירים הופכים לשותפים מלאים לתהליך כולו: הם נהנים משקיפות מלאה, שותפות בתהליך קבלת ההחלטות ואפילו ברווחים.

"היום זה נראה אחרת לגמרי", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית בדוניץ אלעד. "יותר ויותר יזמים מבינים שהאינטרס לשתף פעולה עם הדיירים ולפעול איתם יחד הוא קודם כל שלהם".

איך נראה שיתוף הפעולה הזה בפועל? אחד הנושאים המרכזיים הוא שקיפות מלאה במספרים ובנתונים – כולל רווחי היזם והדוחות הכספיים שלו. "אצלנו למשל, כיוון שאנחנו והדיירים בדרך כלל שותפים לרווח ויש שמאי מטעמם, אז הדוחות הכספיים – קודש הקודשים – כבר לא נמצאים רק אצלנו. המידע פתוח בפני הדיירים, חוץ ממידע שפוגע בפרטיות או שיש מניעה לפרסם בגלל אילוצים חוקיים, הכל גלוי וידוע".

המאמץ לשמור על שקיפות כולל כינוס של הדיירים לעיתים תכופות הרבה יותר מבעבר, עדכונים שוטפים, ושיתוף של שמאי מטעם הדיירים בנתונים הכספיים.

איך עובד עניין השיתוף ברווחים?

"ככלל, אם הפרויקט מייצר רווחיות של יותר מ-22%, אנחנו מתחלקים עם הדיירים ברווח העודף. הם יכולים לקבל את חלקם בהטבות לדירה בכל מיני אפשרויות – למשל דרך שיפור המפרט, קומות גבוהות יותר או תוספת שטח. גם תשלום במזומן אפשרי אבל במזומן יש חיובי מס כבדים ולכן זה לא כל כך משתלם לדיירים.

השותפות בין הדיירים ליזם מתבטאת גם בשלבי התכנון של הפרויקט. כמובן שהיזם, כבעל המומחיות, מוביל את התהליך ולוקח בחשבון את התמונה הרחבה – אבל זווית החשיבה של הדיירים בהחלט נלקחת בחשבון, שכן הם אלה שמכירים את האזור ואת הצרכים שלהם הכי טוב. "לכן חשוב לנו להקשיב ולשתף בתכנון המפרטים השונים", אומר לוין. "זה אמנם לוקח מאיתנו משאבים של זמן וכוח אדם, אבל כל אלה זניחים לעומת הסיכון של עיכוב פרויקט לאורך שנים בגלל חוסר שיתוף פעולה".

מיכאל לוין

"אני מדברת כל יום עם עשרות דיירים"

לצד עדכונים שוטפים שמקבלים הדיירים באפליקציה ייעודית, החלק האנושי לא פחות חשוב. "אני מדברת כל יום עם עשרות דיירים. כולם שמורים אצלי כאנשי קשר בטלפון ויש להם תקשורת ישירה איתי", אומרת מלי דביר-שפיר, מנהלת פרוייקטים בדוניץ אלעד.

התקשורת הבינאישית חיונית במיוחד בכל הנוגע לאוכלוסיות מיוחדות, כמו עולים חדשים או קשישים. אלו האחרונים, למשל, פעמים רבות אינם מעוניינים לפנות את דירתם, בעיקר כי במקרים רבים אורך חיי הפרויקט עלול להיות לא רלוונטי מבחינתם. "אנחנו יושבים איתם כמה שנדרש, לפעמים גם שעות ארוכות מאוד, ומסבירים להם מה מגיע להם על פי חוק – בין אם זה להישאר בפרויקט ובין אם לקבל פיצוי ולעבור למקום אחר", אומר לוין.

אופים ביחד פיצות בטאבון

שיתוף הפעולה בין היזם לדיירים הדוק במיוחד בכל הנוגע לבניית קהילה, סוגיה רגישה בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית שקמים לעיתים בשכונות מוזנחות. לדיירים הוותיקים מצטרפים דיירים חדשים מרקע סוציו-אקונומי חזק יותר. במקביל רבות מהדירות נרכשות על ידי משקיעים.

שיתוף הפעולה ביצירת הקהילה מתחיל באירועים חברתיים שיוזמת החברה יחד עם הדיירים. "זה יכול להיות סדנה לאפיה משותפת של פיצות בטאבון, הדלקת נרות חנוכה, או טיפוח גינה קהילתית", מספרת דביר-שפיר. "באחד הפרויקטים, שבו יש מגוון של אנשי מקצועות חופשיים, עשינו איתם מהלך שלם של חיבור לקהילה. זה התחיל ביום צילומים שבו הגיעו כל הדיירים שרצו להשתתף. הבאנו צלם מקצועי ועשינו סשן צילומים איתם. כל אחד ישב והוציא כמה משפטי מפתח, ואת כל התוצרים האלו הדפסנו על הגידור של הפרוייקט הסמוך".

לדברי לוין, "בכל נושא הקהילה אנחנו ייחודיים, אין עוד יזמים כמונו. הם עוסקים בבניין עד לאכלוס, ומאמינים שלאחריו אין להם תמריץ להמשיך לפעול. אנחנו, לעומת זאת, מאמינים שזה לגמרי שווה את ההשקעה, משום שדיירים מרוצים יוצרים פרויקטים מוצלחים שמייצרים פרויקטים אחרים. העלויות הכרוכות בחיזוק הקהילה הן בהחלט מתקבלות על הדעת כשאת מבינה את האפקט שזה יוצר".

מלי דביר שפיר

למה לדעתך דיירים מחפשים את זה?

"כי בסוף אנשים מחפשים קהילה, לא רק ארבעה קירות. המסר של המומחים בתחום ההתחדשות העירונית לדיירים שעומדים לבחור יזם לפרויקט הוא ברור: אל תסתפקו בהבטחות על מ"ר נוספים או מחסן. שאלו האם היזם פועל בשקיפות, האם הוא משתף את הדיירים בתכנון, איך מטפלים באוכלוסיות מיוחדות, ואיך מבטיחים שחיי הקהילה ימשיכו להתקיים גם אחרי המעבר לבניינים החדשים".

ודביר-שפיר מסכמת: "בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא לא רק עניין של בטון אלא עניין חברתי שמתחיל ונגמר באנשים וקהילה. כדי לבנות נכון, צריך יותר מתוכניות ובניינים. צריך אמון, שקיפות ושיתוף פעולה אמיתי עם הדיירים".