"אני לא מנסה להתחרות בבניין לשימור, אלא להדגיש אותו"

בחום התל אביבי, רגע לפני הקיץ, שני בניינים שעומדים זה מול זה ברחוב אלנבי מספרים את הסיפור כולו. האחד – מיועד להריסה, מחכה לסוף הדרך שלו כדי לפנות מקום לעתיד. האחר – מבנה אייקוני שליווה את ההתפתחות של העיר, מוגדר כבניין לשימור, ומצפה לטיפול עדין ומדויק שישמור עליו שנים קדימה.

זו לא סתם פנינה בעיר שמשתנה, זו הדילמה האדריכלית הגדולה של התחדשות עירונית מול שימור. רשא זרייק סאלם, האדריכלית הראשית של חברת הנדל"ן דוניץ אלעד, מסתכלת על שני הבניינים ולא רואה מלחמה, אלא ריקוד. "אנחנו מתייחסים לבניין לשימור כאל פנינה, לא כנטל. אנחנו בונים מעליו בזהירות רבה, וחופרים מתחתיו בזהירות רבה עוד יותר. כל הרעיון הוא להדגיש אותו, לאפשר לאיכויות שלו להיחשף".

זו התמצית של הקונפליקט הישראלי המתמיד המצוי בתווך שבין התחדשות עירונית  ושימור: איך דוחסים את צרכי הדיור של 2025 לתוך שכונות שנבנו לפני עשרות שנים ויותר, איך מכניסים מגדלים לרחובות אינטימיים, ומתי הערך הסנטימנטלי והאדריכלי של עץ אחד גובר על שיקולי התכנון הכלכליים.

כשעץ קשיש אחד שווה יותר ממגדל ענק

"כשמדברים על שימור צריך להסתכל תמיד לא רק על העבר, אלא גם על העתיד", מפתיעה זרייק סאלם ומסבירה: בפרויקט אחד בירושלים היא נתקלה בדילמה מורכבת. האזור כולו בנוי בבנייה נמוכה ומרקמית – בתים פרטיים, דו משפחתיים, רחובות אינטימיים שנראים כאילו הזמן עצר בהם מלכת. 

"במצב רגיל, אתה לא יכול פתאום לבנות 30 קומות בסביבה כזאת", היא מסבירה. "אבל כשגילינו שיש תוכנית עתידית מאושרת למגדלים של 30, 40 ואפילו 50 קומות באזור – הבנו שצריך להתאים את עצמנו למה שעתיד להיות, לא רק למה שקיים. כי בעוד כמה שנים כל השכונה הזאת תיראה אחרת לגמרי".

זרייק סאלם מדברת על "שימור מרקמי". המושג הזה חוזר שוב ושוב בשיחה איתה: בנייה שלא נראית כמו "חללית שנחתה במקום", אלא משהו שצומח מהשטח. "כשאתה בא ומתכנן משהו, מסתכל על המקום ועושה זום אאוט – הרעיון הוא שלא תרגיש שנחת כאן גוף זר. בשביל זה חייבים להתחשב בהקשרים העירוניים ולהתחבר לסביבה הקיימת", היא מסבירה.

כשמדברים על שימור, מתברר שלפעמים עץ בודד יכול לשנות תוכנית של מגדל שלם. כך למשל, בפרויקט נחל הבשור של דוניץ אלעד בדרום תל אביב התגלו עצים בוגרים. מה עושים? משנים את כל התוכנית. "אתה מתכנן את התכנון שלך כך שיעקוף את העץ הזה, מזיז את הכניסה לחניון שלך, כך שלא תפגע בשורשים".

"לפעמים שימור זה למעשה שיפור"

אבל שימור בהתחדשות עירונית הוא לא רק עניין של בניינים ועצים – זהו בעיקר עניין של אנשים. הקהילה עצמה היא חלק בלתי נפרד מהמרקם ששומרים עליו. וכאן נכנסת לתמונה הסוגייה הכי רגישה של כל פרויקט התחדשות עירונית: איך שומרים על הקהילה המקורית כשכל האזור מתייקר?

"האנשים שגרים בשיכון לא יעברו לקומה 30", אומרת זרייק סאלם ונוגעת בנקודה הכואבת ביותר. הג'נטריפיקציה, תהליך שבו אוכלוסיה מקומית נדחקת החוצה כשהשכונה מתייקרת, היא סכנה ברורה ונוכחת. "יפו זה דוגמה קלאסית", היא מסבירה. "זו הייתה שכונה עממית, עכשיו זה אזור נחשק עם קרקעות יקרות. התוצאה? האוכלוסייה המקורית כבר לא יכולה להרשות לעצמה לגור שם".

