בתי ספר, חניות וגינות כלבים: איך מתכננים שכונה שמכפילה את עצמה

 

בשעות אחר הצהריים, הגינה השכונתית באחד היישובים במרכז הארץ כבר עמוסה עד אפס מקום. עשרות ילדים מתרוצצים בין המתקנים, תור ארוך משתרך לנדנדות, והילדים הממתינים מתחילים לאבד סבלנות. גם בכביש הגישה לחניון מורגשת מצוקה: מכוניות עומדות בפקק קטן, מחכות למקום פנוי שאינו מגיע.

התמונה הזו, שמוכרת מערים רבות, אינה רק רגע של עומס. היא סימן לשכונה שמתקרבת לקצה גבול היכולת שלה. התשתיות מתמלאות, המרחב הציבורי נמתח, וכאשר נכנסת לשכונה התחדשות עירונית – האתגר הופך מורכב פי כמה.

"הרבה אנשים רואים רק את המגדל החדש, אבל כשמוסיפים מאות דירות לשכונה מוסיפים למעשה עיר קטנה", מסביר אלעד קליין, מנהל פרויקטים בדוניץ אלעד. "לעיתים, בתוך זמן קצר שכונה יכולה להכפיל את עצמה. יחד עם הדירות החדשות מגיעות מאות משפחות – עם ילדים, מכוניות וכלבים. השאלה היא אם הרחוב, בית הספר והפארק השכונתי יכולים להכיל את הגידול הזה. בלי תכנון נכון, המרחב הציבורי עלול פשוט לקרוס".

לתכנן מציאות שעדיין לא קיימת

איך בכלל מתכוננים למציאות לא ודאית, כשעדיין לא ברור כמה דירות ייבנו, מי יגור בהן ואיך תיראה השכונה בעוד עשור? התשובה מתחילה הרבה לפני שהטרקטורים עולים על הקרקע.

התהליך מבוסס על מודלים סטטיסטיים, ניסיון מצטבר ותקנים שמאפשרים לרשויות המקומיות להעריך את הצרכים העתידיים. כבר בשלבים הראשונים מנסים להעריך מי יגור בשכונה, כמה ילדים יהיו ואילו שירותים יידרשו.

"לפי תמהיל הדירות – גודל הדירות והחלוקה ביניהן – אפשר להעריך די טוב את הרכב האוכלוסייה", אומר קליין. "יש מודלים שמנתחים את חתכי הגילאים הצפויים. מדירת 50 מ"ר לא ייצאו כנראה חמישה ילדים, אבל בדירות גדולות יותר ברור שיהיו משפחות".

השלב הראשון הוא חישוב מספר התושבים הצפוי. משם נגזרים הצרכים: כמה גני ילדים, כמה כיתות, אילו שירותים ציבוריים וכמה שטחים פתוחים יידרשו. הרשויות מתרגמות את ההערכות למספרים לפי תקנים קבועים – כמה כיתות לכל היקף אוכלוסייה, כמה שטח ציבורי לכל תושב ועוד.

גם נושא החניה נקבע מראש בהתאם למדיניות העירונית. "כל עיר מחליטה איך היא רוצה להיראות תחבורתית", מסביר קליין. "יש ערים שידרשו חניה אחת לדירה, יש כאלה ששתיים. בערים בהן התחבורה הציבורית פחות נגישה, מעודדים תקני חניה גבוהים יותר. לעומתן, בערים עם תחבורה ציבורית נגישה יש אזורים שבהם לא מאפשרים כלל חניה פרטית בפרויקטים חדשים, מתוך ניסיון לצמצם שימוש ברכב".

בנוסף קיימים תקנים שמגדירים את היקף השטחים הציבוריים ואת הרווח היזמי המינימלי הנדרש כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. "זה לא רק אינטרס של היזם", מדגיש קליין. "גם המדינה והרשות המקומית צריכות לוודא שהפרויקט רווחי. אף אחד לא רוצה מצב שבו מפנים דיירים – והפרויקט נתקע באמצע".

שיתוף פעולה מתמשך בין היזם לעירייה

למרות שהיזם מקדם את הפרויקט, האחריות על בתי הספר, הפארקים והתשתיות היא כמובן של הרשות המקומית. בפועל, מדובר בתהליך משותף.

"זה טנגו", מתאר קליין. "היזם רוצה פרויקט מצליח שאנשים ירצו לגור בו, והעירייה אחראית שהשכונה תתפקד לאורך זמן".

בשלב מוקדם המכונה "פרה-רולינג", שנמשך לעיתים שנה ואף יותר, מתנהל משא ומתן מפורט בין הצדדים: כמה דירות ייבנו, כמה שטחים ציבוריים יוקצו ואיך תיראה השכונה.

"זה פינג-פונג מתמשך", הוא אומר. "העירייה מבקשת עוד מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, ואנחנו צריכים לבדוק אם הדרישות האלו מאפשרות לפרויקט להישאר כלכלי".

כשהמציאות משנה את התוכניות

גם תכנון מדויק אינו מבטיח שהכול יתקדם חלק. למשל, נתקלנו בפרויקט שבו לאחר הצטרפות העירייה כמגישה בתוכנית התחדשות עירונית – היא חזרה בה ואף הגישה התנגדות, לאחר שהתברר שאין די בתי ספר לתמוך בגידול הצפוי באוכלוסייה. בסופו של דבר הדיון עבר לוועדה המחוזית, שהכריעה על פשרה שאפשרה לתוכנית להתקדם.

במקרה אחר אושרה תוכנית שכללה שטחים לגני ילדים, אך בהמשך התברר שהשטח אינו עומד בדרישות משרד החינוך. "נדרשנו להכפיל את השטח", מספר קליין. המשמעות הייתה שינוי מהותי בתכנון ולעיתים גם פגיעה בכדאיות הכלכלית.

לא רק עומס, גם הזדמנות

אחת הביקורות המרכזיות על התחדשות עירונית היא שהיא מעמיסה עוד תושבים על שכונות קיימות. אולם דווקא בפרויקטים רחבים של פינוי-בינוי קיים גם יתרון משמעותי.

"בפרויקטים נקודתיים כמו תמ"א 38 מוסיפים דירות לבניין בלי לשנות את הסביבה", מסביר קליין. "בפינוי-בינוי מתכננים מחדש את כל השכונה – הרחובות, התשתיות והמרחב הציבורי".

כך נוצרת לעיתים הזדמנות לשדרוג משמעותי. בשכונת הארגזים בתל אביב, למשל, כמחצית מהשטח הוקצתה למרחבים ציבוריים – פארקים, שבילים ושטחים פתוחים. באזור תלפיות מזרח בירושלים תיאמו היזמים ביניהם יצירת רצף של שטחים ירוקים באורך של כמעט קילומטר, המייצר פארק אחד מתמשך במקום מקטעים מנותקים.

"בסופו של דבר, התחדשות עירונית טובה לא נבחנת רק במספר הדירות שנוספו, אלא בשאלה אם השכונה באמת השתפרה", מסכם קליין.

מדובר בניסיון לתכנן היום את החיים של מחר – בשכונה שעוד לא קיימת, עבור תושבים שעדיין לא הגיעו. השאלה אינה רק עד כמה התכנון יהיה מדויק, אלא גם עד כמה המערכת תדע להתאים את עצמה כשהמציאות תשתנה.