התחדשות עירונית ושימור מבנים: הגישה של רשא זרייק סאלם

 

בחום התל אביבי, רגע לפני הקיץ, שני בניינים שעומדים זה מול זה ברחוב אלנבי מספרים את הסיפור כולו. האחד – מיועד להריסה, מחכה לסוף הדרך שלו כדי לפנות מקום לעתיד. האחר – מבנה אייקוני שליווה את ההתפתחות של העיר, מוגדר כבניין לשימור, ומצפה לטיפול עדין ומדויק שישמור עליו שנים קדימה.

זו לא סתם פנינה בעיר שמשתנה, זו הדילמה האדריכלית הגדולה של התחדשות עירונית מול שימור. רשא זרייק סאלם, האדריכלית הראשית של חברת הנדל"ן דוניץ אלעד, מסתכלת על שני הבניינים ולא רואה מלחמה, אלא ריקוד. "אנחנו מתייחסים לבניין לשימור כאל פנינה, לא כנטל. אנחנו בונים מעליו בזהירות רבה, וחופרים מתחתיו בזהירות רבה עוד יותר. כל הרעיון הוא להדגיש אותו, לאפשר לאיכויות שלו להיחשף".

זו התמצית של הקונפליקט הישראלי המתמיד המצוי בתווך שבין התחדשות עירונית  ושימור: איך דוחסים את צרכי הדיור של 2025 לתוך שכונות שנבנו לפני עשרות שנים ויותר, איך מכניסים מגדלים לרחובות אינטימיים, ומתי הערך הסנטימנטלי והאדריכלי של עץ אחד גובר על שיקולי התכנון הכלכליים.

כיצד עץ קשיש אחד משפיע על תכנון מגדל ענק בפרויקטי שימור?

עץ קשיש אחד יכול לשנות תוכנית של מגדל שלם בפרויקטי שימור. לדוגמה, בפרויקט נחל הבשור של דוניץ אלעד בדרום תל אביב, התגלו עצים בוגרים, מה שהוביל לשינוי כל התוכנית. "אתה מתכנן את התכנון שלך כך שיעקוף את העץ הזה, מזיז את הכניסה לחניון שלך, כך שלא תפגע בשורשים". כשמדברים על שימור, צריך להסתכל תמיד לא רק על העבר, אלא גם על העתיד, כפי שמסבירה זרייק סאלם. היא נתקלה בדילמה מורכבת בפרויקט בירושלים, שם בנייה נמוכה ומרקמית קיימת לצד תוכניות עתידיות למגדלים של 30-50 קומות. זרייק סאלם מדברת על "שימור מרקמי" – בנייה שצומחת מהשטח ומתחשבת בהקשרים העירוניים והסביבה הקיימת, כדי שלא תרגיש כגוף זר.

"במצב רגיל, אתה לא יכול פתאום לבנות 30 קומות בסביבה כזאת", היא מסבירה. "אבל כשגילינו שיש תוכנית עתידית מאושרת למגדלים של 30, 40 ואפילו 50 קומות באזור – הבנו שצריך להתאים את עצמנו למה שעתיד להיות, לא רק למה שקיים. כי בעוד כמה שנים כל השכונה הזאת תיראה אחרת לגמרי".

זרייק סאלם מדברת על "שימור מרקמי". המושג הזה חוזר שוב ושוב בשיחה איתה: בנייה שלא נראית כמו "חללית שנחתה במקום", אלא משהו שצומח מהשטח. "כשאתה בא ומתכנן משהו, מסתכל על המקום ועושה זום אאוט – הרעיון הוא שלא תרגיש שנחת כאן גוף זר. בשביל זה חייבים להתחשב בהקשרים העירוניים ולהתחבר לסביבה הקיימת", היא מסבירה.

כשמדברים על שימור, מתברר שלפעמים עץ בודד יכול לשנות תוכנית של מגדל שלם. כך למשל, בפרויקט נחל הבשור של דוניץ אלעד בדרום תל אביב התגלו עצים בוגרים. מה עושים? משנים את כל התוכנית. "אתה מתכנן את התכנון שלך כך שיעקוף את העץ הזה, מזיז את הכניסה לחניון שלך, כך שלא תפגע בשורשים".

כיצד שימור בהתחדשות עירונית יכול להוביל לשיפור ולשמור על הקהילה?

שימור בהתחדשות עירונית יכול להוביל לשיפור ולשמור על הקהילה על ידי התייחסות לא רק לבניינים ועצים, אלא בעיקר לאנשים. הקהילה עצמה היא חלק בלתי נפרד מהמרקם ששומרים עליו. אחד הפתרונות הוא תמהיל מגוון וטופולוגיות בנייה מגוונות, המשלבות בנייה נמוכה וגבוהה עם גדלים שונים של דירות, כדי לאפשר לדיירים המקוריים להישאר בשכונה. בנוסף, יש לשלב דיור בר השגה, שיתוף הציבור, הגנה על דיירים קיימים וחיזוק כלכלה מקומית וקהילה. זרייק סאלם מדגישה שלעיתים שימור הוא למעשה שיפור, למשל על ידי יצירת שטחים פתוחים חסרים בשכונה. במקרה של קונפליקט בין ישן לחדש, אדריכלות מציעה פתרונות יצירתיים לשילוב, כמו בפרויקט אלנבי בתל אביב, שם הבניין החדש מותאם באופן מלא לבניין לשימור, תוך הדגשת הערך ההיסטורי.

