עו"ד דיירים להתחדשות עירונית: המדריך המלא לבחירה נכונה

התחדשות עירונית היא מסע. וכמו בכל מסע, כולנו זקוקים למדריך מנוסה. כזה שיוביל אותנו בבטחה בכל השבילים המסוכנים, ייסחב אותנו במעלה ההר וימנע מאיתנו ליפול לבורות. במקרה של פינוי-בינוי, המדריך הזה הוא עורך הדין של הדיירים.

זוהי דמות מפתח. הוא יגן על הזכויות שלכם מול היזם והקבלן; הוא יבטיח שתקבלו תמורה הוגנת לכסף שלכם; והוא יאזן בין הצרכים שלכם ליכולות היזם, תוך הבנת ההיבטים המשפטיים והכלכליים של הפרויקט. למעשה, עורך הדין הוא הגשר שמחבר בין החזון למציאות, ולכן הוא חיוני כל כך עבור כל הצדדים.

ביקשנו מעו"ד אורלי גרנות בן אב"י, היועצת המשפטית של דוניץ אלעד, לעזור לנו להבין מה בדיוק תפקידו של עורך הדין בפועל, מה הקריטריונים לבחירתו, ואיזה דברים דיירי פרויקט צריכים לדעת כדי למצות את שירותיו עד המקסימום ולאורך כל השלבים.

שכר הטרחה של עורך דין דיירים בפרויקט התחדשות עירונית משולם על ידי היזם, אך עורך הדין מחויב באופן בלעדי לאינטרסים של הדיירים. חשוב לדעת כי מי שמשלם את שכר הטרחה של עו"ד הדיירים זה לא הדיירים אלא היזם (שכן נקודת המוצא היא שהיזם דואג לכל והדיירים לא נושאים בהוצאות). דווקא בגלל זה חשוב לעו"ד גרנות בן אב"י להדגיש כי "עורך דין דיירים מייצג רק את האינטרסים של הדיירים. תפקידו לפעול למיקסום זכויות הדיירים, ולאזן את האינטרסים שלהם מול האינטרסים של היזם בפרויקט״.

מי משלם את שכר הטרחה של עורך דין דיירים בפרויקט התחדשות עירונית, ולמי הוא מחויב?

לפני שמתחילים כדאי לדעת: מי שמשלם את שכר הטרחה של עו"ד הדיירים זה לא הדיירים אלא היזם (שכן נקודת המוצא היא שהיזם דואג לכל והדיירים לא נושאים בהוצאות). דווקא בגלל זה חשוב לעו"ד גרנות בן אב"י להדגיש כי "עורך דין דיירים מייצג רק את האינטרסים של הדיירים. תפקידו לפעול למיקסום זכויות הדיירים, ולאזן את האינטרסים שלהם מול האינטרסים של היזם בפרויקט״.

למה התפקיד הזה כל כך חשוב?

"החשיבות נובעת מהמורכבות הייחודית של פרויקטי התחדשות עירונית. בפרויקטים אלה, הדיירים מוסרים את הנכס שלהם – לעיתים היקר ביותר שהם מחזיקים – לידי היזם למשך מספר שנים. ללא ייצוג משפטי הולם, הם עלולים למצוא את עצמם בעמדת נחיתות מול היזם וצוות המומחים שלו. עורך דין דיירים מבטיח שזכויותיהם נשמרות לאורך כל התהליך".

איפה אפשר למצוא ניגודי אינטרסים בין הדיירים ליזם?

