מדריך: כך תבחרו יזם לפרויקט הפינוי-בינוי שלכם

זהו הבסיס לכל פרויקט מוצלח. זה אולי נשמע טכני, אבל זוהי הנקודה הקריטית ביותר. בתקופה של ריביות גבוהות ושוק תחרותי, היציבות הפיננסית של היזם היא קו החיים של הפרויקט. "בתנאי ריבית גבוהים ושוק עם תחרות מאוד גדולה, האיתנות הפיננסית היא קריטית", מזהיר לוין. "אנחנו זוכרים סיפורים על יזמים שהתמוטטו והשאירו את הדיירים ללא מענה".

ואיך בודקים איתנות פיננסית?

"נכנסים לדוחות כספיים, מתייעצים עם הבנקים, מחפשים חברה שיש לה שם טוב מבחינה פיננסית, שיש לה הון עצמי, ושהיא אינה ממונפת״, מסביר לוין. ״השוק לא גדול והבנקים ועורכי הדין בתחום בהחלט מכירים את היזמים ויכולים לתת לכם חוות דעת״.
לחברה ציבורית יש יתרון במקרים אלו: הדוחות שלה חשופים לציבור ואפשר לבדוק את ההון העצמי, השווי והיציבות הפיננסית שלה.

נסיונו של היזם הוא המפתח להצלחתו. לוין מדגיש כי לא כל ניסיון בבנייה רלוונטי. "מעטות החברות שפינו ואכלסו מגה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, וזהו למעשה הניסיון הקריטי", הוא מדגיש. "לכן, אם הפרויקט שלכם גדול ומורכב, חיוני לבחור בחברה שיש לה ניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים ובעלי היקף נרחב של דירות".

אבל איך באמת בודקים את איכות הניסיון?

לוין: "כצעד ראשון מסתכלים על הפורטפוליו של היזם ומתרשמים מהפרויקטים שהוביל בעבר, אבל לא מסתפקים רק בזה. אני ממליץ תמיד ללכת ולראות את הפרויקטים ממש בעיניים: לוודא את איכות הבנייה בשטח, לדפוק על הדלתות ולדבר עם הדיירים. זהו מבחן האמת. דיירים שעברו את התהליך יכולים לספר לכם על החוויה האמיתית, על העמידה בלוחות הזמנים, איכות השירות וההתרשמות שלהם מהתהליך כולו״.

אחת המלכודות הנפוצות ביותר היא הצעה הגבוהה באופן חשוד מכל השאר. "תמורה גבוהה היא משמעותית, אבל בסופו של דבר יש דברים יותר חשובים מהתמורה", אומר לוין. "יש יזמים אשר נוקבים בתמורה שבסופו של דבר לא יוכלו לקיים. אם אתם מקבלים הצעה שגבוהה משמעותית מהאחרות בתמורות - התייחסו אליה ככבדוהו וחשדוהו ובדקו אותה היטב. בסופו של דבר, התחשיבים הכלכליים של כל היזמים דומים - והצעה גבוהה באופן יוצא דופן היא דגל אדום״.

כאן נכנס לתמונה תקן 21 ומעורבות של מומחים. תקן 21 הוא כלי שמאי שנקבע כדי לאזן בין האינטרסים של הצדדים בפרויקטים של התחדשות עירונית, והוא מאפשר לשמאי לבדוק האם ההצעה ריאלית.

"השמאי מטעם הדיירים הוא זה שצריך לבדוק האם ההצעה ריאלית או שסתם זורקים הצעה גבוהה כדי לזכות בפרויקט", מסביר לוין. בנוסף, בכל עיר מרכזית הוקמה מנהלת התחדשות עירונית מטעם העיריה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ניתן ומומלץ לקבוע פגישה במנהלת, ולקבל מידע אמין ומקיף לגבי ההיתכנות של הפרויקט.

מעבר לנתונים היבשים, התקנים והדוחות, יש גם את הפקטור האנושי שאותו לא תמיד ניתן לכמת. "האקס פקטור הוא החיבור הבין-אישי עם מי שעומד מולך. האם אתה מאמין לו שהוא יביא את הפרויקט לידי מימוש בצורה הטובה והמהירה ביותר? האם אתה חש שהוא יפעל בשקיפות מרבית שתקדם את הפרויקט בצורה מוצלחת?", מתאר לוין. "אלו פרמטרים מאוד חשובים שקשה לכמת אותם, אבל כשעומד מולך אדם אתה יכול להבין".

בנוסף, חשוב לבדוק את נכונות החברה לשיתוף הדיירים במהלך התהליך. "האם החברה משתפת ומתחייבת לשתף את הדיירים בכל שלב בהליך - מבחירת האדריכל ועד קיום ישיבות חודשיות או דו-חודשיות קבועות? האם היא רואה בכם שותפים מלאים בקידום הפרויקט? יש לתת לכל זה משקל", מדגיש לוין.

בנוסף, חשוב לבחור חברה שיש לה תשתית ארגונית מלאה שיכולה לספק את כל צרכי הפרויקט, ללא הסתמכות על גורמים חיצוניים שהדיירים עלולים למצוא את עצמם רודפים אחריהם.

לוין: "חשוב לבחור חברה שיש לה את כל המחלקות בכל שלבי התהליך: מחלקת הנדסה פנימית; מחלקה משפטית; מחלקה משכנת שאחראית על השיכון לאחר הבנייה; מחלקת שינויי דיירים, שמטפלת בשינויים שהדיירים מבקשים בדירות במהלך הבנייה; ומחלקת בדק שמלווה את הדיירים לאחר מסירת הדירה לתיקון ליקויים במידה ויש״.

המטרה היא לבחור חברה שיכולה לתת שירות מא' ועד ת', מדגיש לוין. "כך העבודה מולה תהיה קלה ושוטפת יותר, ותרוכז אצל גורם אחד".

שאלה חשובה נוספת היא מה היזם מביא מעבר לדרישות הבסיסיות. לכל יזם ההתמחות שלו, וכדאי בהחלט לשאול את החברות המועמדות מה הפורטה שלהן.

״אצלנו, למשל, זה נושא הקהילה וחיזוקה במהלך ביצוע הפרויקט ולאחריו", אומר לוין. "אנחנו מבינים שזוהי נקודה קריטית להצלחה של פרויקט, ולכן משקיעים משאבים רבים ומגווונים בבניית הקהילה בשכונה. המטרה שלנו היא לבנות קהילה פעילה וחזקה שתעניק לדיירים איכות חיים אמיתית ותחזק את השכונה כולה״.

אחת הטעויות הנפוצות היא חתימה מהירה מדי על הסכמים. ״כדאי להיעזר, כבר משלב בחירת היזם, בשירותיהם של עורך דין ושמאי״, ממליץ לוין. אנשי המקצוע הללו יכולים לסייע לכם לבצע את התהליך ביסודיות ובמקצועיות, לזהות מלכודות פוטנציאליות ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות. אל תמהרו לחתום עם יזם לפני שאתם מבצעים את כל הבדיקות הדרושות ומקבלים את אישוריהם של אנשי המקצוע שבחרתם".

זכרו: היזם שתבחרו ילווה אתכם שנים. מעבר להסתכלות על מספר המטרים או המחיר, חשוב לבחור ביזם שאתם יכולים לסמוך עליו. הוא יהיה שותף שלכם באחד התהליכים המורכבים ביותר שתעברו. בדקו ביסודיות ואל תתפשרו על אמינות ומקצועיות. הבית החדש שלכם תלוי בכך.