"האנשים שגרים בשיכון לא יעברו לקומה 30", אומרת זרייק סאלם ונוגעת בנקודה הכואבת ביותר. הג'נטריפיקציה, תהליך שבו אוכלוסיה מקומית נדחקת החוצה כשהשכונה מתייקרת, היא סכנה ברורה ונוכחת. "יפו זה דוגמה קלאסית", היא מסבירה. "זו הייתה שכונה עממית, עכשיו זה אזור נחשק עם קרקעות יקרות. התוצאה? האוכלוסייה המקורית כבר לא יכולה להרשות לעצמה לגור שם".

אחד מהפתרונות, לדבריה, הוא תמהיל מגוון וטופולוגיות בנייה מגוונות. "צריך לייצר שילוב של בנייה נמוכה וגבוהה עם גדלים שונים של דירות", היא מפרטת. "תחשבו על אנשים שירשו דירות ופתאום מוצאים את עצמם במגדל עם אלף שקל תחזוקה בחודש – הם פשוט לא יכולים לעמוד בזה. לכן אנחנו מנסים לייצר עבורם אפשרויות אחרות: שילוב של בנייה נמוכה יותר עם עלויות תחזוקה סבירות, שתאפשר להם להישאר בשכונה".

כל זאת בנוסף להיבטים אחרים כמו שילוב דיור בר השגה, שיתוף הציבור, הגנה על דיירים קיימים באמצעות הסכמים מחייבים, וחיזוק כלכלה מקומית וקהילה.

"בשימור לא הכל זה שחור או לבן, יש עוד גוונים", מדגישה זרייק סאלם. מסתבר שלעיתים שימור הוא למעשה שיפור. "אם חסרים בשכונה אלמנטים מסוימים כמו שטחים פתוחים, אז החובה שלנו היא לייצר אותם כדי לשפר את הקיים".

ומה קורה כשיש קונפליקט בין הישן לחדש? "קונפליקט בהחלט קיים", היא מודה. "אתה בא למקום שיש לו היסטוריה ויש לו אופי ויש לו נראות מסוימת, ואתה בא עם צרכים חדשים של העולם המודרני. אבל אדריכלות זה עולם של פתרונות יצירתיים – אנחנו מוצאים דרכים לשלב בין הדברים".

הפרויקט ברחוב אלנבי בתל אביב הוא דוגמה מושלמת: "כשיש בניין לשימור, כל הגישה שלנו משתנה", מסבירה זרייק סאלם. "הבניין החדש שאנחנו מתכננים לצד הבניין לשימור עובר התאמה מלאה – החומרים, הגובה, אפילו המרווחים בין החלונות. כל האלמנטים מתוכננים כך שיתאימו ויבליטו את הבניין ההיסטורי".

ומה קורה כשמוסיפים קומות למבנה היסטורי? "אנחנו משחזרים אלמנטים מקוריים ומשקמים את החזית. העיקרון המנחה הוא תמיד להדגיש את הערך ההיסטורי, לא להתחרות אתו".

מדוע שימור המרקם החברתי והקהילה חשוב בפרויקטי התחדשות עירונית?

שימור המרקם החברתי והקהילה חשוב בפרויקטי התחדשות עירונית מכיוון ש"זה לא עוד מוצר, זה בית שמישהו הולך לגור בו". הצורך בשימור המרקם החברתי בשכונות שונות מוביל למעורבות של יועצים חברתיים בפרויקטים רבים, המסייעים לגשר על פערים ולשמור על הקהילה הקיימת. זרייק סאלם מדגישה: "אנחנו בונים קהילה ולא בטון". הגישה כוללת תשומת לב לפרטים הקטנים כמו צבעים אופייניים, חומרי בנייה מקומיים, גובה הבניינים וצמחיה, כדי לשמור על האופי של המקום הקיים ולא ליצור משהו זר לסביבה. לדוגמה, בפרויקט המרי בגבעתיים, מתכננים לשמור ולהשתמש באבן כורכר מקומית בפיתוח השטח. התחדשות עירונית צריכה להיות שילוב חכם, רגיש ומדויק בין העבר לעתיד, כך שהערים יצליחו לספר את הסיפור שלהן דרך הרחובות, הבניינים והעצים.

"הדבר שאני הכי אוהבת הוא לשמור על האופי של מקום קיים", אומרת זרייק סאלם לקראת סיום. "אני לא אוהבת לבוא וליצור משהו שהוא זר לסביבה".

הגישה שלה כוללת תשומת לב לפרטים הקטנים: צבעים אופייניים לשכונה, חומרי בנייה מקומיים, גובה הבניינים הקיים, ואפילו צמחיה שהשתרשה במקום. "בסוף יש מישהו שיוצא כל בוקר לעבודה. צריך לחשוב איך הוא הולך ברחוב וחווה אותה, ואיך הוא מרגיש כשהוא מסתכל על מה שנמצא סביבו". 

זרייק סאלם מספקת דוגמה נוספת: "בפרויקט המרי בגבעתיים יש אבן כורכר מקומית, זו אבן שאנחנו מתכננים לשמור אותה ולהשתמש בה בפיתוח שטח של הפרויקט העתידי".

וזה אולי בדיוק מה שהתחדשות עירונית צריכה להיות: לא מחיקה של העבר לטובת העתיד, אלא שילוב חכם, רגיש ומדויק בין השניים. בסופו של דבר, הערים המעניינות בעולם הן אלה שמצליחות לספר את הסיפור שלהן דרך הרחובות, הבניינים והעצים. גם אם יש מעליהם מגדל של 30 קומות.