עורך דין דיירים מלווה את הדיירים לאורך כל שלבי פרויקט התחדשות עירונית, החל מהשלבים המוקדמים ביותר של התאגדות וחיפוש ייצוג, ועד לכניסה לדירות החדשות ורישומן. מעורבותו של עורך הדין של הדיירים מתחילה בשלבים המוקדמים ביותר של הפרויקט. לרוב זה קורה בשלב בו הם מתאגדים ומחפשים ייצוג. תפקידיו של עורך דין הדיירים מגוונים ומקיפים את כל שלבי הפרויקט. הם יכולים לכלול חיפוש אחר יזם מתאים לביצוע הפרויקט, מתוך היכרותם המקצועית עם השחקנים בשוק; הם מנהלים את המו״מ על הסכם הפינוי ונמצאים בקשר עם כל הגורמים המקצועיים המלווים את הפרויקט; הם מחתימים את הדיירים על החוזים מול היזם; מלווים את התהליך הבנקאי; מלווים את בחירת הדירות בבניין החדש; ומפקחים על תהליכי התכנון והרישוי והסדרת רישום הדירות בטאבו. כמו כן הם מסייעים בפינוי הדיירים, מוודאים שהם מקבלים את התשלומים והבטוחות המגיעות להם בעת הפינוי, ומלווים אותם בשלב קבלת הדירות החדשות. למעשה, ליווי זה נמשך ממש מתחילת הפרויקט ועד לכניסתם לדירות בבניין המחודש.

באילו שלבים בפרויקט התחדשות עירונית מלווה עורך דין דיירים את הדיירים?

מעורבותו של עורך הדין של הדיירים מתחילה בשלבים המוקדמים ביותר של הפרויקט. לרוב זה קורה בשלב בו הם מתאגדים ומחפשים ייצוג..

תפקידיו של עורך דין הדיירים מגוונים ומקיפים את כל שלבי הפרויקט. הם יכולים לכלול חיפוש אחר יזם מתאים לביצוע הפרויקט, מתוך היכרותם המקצועית עם השחקנים בשוק; הם מנהלים את המו״מ על הסכם הפינוי ונמצאים בקשר עם כל הגורמים המקצועיים המלווים את הפרויקט; הם מחתימים את הדיירים על החוזים מול היזם; מלווים את התהליך הבנקאי; מלווים את בחירת הדירות בבניין החדש; ומפקחים על תהליכי התכנון והרישוי והסדרת רישום הדירות בטאבו.

כמו כן הם מסייעים בפינוי הדיירים, מוודאים שהם מקבלים את התשלומים והבטוחות המגיעות להם בעת הפינוי, ומלווים אותם בשלב קבלת הדירות החדשות. למעשה, ליווי זה נמשך ממש מתחילת הפרויקט ועד לכניסתם לדירות בבניין המחודש.

אז איך בוחרים?

"בחירת עו"ד דיירים היא החלטה קריטית", מחדדת עו"ד גרנות בן אב"י. ״ראשית, חשוב לבחור בעורך דין המצוי בתחום הספציפי של התחדשות עירונית, ושיש לו ניסיון בפרויקטים דומים. לא כל עורך דין נדל״ן מתמצא בהתחדשות עירונית ברמה הדרושה לליווי פרויקטים גדולים כאלה״.

היא מדגישה גם את חשיבות גודל המשרד: ״אין צורך דווקא במשרד גדול במיוחד, אבל אני לא ממליצה לעבוד עם עורך דין שעובד לבדו. הפרויקטים האלו כוללים הרבה עבודה שחורה, ואדם אחד לרוב לא יוכל לעשות אותה לבד״.

בעת חתימת החוזה עם עורך הדין, ישנן מספר נקודות חשובות שחשוב לשים לב אליהן. ״למרות שהיזם הוא זה שמשלם לעורך הדין של הדיירים, שכר הטרחה צריך להיות סביר״, מדגישה עו״ד גרנות בן אב"י. ״אם הוא ידרוש שכר טרחה מופרז, זה עלול להתבטא בתמורה מופחתת  לדיירים – שכן בסופו של דבר גם המשאבים של היזם אינם בלתי מוגבלים וצריך לאזן את האינטרסים של כל הצדדים״.

נקודה חשובה נוספת, היא אומרת, היא לוודא שעורך הדין מספק את כל השירותים שמנינו ומלווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו – וששכר הטרחה שלו משולם בשלבים לאורך ההתקדמות. כך תבטיחו שהוא אכן יהיה שם לאורך כל הדרך.