אחד מהפתרונות, לדבריה, הוא תמהיל מגוון וטופולוגיות בנייה מגוונות. "צריך לייצר שילוב של בנייה נמוכה וגבוהה עם גדלים שונים של דירות", היא מפרטת. "תחשבו על אנשים שירשו דירות ופתאום מוצאים את עצמם במגדל עם אלף שקל תחזוקה בחודש – הם פשוט לא יכולים לעמוד בזה. לכן אנחנו מנסים לייצר עבורם אפשרויות אחרות: שילוב של בנייה נמוכה יותר עם עלויות תחזוקה סבירות, שתאפשר להם להישאר בשכונה".

כל זאת בנוסף להיבטים אחרים כמו שילוב דיור בר השגה, שיתוף הציבור, הגנה על דיירים קיימים באמצעות הסכמים מחייבים, וחיזוק כלכלה מקומית וקהילה.

"בשימור לא הכל זה שחור או לבן, יש עוד גוונים", מדגישה זרייק סאלם. מסתבר שלעיתים שימור הוא למעשה שיפור. "אם חסרים בשכונה אלמנטים מסוימים כמו שטחים פתוחים, אז החובה שלנו היא לייצר אותם כדי לשפר את הקיים".

ומה קורה כשיש קונפליקט בין הישן לחדש? "קונפליקט בהחלט קיים", היא מודה. "אתה בא למקום שיש לו היסטוריה ויש לו אופי ויש לו נראות מסוימת, ואתה בא עם צרכים חדשים של העולם המודרני. אבל אדריכלות זה עולם של פתרונות יצירתיים – אנחנו מוצאים דרכים לשלב בין הדברים".

הפרויקט ברחוב אלנבי בתל אביב הוא דוגמה מושלמת: "כשיש בניין לשימור, כל הגישה שלנו משתנה", מסבירה זרייק סאלם. "הבניין החדש שאנחנו מתכננים לצד הבניין לשימור עובר התאמה מלאה – החומרים, הגובה, אפילו המרווחים בין החלונות. כל האלמנטים מתוכננים כך שיתאימו ויבליטו את הבניין ההיסטורי".

ומה קורה כשמוסיפים קומות למבנה היסטורי? "אנחנו משחזרים אלמנטים מקוריים ומשקמים את החזית. העיקרון המנחה הוא תמיד להדגיש את הערך ההיסטורי, לא להתחרות אתו".

"זה לא עוד מוצר, זה בית שמישהו הולך לגור בו"

הצורך בשימור של המרקם החברתי בשכונות שונות מוביל למעורבות של יועצים חברתיים בפרויקטים רבים. אותם יועצים מסייעים למשל לגשר על פערים עם קשישים המתגוררים במקום או עם דוברי שפות אחרות, ועוזרים לשמור על הקהילה הקיימת. "אנחנו בונים קהילה ולא בטון", היא מדגישה. "בסוף אנשים גרים שם. זה בית שמישהו הולך לגור בו, ולא סתם עוד מוצר שאני מוכרת".

"הדבר שאני הכי אוהבת הוא לשמור על האופי של מקום קיים", אומרת זרייק סאלם לקראת סיום. "אני לא אוהבת לבוא וליצור משהו שהוא זר לסביבה".

הגישה שלה כוללת תשומת לב לפרטים הקטנים: צבעים אופייניים לשכונה, חומרי בנייה מקומיים, גובה הבניינים הקיים, ואפילו צמחיה שהשתרשה במקום. "בסוף יש מישהו שיוצא כל בוקר לעבודה. צריך לחשוב איך הוא הולך ברחוב וחווה אותה, ואיך הוא מרגיש כשהוא מסתכל על מה שנמצא סביבו". 

זרייק סאלם מספקת דוגמה נוספת: "בפרויקט המרי בגבעתיים יש אבן כורכר מקומית, זו אבן שאנחנו מתכננים לשמור אותה ולהשתמש בה בפיתוח שטח של הפרויקט העתידי".

וזה אולי בדיוק מה שהתחדשות עירונית צריכה להיות: לא מחיקה של העבר לטובת העתיד, אלא שילוב חכם, רגיש ומדויק בין השניים. בסופו של דבר, הערים המעניינות בעולם הן אלה שמצליחות לספר את הסיפור שלהן דרך הרחובות, הבניינים והעצים. גם אם יש מעליהם מגדל של 30 קומות.