התחדשות עירונית בחיפה: משהו מתחיל לזוז

לאורך שנים נחשבה חיפה לשחקנית משנית בזירת הפינוי-בינוי. ערכי קרקע נמוכים, טופוגרפיה מורכבת וחוסר מדיניות כוללת – כל אלו הרחיקו ממנה יזמים וחזון. כעת, עם קידום תוכניות אב רחבות היקף, התגייסות עירונית ושיתוף פעולה ממשלתי, נרשמת בעיר תנועה של ממש. שכונות שלמות עוברות תכנון מחודש, והתחלות ביצוע מתחילות להופיע גם באזורים שבעבר נחשבו בעייתיים במיוחד.

נכון לסוף 2024 מקודמות בעיר 29 תוכניות פינוי-בינוי במסלול מיסוי, לצד שמונה תוכניות אב שכונתיות שמובלות בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בעיריית חיפה מדברים על פוטנציאל כולל של כ-101 אלף יחידות דיור בתוכניות אב ומתאר עתידיות – יעד שאפתני שמציב את העיר בשורה אחת עם תל אביב וירושלים.

לא בניין, שכונה

השינוי המרכזי בגישת העירייה להתחדשות עירונית בחיפה הוא המעבר מתכנון נקודתי לתכנון שכונתי כולל. במקום לקדם פרויקט של שלושה או חמישה בניינים – מגבשים תוכנית אב לשכונה שלמה, בונים "כרטיסי מתחמים" עם זכויות בנייה, מייעדים שטחים לציבור, משלבים עירוב שימושים, ויוצרים אינטגרציה עם תשתיות תחבורה קיימות או עתידיות. המטרה: לייצר מהלך עירוני הוליסטי – לא רק בניין חדש בתוך שכונה ישנה, אלא שכונה מתחדשת כולה.

באופן טבעי, המעבר הזה מייצר גם אתגרים. התכנון מורכב יותר, התיאומים מרובים יותר, ולוחות הזמנים ארוכים. ובכל זאת, המודל החדש כבר מתחיל לתת פירות.

השכונה שהפכה למעבדת פינוי-בינוי

אחד האזורים הבולטים שבהם ניכרת התחלה של יישום השינוי הוא קריית אליעזר. השכונה הוותיקה, שממוקמת בדרום-מערב חיפה, הפכה בשנים האחרונות למעין מעבדה לפינוי-בינוי. תוכנית אב מקיפה לשכונה אושרה, וכוללת תוספת של כ-9,500 יחידות דיור חדשות. המתחמים חולקו לתתי-מתחמים ברורים, עם הנחיות תכנוניות, הפרדה בין מגורים למסחר, פתרונות תחבורה וצירי הליכה ירוקים.

בתוך המסגרת הזו מקודמים מספר פרויקטים קונקרטיים. אחד המרכזיים שבהם הוא מתחם רוטשילד – פרויקט שיזמה חברת דוניץ אלעד בשיתוף עם אפריקה ישראל. המתחם כולל הריסה של שבעה מבני מגורים ישנים, בני ארבע קומות, ובהם 168 דירות ישנות, ובנייה של תשעה מבנים חדשים עם 760 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ומשרדים. עבור העיר, זהו לא רק שינוי פיזי – אלא סמל להתקדמות אפשרית במרחב שהיה תקוע במשך עשורים.

לדברי מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד, "חיפה היא לא עוד יעד – היא משימה. לא פשוט להוציא לפועל פרויקט כזה בעיר עם אתגרים טופוגרפיים ותכנוניים כל כך גדולים, אבל יש כאן שיתוף פעולה יוצא דופן מצד העירייה, ואנחנו מרגישים שהתושבים באמת רוצים שינוי".

