מה באמת קורה בהתחדשות עירונית בירושלים?

עשורים של קיפאון תכנוני, ריבוי רשויות, תהליכים מסורבלים וקושי ממשי להוציא לפועל פרויקטים – כל אלה הפכו את ירושלים לדוגמה מובהקת לאתגרים שעומדים בפני תחום ההתחדשות העירונית בישראל. אבל מתחת לפני השטח, בשנים האחרונות משהו שם מתחיל לזוז: תוכניות מקודמות, דירות נהרסות ונבנות מחדש, וגם היזמים מדווחים על שינוי מגמה.

"יש תחושה אמיתית של פתיחות חדשה בעירייה ובמוסדות התכנון", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד, מהחברות הוותיקות והמובילות בתחום. "הדרך עוד ארוכה – אבל מה שבעבר היה כמעט בלתי אפשרי, היום מתחיל להיראות מציאותי".

רגישות היסטורית וחסמים ביורוקרטיים

ירושלים הייתה במשך שנים רבות אחת הערים המורכבות והקשות ביותר לקידום פינוי־בינוי ותמ"א 38. הסיבות לכך מגוונות: חלקן טכניות – כמו הקושי לבצע בנייה לגובה באזורים רגישים מבחינה היסטורית; אחרות פוליטיות – בשל מעורבות של מספר רב של גופים בעלי סמכות תכנונית (הוועדה המקומית, המחוזית, המינהלים הקהילתיים, משרדי הממשלה ועוד).

"היה קונצנזוס שירושלים פשוט לא מתאימה להתחדשות עירונית בהיקפים שאנחנו מכירים בגוש דן", מסביר לוין. "המגרשים קטנים, המבנים צפופים, והרגישות הפוליטית־תרבותית גבוהה מאוד. תוסיף לזה ביורוקרטיה מסורבלת, והבנת למה יזמים נטו להתרחק".

עיריית ירושלים שינתה כיוון

המהפך האמיתי החל ב־2019, עם כניסת המדיניות העירונית החדשה להתחדשות עירונית בירושלים. התוכנית, שחוברה בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סימנה לראשונה גבולות ברורים לפיתוח, קבעה עקרונות תכנוניים אחידים, והתוותה מדיניות מועדפת למתחמים ולא לפינוי נקודתי של בניינים בודדים.

מאז ועד היום, עיריית ירושלים מקדמת מאות תוכניות, כאשר בשנת 2023 בלבד אישרה הוועדה המקומית מסלול מקוצר לעשרות פרויקטים, תוך מתן דגש על דיאלוג עם התושבים, חיזוק מרקמים ותיקים והוספת שטחי ציבור.

אז איפה מתחדשים?

ירושלים, העיר הגדולה בישראל, נמצאת בעיצומו של גל ראשון של התחדשות מרחבית. אזורים כמו קריית יובל, גוננים, פסגת זאב, הקטמונים, תלפיות, בית הכרם ורמות נמצאים כיום בשלבים שונים של תכנון וביצוע, עם אלפי יחידות דיור חדשות בתכנון.

לפני נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בעיר מקודמות כיום מעל 100 תוכניות פינוי־בינוי והתחדשות עירונית, בהיקף כולל של למעלה מ־30,000 יחידות דיור – מתוכן כ־60 תוכניות כבר אושרו.

"אין ספק שהעיר מתחילה לייצר מסה קריטית של פרויקטים", אומר לוין, "ולא פחות חשוב – היא מייצרת אמון. תושבים מבינים שזה אפשרי. לא קל, אבל אפשרי".

מיכאל לוין

בונים על הרכבת

אחת ההזדמנויות המרכזיות שהעירייה מזהה לקידום תוכניות בקנה מידה רחב היא סביב קווי הרכבת הקלה העתידיים. העיר מנסחת כיום תוכניות פינוי־בינוי גדולות סביב תחנות המטרו הצהוב, למשל בכצנלסון ובהרצוג, עם פוטנציאל כולל של כ-3,000 דירות חדשות.

"התחבורה הציבורית משנה את כללי המשחק בירושלים", מציין לוין. "איפה שיש תחנת רכבת מתוכננת, יש פתאום אפשרות לתכנן אחרת – לגובה, בצפיפות, עם עירוב שימושים. זה לא טריוויאלי בעיר כמו ירושלים, אבל זו הדרך היחידה להתמודד עם הביקושים העצומים".

הפרויקטים של דוניץ אלעד

דוניץ אלעד, שפועלת בירושלים כבר מספר שנים, מקדמת כיום מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר: בשכונת בית הכרם (רחוב הארזים); בארמון הנציב (מתחמים י"א, כ"ג); בשכונת תלפיות (נונה פארק); בקריית יובל (מתחם שטרן) ועוד.

"אנחנו מאמינים בירושלים לטווח ארוך", אומר לוין. "זו עיר מורכבת – אבל גם עיר שיש בה נשמה. כל פרויקט הוא מסע – וכשזה מצליח, זה שווה את זה".

קצב איטי, מגמה ברורה

המגוון החברתי בעיר – הכולל חילונים, חרדים, ערבים, עולים חדשים וקהילות ותיקות – מקשה לעיתים על גיבוש הסכמות בין הדיירים. "ירושלים היא לא רמת גן", מחדד לוין. "אתה צריך לדעת לדבר עם קהילות שונות, להבין את הצרכים שלהן, ולבנות אמון לאורך זמן. אין כאן קיצורי דרך".

למרות הקשיים, נדמה כי ההתחדשות בירושלים הפכה כבר לעובדה. הביקושים הגבוהים, יחד עם ההבנה שאין אלטרנטיבה של בנייה חדשה על קרקע פנויה, מייצרים שוק שבו הפתרון היחיד הוא פנימה – לתוך המרקם הבנוי. "זה לא יהיה מהיר, אבל זה יקרה", מסכם לוין. "מי שיידע לעבוד נכון – עם הקשבה, עם הבנה, ועם סבלנות – ימצא את עצמו בעוד עשור עם שכונות חדשות, קהילות חזקות וירושלים שמתחדשת באמת".