רגע האמת של כל פינוי־בינוי: מי יבחר ראשון את הדירה החדשה

יש רגע אחד כמעט בכל פרויקט פינוי־בינוי שבו מפלס המתח עולה בבת אחת. אנחנו לא מדברים על הרגע שבו הורסים את הבניין הישן, לא ההחלטה על זהות היזם, ואפילו לא כשהתוכנית מקבלת אישור. הרגע שאנחנו מתכוונים אליו הוא הזמן בו מתפרסמת רשימת דירוג הדיירים. פתאום כל השיחות בלובי, במעלית ובקבוצת הווטסאפ של הבניין מתנקזות לשאלה אחת: מי בוחר ראשון?

מאחורי השאלה הפשוטה לכאורה מסתתר אחד המנגנונים החשובים והרגישים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית. הרי בבניין החדש לא כל הדירות זהות. יש כאלה שפונות לפארק, אחרות לכביש ראשי. יש דירות בקומות גבוהות עם נוף פתוח, ויש כאלה שנמצאות נמוך יותר. כשעשרות ולעיתים מאות בעלי דירות צריכים לבחור מתוך מלאי מוגבל של אפשרויות, מישהו צריך לקבוע את סדר הבחירה.

כאן נכנס לתמונה דירוג הדיירים. למרות התחושות שהמונח הזה אולי מעורר, דירוג דיירים אינו פרס למצטיינים וגם לא עונש למי שהזניח את הנכס. מדובר במנגנון מקצועי לחלוטין שנועד ליצור סדר, שקיפות והגינות באחד השלבים האמוציונליים ביותר בפרויקט.

"בסופו של דבר מדובר בכלי שמטרתו לשקף את הערך היחסי של כל דירה קיימת ולקבוע על בסיסו את סדר הבחירה בפרויקט החדש שייבנה", מסביר אלכס שנברגר, שמאי מקרקעין בדוניץ אלעד. שנברגר אחראי על בקרת השומות שעל בסיסן נקבע דירוג הדירות בפרויקטי פינוי־בינוי של החברה.

כאשר שמאי מקרקעין מגיע לבצע דירוג בפרויקט פינוי־בינוי, הוא אינו מסתפק במדידת המטרים הרשומים בטאבו. הוא בוחן מכלול רחב של פרמטרים שמשפיעים על ערכה של הדירה: הקומה שבה היא נמצאת, קיומה של מעלית, מספר כיווני האוויר, איכות הנוף, רמת הרעש, הקרבה לכביש ראשי, מצב התחזוקה, קיומה של מרפסת, חצר פרטית או גג צמוד, ולעיתים גם חריגות בנייה.

כך למשל, שתי דירות זהות לחלוטין בגודלן עשויות לקבל דירוג שונה. דירה שפונה לגינה שקטה ומטופחת עשויה לזכות לניקוד גבוה יותר מדירה הפונה לצומת סואן. דירה בקומה רביעית ללא מעלית עשויה להיפגע בדירוג לעומת דירה דומה בבניין עם מעלית. גם מצב התחזוקה משחק תפקיד, ולעיתים משמעותי. "אם שתי דירות דומות, אבל אחת משופצת ומתוחזקת והשנייה מוזנחת, זה בהחלט יכול לבוא לידי ביטוי בדירוג", אומר שנברגר.

שנברגר מפריך כמה מיתוסים נפוצים בנושא דירוג הדיירים.

מיתוס 1: חצר או גג מבטיחים בהכרח מקום גבוה

זה אולי אחד המיתוסים הנפוצים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית. בעלי דירות רבים בטוחים שחצר פרטית, גג צמוד או מרפסת ענקית מבטיחים להם מקום בצמרת הרשימה. אלא שבפועל, המציאות מורכבת יותר.

לדברי שנברגר, חצר, גג או מרפסת בהחלט מוסיפים ערך, אך לא תמיד במידה שבעלי הדירות מייחסים להם. כל אחד מהרכיבים הללו מקבל מקדם שמאי בהתאם למאפייני הפרויקט והסביבה, ולעיתים הפער בין הציפיות לתוצאה בפועל משמעותי. "אנשים חושבים שהחצר תורמת להם הרבה יותר ממה שהשמאי מעריך, או שהגג שווה הרבה יותר", הוא אומר. "בסוף מדובר בחישוב מקצועי, וכל רכיב מקבל את המשקל היחסי שלו".

לאחר שהשמאי מסיים את עבודתו, הוא מגבש חוות דעת מסודרת הכוללת את דירוג כלל הדירות בפרויקט. בעלי הדירות יכולים לעיין בממצאים, להעיר הערות ואפילו לערער לשמאי, אם הם סבורים שנפלה טעות. במקרים מסוימים הדירוג אף מתעדכן בעקבות מידע שלא היה בפני השמאי בזמן הבדיקה.

