בין גובה לאופק: האיזון שמעצב את פני העיר

 

כאדריכלית בחברת דוניץ אלעד, אני עדה מדי יום להתמודדות עם אחת השאלות המורכבות ביותר של התכנון העירוני הישראלי: מתי לבחור בבנייה מרקמית נמוכה, ומתי לעלות לגובה? זו החלטה שמעבר למימדים הטכניים שלה, מעצבת את אופיה של העיר, את דפוסי החיים בה ואת איכות המרחב הציבורי לדורות קדימה.

המתח בין הגישות השונות אינו רק עניין של מספר קומות. מדובר בשתי פילוסופיות תכנוניות שכל אחת מהן נושאת עמה השלכות רחבות על המארג החברתי, הסביבתי והכלכלי של העיר.

בנייה מרקמית מתייחסת לבנייה של עד עשר קומות המשתלבת במרקם העירוני הקיים, יוצרת רצף ויזואלי והתנהגותי לאורך הרחוב ומאפשרת קשר אורגני לקומת הקרקע. 

בנייה לגובה, לעומתה, מתמקדת ביצירת נקודות צפיפות אינטנסיביות, תוך ניצול מקסימלי של משאב הקרקע המוגבל.

בנייה לגובה: יעילות עירונית עם השלכות מורכבות

המגדלים מהווים פתרון יעיל למשוואה העירונית המורכבת של מצוקת דיור מול מחסור בקרקע. מגדל מגורים טיפוסי של 18 קומות מאפשר להכיל 68-100 יחידות דיור על שטח השווה לחמישה בתים פרטיים. יעילות זו אינה מתבטאת רק במספרים. היא מאפשרת לשחרר שטחי קרקע לשימושים ציבוריים אחרים – כמו גינות ושטחים ירוקים – ולהימנע מפיזור עירוני.

יתרון מהותי נוסף של בנייה לגובה הוא האפשרות ליצור עירוב שימושים מורכב ועשיר. כאשר מצויים בידינו שטחים נרחבים, ניתן לשלב בקומות הנמוכות של המגדל גן ילדים, מסחר שכונתי, שטחים ציבוריים ומתקנים קהילתיים. עירוב זה הוא אבן הפינה של התכנון העירוני המתקדם, שיוצר סינרגיה בין הפונקציות השונות ומפחית את התלות בתחבורה.

הקומות הגבוהות מעניקות לתושבים חוויית מגורים ייחודית של "וילה בגובה", פרטיות מוגברת, פנורמות עירוניות וחשיפה מקסימלית לאור טבעי. מבחינת התחבורה הציבורית, הריכוז של אוכלוסיות גדולות במרחב מצומצם מאפשר הפעלה יעילה של קווי תחבורה ציבורית ויצירת מוקדי פעילות עירוניים.

ואולם, הבנייה לגובה כרוכה גם במחיר סביבתי וחברתי משמעותי. מגדלים יוצרים הצללות נרחבות על המרחב הציבורי, מפריעים לזרימת האוויר הטבעית ודורשים השקעת אנרגיה גבוהה במערכות הטכניות המורכבות – מעליות, מערכות כיבוי אש מתקדמות, מיזוג אוויר וחימום. מהפן החברתי, הריכוז של מאות דיירים בבניין אחד עלול להקשות על יצירת קשרי שכנות אותנטיים, לפגוע ברקמה הקהילתית הקיימת ויכול להוביל לג'נטרפיקציה.

בנייה מרקמית: קרבה ואנושיות עירונית

הבנייה המרקמית מייצגת גישה שונה לחלוטין לחיים העירוניים. היא מעדיפה איכות על פני כמות, אינטימיות על פני יעילות. החיבור הפיזי והוויזואלי לקומת הקרקע מאפשר לתושבים להיות חלק אקטיבי מהרחוב, מהשכונה ומהקהילה.

היתרון המשמעותי ביותר של הבנייה המרקמית הוא הגמישות התכנונית שהיא מעניקה. מערכות טכניות פשוטות יותר מאפשרות התאמה קלה יותר לתנאי השטח, לדרישות התכנון ולאילוצים הכלכליים. התוצאה היא אדריכלות רגישה יותר להקשר המקומי ולצרכים הספציפיים של הקהילה.

