החשדן, החששן והנוסטלגי: קווים לדמותם של סרבני פינוי-בינוי

בעולם ההתחדשות העירונית, הם הדמויות שכולם מנסים להימנע מהן: הסרבנים. אלה שעומדים בדרך של פרויקט שלם. אבל מה באמת מניע אותם, ואיך אפשר לגשר על הפערים?

התחדשות עירונית נתפסת לרוב כסיטואציה בה כולם זוכים (win-win): המדינה מייעלת את השימוש בקרקע ומשפרת את מלאי הדיור; הרשויות מחדשות שכונות ותיקות; והדיירים זוכים בדירות חדשות ומשודרגות.

אבל המציאות, כמו תמיד, מורכבת יותר. במתחם פינוי-בינוי טיפוסי חיים בממוצע כ-200 בעלי דירות מרקעים שונים, עם צרכים שונים ולעיתים רצונות סותרים. התוצאה: כמעט בכל פרויקט קיימת קבוצת התנגדות שיכולה לעכב או אף לטרפד את התהליך כולו.

"כשהציבור שומע 'פינוי-בינוי' הוא רואה בזה ברכה לכל הצדדים", אומר דרור מולכו, מנהל קשרי דיירים בקבוצת דוניץ אלעד. "אבל עבור חלק מהדיירים, החסרונות או אי-הוודאות גוברים על היתרונות, בעיקר בפן הרגשי. אנחנו קודם כל מאמינים בבניית אמון, בקרבה ובדיאלוג", מדגיש מולכו. "ברוב הפרויקטים שלנו הצלחנו להתקדם ללא תביעות נגד דיירים סרבנים. כשאני מבין את המניע האמיתי ויוצר אמפתיה, אני יכול למצוא פתרון כמעט לכל בעיה."

מלי דביר שפיר, אחראית קשרי דיירים בחברה, מגיעה מרקע טיפולי. "כשטורקים לי את הדלת, אני קודם כל מבינה שכל אחד מגיע עם החוויות שלו", היא מסבירה. "הדרך להגיע לדיירים ספקנים היא דרך המון תשומת לב אישית. אי אפשר לבוא לתהליך הזה עם נוקשות."

בשיחה עם הצוות, ביקשנו משניהם למפות לנו את הטיפוסים העיקריים של דיירים סרבנים – והדרכים להגיע אליהם. הנה חמשת הטיפוסים שהם אפיינו.

1. החושש משינויים

טיפוס זה חושש מעצם השינוי, ומעדיף להשאיר את המציאות כפי שהוא רגיל אליה. רוי אלישיב, מנהל פרויקטים בחברה שהביא מספר מתחמים ל-100% חתימות, מסביר: "בתהליך פינוי-בינוי, בניגוד לתמ"א 38, יש המון חוסר ודאות. מדובר בשינוי משמעותי בחיים של אדם. הוא חי בשלווה בבית שלו, מחובר לקהילה, יש לו את המכולת שלו ואת השגרה שלו – ואתה מספר לו על משהו חדש ויפה יותר שלא בהכרח מעניין אותו."

הפתרון: "להסביר לדיירים שהשינוי יהיה הדרגתי. מאוד עוזר לשתף אותם בתהליך התכנון, לעודד אותם לקחת חלק בעיצוב העתיד שלהם. לחבר אותם לקהילה ולבני משפחה, כך שלצד הפחד משינוי מתפתחת גם תקווה וחזון חדש."

2. החשדן

זהו דייר שמביע חוסר אמון בכלל מרכיבי התהליך: היזם, השכנים, הבנק וכיוב'. "בגלל כמה מקרי קיצון של קבלנים שפעלו בצורה פסולה, יש לדיירים לפעמים תחושה שמנסים לרמות אותם", מסביר מולכו. "הם חוששים מ'האותיות הקטנות'".