ככל שהדירוג גבוה יותר, כך בעל הדירה נכנס מוקדם יותר לתהליך הבחירה ונהנה ממגוון רחב יותר של אפשרויות בבניין החדש. זו הסיבה שהרשימה מעוררת לא מעט יצרים ולעיתים גם ויכוחים בין שכנים.

בכל מקרה, צריך לזכור שמה שנחשב לדירת החלומות עבור משפחה אחת עשוי להיות רחוק מאוד מהעדפותיה של משפחה אחרת. יש מי שחולם על קומה גבוהה עם נוף פתוח, בעוד אחרים יעדיפו דווקא קומה נמוכה ונגישה. במילים אחרות, הדירוג קובע מי יבחר ראשון – ולא מה "נכון לבחור".

מיתוס 2: כל שקל שתשקיעו בשיפוץ ישתלם לכם

זו כנראה השאלה שמעסיקה בעלי דירות יותר מכל: אם דירוג גבוה מאפשר לבחור מוקדם יותר, אולי שווה להשקיע כמה עשרות אלפי שקלים בשיפוץ רגע לפני שהבניין נהרס? התשובה, לפחות לפי שנברגר, רחוקה מלהיות חד־משמעית. 

דירה משופצת ומתוחזקת היטב בהחלט עשויה לקבל ניקוד גבוה יותר, אך אין קשר ישיר בין הסכום שהושקע לבין השיפור בדירוג. השמאי אינו בודק כמה כסף הוצא, אלא עד כמה השיפוץ תרם בפועל לערך הנכס. "הרבה אנשים חושבים שאם השקיעו בשיפוץ גדול אז יכירו להם בכל הכסף בדירוג, אבל זה לא תמיד ככה", מסביר שנברגר. "אפשר להשקיע 20 אלף שקל, ובסופו של דבר השמאי יכיר רק בחלק מההשקעה".

לכן, לדבריו, לא תמיד מדובר במהלך כלכלי משתלם. דווקא שמירה שוטפת על הדירה לאורך השנים, טיפול בליקויים ותחזוקה סבירה עשויים להיות בעלי השפעה משמעותית יותר מאשר שיפוץ יקר ברגע האחרון.

יש גם פרט נוסף שבעלי דירות נוטים לשכוח: דירה ריקה עלולה להפוך במהירות לדירה מוזנחת. "חשוב שהדירה תהיה מתוחזקת ושלא תישאר ריקה זמן רב", אומר שנברגר. "דירה שעומדת ריקה נוטה להידרדר, וזה עלול להשפיע גם על הדירוג".

מיתוס 3: רגע לפני שהשמאי מגיע תוציאו חלה מהתנור

כמעט לכל מי שמכר או קנה דירה יש סיפור על הדרכים שבהן מנסים להרשים שמאים. יש מי שמבריק את הבית, אחרים מדליקים נרות ריחניים, ויש גם מי שמקפיד שתצא מהתנור עוגה בדיוק כשהשמאי נכנס בדלת. שנברגר מכיר היטב את הסיפורים האלה, אבל מבהיר שבכל הנוגע לדירוג דיירים בפינוי־בינוי, הם לא באמת רלוונטיים.

"יש כל מיני מיתוסים סביב שמאים", הוא אומר בחיוך. "אבל בדירוג דירות שמאי אמור לעבוד לפי קריטריונים מקצועיים. אם יש חלה בתנור או לא, זה לא מה שאמור להשפיע עליו".

בסופו של דבר, דירוג הדיירים הוא ניסיון להפוך תהליך רגיש וטעון להליך מסודר, שקוף ואובייקטיבי ככל האפשר. בעלי הדירות נפרדים לעיתים מנכס שליווה אותם עשרות שנים, ומנסים להבטיח לעצמם את המיקום הטוב ביותר בבניין החדש. טבעי שהם ירצו למקסם כל יתרון אפשרי.

אבל מי שיגיע לשלב הבחירה עם ציפיות ריאליות והבנה של האופן שבו פועל מנגנון הדירוג, יגלה שלפעמים אין באמת קיצורי דרך. לא חצר שמבטיחה ניצחון אוטומטי, לא שיפוץ בזק לפני ההריסה, וגם לא עוגה ריחנית שמחכה לשמאי על השיש. 

אז מי יבחר ראשון את הדירה החדשה? ברוב המוחלט של המקרים, זה יהיה פשוט מי שהדירה שלו קיבלה את הציון הגבוה ביותר. ובעולם שבו כמעט כל בעל דירה משוכנע שהנכס שלו שווה קצת יותר מזה של השכן, זה כנראה המנגנון ההוגן ביותר שאפשר לייצר.