תביעות סרבנים: כלים משפטיים להתמודדות עם דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

קשיים בפרויקטי התחדשות עירונית נובעים בעיקר מסירוב דיירים לחתום על הסכמים, מה שמסכן את קיום הפרויקט. החוק מתמודד עם סרבני פינוי על ידי הגדרתם וקביעת מבחנים ברורים, תוך התנגשות בין זכות הקניין של הפרט לבין הצורך הלאומי בפתרונות דיור. בעלי דירות רבים חולמים על פרויקט התחדשות עירונית שיאפשר להם לקבל נכס חדש ואטרקטיבי, אך סירובים אלו מעכבים את התהליך. חשוב להכיר את האופן שבו החוק מגדיר את הסרבנים ואת הכלים המשפטיים העומדים לרשות היזמים והדיירים האחרים.

קשיים בפרויקטי התחדשות עירונית נובעים בעיקר מסירוב דיירים לחתום על הסכמים, מה שמסכן את קיום הפרויקט. החוק מתמודד עם סרבני פינוי על ידי הגדרתם וקביעת מבחנים ברורים, תוך התנגשות בין זכות הקניין של הפרט לבין הצורך הלאומי בפתרונות דיור. בעלי דירות רבים חולמים על פרויקט התחדשות עירונית שיאפשר להם לקבל נכס חדש ואטרקטיבי, אך סירובים אלו מעכבים את התהליך. חשוב להכיר את האופן שבו החוק מגדיר את הסרבנים ואת הכלים המשפטיים העומדים לרשות היזמים והדיירים האחרים.

הרוב קובע מה סביר 

ההגדרה המשפטית של סרבני פינוי נעשית על דרך השלילה. בעלי נכס לא יוגדרו כסרבנים אלא אם כן שני שליש מבעלי הנכסים בבניין המשותף הסכימו לעסקה, וכן התמורה שהוצעה להם בעבור הנכס הישן מוגדרת כסבירה.

איך מגדירים סבירות? קיים מנגנון חוקי שמאפשר לשמאי של רשות ממשלתית לקבוע מהי תמורה הוגנת, אבל בתי המשפט דוגלים במקרים רבים בעיקרון חוכמת ההמונים. כלומר, מתוך הנחה שכל בעלי הדירות יקבלו תמורה זהה באופן יחסי לנכס שלהם, אם רוב משמעותי מהם רואה את העסקה כסבירה, גם בית המשפט מקבל אותה ככזאת.

ההתייחסות לסרבני פינוי מחריגה מתוכה אזרחים ותיקים בני 70 ומעלה. הסיבה לכך היא שהפגיעה הפוטנציאלית בהם עלולה להיות קשה יותר מבעלי נכסים אחרים. ייתכן שלא יאריכו חיים עד להשלמת הפרויקט, או שמסיבות בריאותיות יתקשו לעמוד במעבר לדירה בשכירות.

במקרים כאלה, קובע החוק חלופות פיצוי שעל היזם להציע לבעל הנכס המבוגר, לבחירתו, בתמורה לחתימה: קבלת סכום שווי הדירה לצורך קניית דירה חלופית; מעבר לדיור מוגן שהתשלום עליו יתקזז מהתמורה שמגיעה לבעל הנכס; קבלת שתי דירות קטנות בשווי הדירה שפינה; או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי פיצוי.

כיצד מתמודדים עם סרבני פינוי המבוססים על סחטנות בפרויקטי התחדשות עירונית?

פרויקטים של התחדשות עירונית מתקיימים בישראל כבר כמעט שני עשורים. לאורך התקופה המשמעותית הזאת לא התפתחה תשתית של פסיקות דין משמעותיות בתחום, פשוט מפני שכמות התיקים שהגיעו עד לגזר דין ספורים מאוד. יחד עם זאת, ממקרים שהגיעו להכרעת בית המשפט אפשר לקבל מושג על היקף הקנס שעשוי להיגזר על סרבן.

כך, בחודש יולי האחרון, פסקה השופטת הדס עובדיה, מבית המשפט המחוזי בתל אביב, כי טענתם של סרבני פינוי-בינוי בפרויקט "שיכון ויצמן" בהרצליה אינה סבירה, ולכן הם יידרשו לשלם לשכניהם סכום של כשמונה מיליון שקלים (!), בשל הקשיים שהערימו על הפרויקט. לחילופין, אפשר השופט לסרבנים להימנע מתשלום הפיצוי אם יסכימו לחתום סוף סוף על מסמך הפינוי.  

"חלק גדול מהמקרים של סרבני פינוי מבוססים על סחטנות", מסביר עו"ד יוסי אשכנזי, מנהל שותף במשרד י.אשכנזי, "אנשים מנסים להשיג לעצמם תנאים טובים יותר, ולכן ההתמודדות איתם נעשית בכלים מדורגים שהולכים ומתעצמים".

בתור התחלה נשלחים לסרבני הפינוי מכתבי אזהרה, לאחר מכן מכתבי תביעה, ולבסוף גם הזמנות לדיון בבית משפט. בכל אחד מהשלבים, חלק מהסרבנים מחליט לרדת מהגדר ולחתום על ההסכם, אבל גם אלו שמגיעים בסופו של דבר לדיון מבינים מהר את פוטנציאל הנזק.

"בתי המשפט בישראל, זה ידוע לכולנו, פועלים לאט", אומר אשכנזי, "אבל את המשמעות של פסיקה נגד סרבנים מבינים מהר מאוד. החוק מקנה לשיקול דעתו של השופט אפשרות לגזור על סרבן פיצוי לכל דייר שנפגע מהסירוב שלו – מה שיכול להגיע לסכומים אדירים. אפשרות נוספת היא למנות גורם שיחתום במקומו על ההסכם. כמעט בכל המקרים, אנשים פשוט מעדיפים להגיע להסדר פשרה ולא להגיע לגזר הדין הזה".

כמה מהר יגיע ההסדר הזה? זה כבר תלוי במזג השיפוטי של השופט. שופטים אסרטיביים יבהירו לצדדים כבר בתחילת ההליך שכדאי להם להגיע לפשרה. במקרים אחרים התנהלות שיפוטית הססנית יותר עלולה להאריך את משך ההליך.

כלי נוסף שעומד לרשות דיירים נגד סרבני פינוי הוא פעולות לא חוקיות שנעשו בנכס. דיירים שפלשו לנכסים או שמשתמשים בהם בניגוד לייעוד שלהם, לא נחשבים ברוב שני השליש הנדרש מבין בעלי הדירות. במילים אחרות, אם תוכלו להוכיח שמי מהסרבנים משתמש בנכס שלו בניגוד לחוק, ניתן יהיה לתבוע אותם על כך ולהחריג אותם מפרויקט ההתחדשות העירונית.

לבסוף, ישנם מקרים שאינם קשורים לתמורה סבירה, שלהם אין מענה מיידי בחוק. למשל, בני זוג גרושים שמנהלים ביניהם מאבק על נכס שאמור להיות חלק מהסכם ההתחדשות העירונית, ולאף אחד מהם אין אינטרס לחתום על ההסכם לפני שהסכסוך ייפתר. מקרים אחרים יכולים להיות יחסים בין שכנים, שבהם היכרות ארוכת שנים מונעת מאנשים לתבוע את שכניהם. במקרים כאלה, יידרשו הדיירים עצמם או נציגות מטעמם לנסות ולשכנע את השכנים לחתום בדרכים לא משפטיות.