מהבחינה הסביבתית, הבנייה המרקמית דורשת פחות אנרגיה לתפעול, יוצרת פחות הפרעות לסביבה הטבעית ומשתלבת הרמונית יותר במרקם העירוני ההיסטורי. עלויות הבנייה הנמוכות יותר מאפשרות השקעה רבה יותר באיכות החומרים, בעיצוב המעטפת ובפרטים האדריכליים.

עם זאת, הבנייה המרקמית כרוכה בוויתור על יעילות עירונית. פיזור האוכלוסייה על שטחים נרחבים יוצר תלות גדולה יותר בתחבורה פרטית, מקשה על הפעלת תחבורה ציבורית יעילה ופוגע ביכולת ליצור חיוניות עירונית מרוכזת.

הפתרון? שילוב כאסטרטגיה

הגישה התכנונית המתקדמת כיום אינה רואה בשתי הגישות חלופות סותרות, אלא כלים משלימים בארגז הכלים של המתכנן. הפתרון המיטבי טמון ביצירת מוזאיקה עירונית המשלבת את שני סוגי הבנייה בצורה אסטרטגית ומחושבת.

האסטרטגיה המועדפת עליי בפרויקטים שאנחנו מתכננים מתבססת על יצירת בינוי "מלווה רחוב" – בניינים מרקמיים הפונים לרחוב הראשי ומעודדים הליכה רגלית ופעילות מסחרית, בשילוב עם מגדלים הממוקמים בקו הפנימי יותר של השכונה. גישה זו מאפשרת ליהנות מהיתרונות של שני העולמות: חיוניות רחוב וקהילתיות מחד, ויעילות ועירוב שימושים מאידך.

במתחם הצפוני של שכונת הארגזים בדרום תל אביב למשל, שאותו אנחנו מתכננים כעת, השילוב הזה בא לידי ביטוי מלא. התכנון מאפשר לדיירים הקיימים לבחור בין חזרה לבנייה מרקמית עם עלויות תחזוקה נמוכות לבין מעבר למגדלים עם שירותים מתקדמים יותר. התוצאה היא יצירת מגוון טיפולוגיות מגורים המתאימות לאוכלוסיות מגוונות ויוצרות עניין אדריכלי ועירוני עשיר.

משוואה כלכלית מורכבת

מהבחינה הכלכלית, המשוואה מורכבת. אמנם הבנייה המרקמית זולה יותר ליישום ולתחזוקה, אך היא מניבה פחות יחידות דיור לדונם. הבנייה לגובה דורשת השקעה ראשונית גבוהה יותר וכרוכה בעלויות תחזוקה מתמשכות, אך מאפשרת ניצול אינטנסיבי יותר של משאב הקרקע היקר.

מהפן התכנוני, בחירת סוג הבנייה נקבעת על פי קריטריונים מרובים: מיקום במבנה העירוני, זמינות תשתיות, אופיו ההיסטורי של האזור, צרכי האוכלוסייה המקומית והחזון העירוני הכללי. במרכזי הערים ובצמתי תחבורה ציבורית, הבנייה לגובה מוצדקת ויעילה. באזורים בעלי ערך היסטורי או נופי, או בפריפריה העירונית, הבנייה המרקמית עדיפה.

לא רק יעילות, גם איכות חיים

האתגר המרכזי של התכנון העירוני בישראל הוא מציאת האיזון הנכון בין הצרכים הדחופים לפתרונות דיור מהירים לבין השאיפה ליצור סביבה עירונית איכותית ובת קיימא. השילוב הנבון בין בנייה מרקמית ובנייה לגובה, תוך התחשבות בהקשר המקומי ובצרכים הספציפיים, מהווה את המפתח ליצירת ערים טובות יותר לחיות בהן.

כמתכננים, עלינו לזכור שמעבר לשיקולים הטכניים והכלכליים, אנחנו מעצבים את המרחב שבו אנשים חיים, עובדים ומגדלים ילדים. האחריות הזו מחייבת אותנו לחשוב לא רק על יעילות, אלא גם על איכות חיים, קהילתיות ויצירת מקומות שאנשים יכולים להרגיש בהם בבית.

רשא זרייק היא אדריכלית בחברת דוניץ אלעד, המתמחה בתכנון עירוני ופרויקטי התחדשות עירונית