6,600 דירות חדשות בשכונה אחת

גם בקריית חיים המערבית מתרקם שינוי. עיריית חיפה קידמה שם תוכנית אב לשכונה שלמה – שכוללת כיום כ-2,100 יחידות דיור ישנות במבני רכבת, ואמורה לכלול בעתיד מעל 6,600 דירות חדשות. התכנון שם משלב בין בנייה מרקמית לבין מגדלים, ומתייחס גם לשטחים פתוחים, לחזיתות מסחריות, ולנגישות תחבורתית.

בחלק מהמתחמים, כדוגמת רחוב דגניה, כבר קיימות יוזמות של התארגנויות דיירים ומגעים עם יזמים. גם אם חלק מהפרויקטים שם עוד מצויים בשלבים מוקדמים, הרי שהמסגרת התכנונית ברורה – וזהו תנאי הכרחי לכל פינוי-בינוי משמעותי.

השינוי במדיניות העירונית בא לידי ביטוי גם באזורים שנחשבו עד לא מזמן מורכבים מאוד לתכנון, כמו שכונות החוף – נווה דוד, שער העלייה, עין הים. באזורים אלו קודמה תכנית אב חדשה שמכפילה ואף משלשת את מספר יחידות הדיור, תוך שמירה על עקרונות של עירוב שימושים, מרחבים קהילתיים, ותשתיות תחבורה ציבורית.

המטרה: להכפיל את מספר התושבים

גם במזרח העיר מקודמות כעת לראשונה תכניות להתחדשות עירונית. ארבע שכונות – חליסה, נווה פז, נווה יוסף ותל עמל – אוחדו תחת תוכנית אב אחת, שמבוססת על חזון עירוני כולל. המטרה: להכפיל את מספר התושבים במתחמים אלה בעשורים הקרובים, ולשדרג מהיסוד את השירותים העירוניים והתשתיות. מדובר באתגר אדיר, שכן ערכי הקרקע באזורים אלה נמוכים, ורבים מהמבנים הם בדיור ציבורי או מושכרים. ועדיין, גם כאן נרשמת תזוזה – כולל שיתוף ציבור פעיל, גיבוש קווים מנחים עם הרשות הממשלתית, ויצירת מנגנונים אפשריים של קרקע משלימה.

בירוקרטיה, טופוגרפיה ועוד אתגרים

על אף התקדמות התוכניות, האתגרים בהתחדשות עירונית בחיפה עדיין גדולים. ראשית, בירוקרטיה: הליכי אישור תב"ע בעיר עדיין נחשבים איטיים ומסורבלים. שנית, הטופוגרפיה: חיפה בנויה על הר, והדבר משפיע כמעט על כל שלב בפרויקט – מתכנון ועד ביצוע. ושלישית, הסיכון הכלכלי: בחלק מהאזורים, במיוחד אלה שבמזרח העיר, יזמים נדרשים למכפילי בנייה גבוהים מאוד כדי להצדיק את ההשקעה, מה שעלול לפגוע באיכות התכנון או לעכב את הפרויקטים.

ולמרות כל אלה – משהו בכל זאת זז. בעירייה מדברים על מגמת שינוי. גם בקרב יזמים מורגשת תחושת זהירות אופטימית. דוניץ אלעד, שפועלת בעיר בשני מתחמים גדולים, מדווחת על התקדמות יציבה, גידול במספר הפונים, ועלייה ברמת האמון מצד הדיירים. "אנחנו רואים את הפידבק מהשטח", אומר לוין. "יש התעניינות, יש מעורבות, ובעיקר – יש ציפייה. זו תחושת אחריות שמובילה אותנו בכל שלב".

שכונה אחרי שכונה

חיפה, כך נראה, בונה את עצמה מחדש – לא ביום אחד, לא עם מגדלים נוצצים בלבד, אלא שכונה אחרי שכונה, תוכנית אחרי תוכנית, ובשיתוף פעולה בין רשויות, יזמים ותושבים. אם הקצב יישמר והמנגנונים יתייעלו, ייתכן שבעשור הקרוב תהפוך חיפה לדוגמה מובהקת לעיר מתחדשת בפריפריה – עיר של פינוי-בינוי עם עומק, ולא רק עם גובה.