הפתרון: "עם דייר שחושד בכוונותיך אתה חייב להיות הכי כנה ופתוח. חשוב דווקא להעלות חסרונות וסיכונים, ולפרט איך אנחנו מקטינים אותם. להתעכב על האותיות הקטנות, ולבוא נקי משיפוטיות ופנוי לתהליך ארוך. זה ייקח הרבה יותר ממפגש או שניים עד שיחתמו."

3. הנוסטלגי

"לו דיירים שפעמים רבות גדלו בבית, אולי גידלו בו את ילדיהם – ויש להם קשר נוסטלגי עמוק לדירה כפי שהיא. "הקשר שלהם למקום הוא הרבה מעבר לפונקציונליות של דירה", מסבירה דביר שפיר. "הוא מלא בזיכרונות שאין להם תחליף. זה לא רק נוסטלגיה, יש לפעמים סיפורים קורעי לב. למשל משפחה ששכלה בן ויש לה חדר הנצחה בדירה. את מדברת עם הדייר על הבינוי והערבויות, אבל הוא לא שם – הוא חושב על חדר ההנצחה."

הפתרון: "במקרים כאלה אין מקום לשום לחץ. מה שאנחנו עושים הוא להיכנס איתם לזיכרון ולהנצחה, ממש להיות איתם בזה. רק מתוך המקום הזה אפשר להתחיל לחשוב יחד איך נשמר את הזיכרונות, איך נשלב את זה בקהילה החדשה, ואיך נלווה אותם צעד אחר צעד למעבר שבו יישאר מקום יציב ובטוח לזיכרון".

4. זה שרוצה יותר

"אלו דיירים שחושבים שמגיע להם יותר – יותר מטרים, שתי דירות, אפילו שלוש", מספר אלישיב. "הם רואים יזם גדול ואומרים – 'יש הרבה בשר בפרויקט, וזו ההזדמנות גם שלי להרוויח'. לא תמיד זה מגיע ממקום של סחטנות. מניסיוני, בדרך כלל זה נובע מאי הבנה של התחום וגבולות הגזרה האפשריים. כשדייר קורא כתבה על מתחם אחר שבו בעלי הדירות קיבלו שתי דירות, טבעי שירגיש שלא נותנים לו מספיק. הוא לא יודע ששם יש נסיבות מיוחדות, כמו תוכנית ישנה או קו רכבת קלה."

הפתרון: "במקרה שלנו בדוניץ אלעד הדרך העיקרית היא להסביר את נושא הרווחיות העודפת ואיך היזם חולק בה עם הדיירים (ר' כתבה נפרדת). כל עוד יש לדייר אמון באנשי המקצוע ובעירייה, הוא יוכל לאמת את הדברים ולהבין שהתמורה המוצעת היא הוגנת."

5. זה שחושש מהתהליך

זה טיפוס שרלוונטי בעיקר לאנשים מבוגרים יותר. דביר שפיר: "הדבר העיקרי שמטריד אותם הוא המעברים – איפה הם יהיו בתקופת הבנייה. הם מסתכלים על התהליך במבט מפוכח, מבינים שהוא יארך כמה שנים שבהן יצטרכו לחיות במקום אחר, ולא בטוחים שזה שווה את המאמץ בשלב זה של חייהם."

הפתרון: לדברי מולכו הדרך היא להרגיע אותם באמצעות דוגמאות מפרויקטים אחרים. "אני לוקח אותם לפרויקט קריית האומנים בראשון לציון. בעבר זה היה שיכון סלע, עם בעיות פשיעה והזנחה קשה, והיום אתה עומד בדירה ורואה את השיכונים הישנים מצד אחד ואת הבניינים החדשים מצד שני. במבט אחד אתה מבין את המשמעות של ההתחדשות העירונית. אתה פוגש דיירים שחששו ועברו את התהליך, והם מספרים שגם אם היה קשה ומורכב – זה היה שווה בסופו של דבר."

מאחורי כל התנגדות עומד אדם עם סיפור

כל חברי הצוות מדגישים כי הם לא ממהרים לרוץ לבתי משפט כדי להילחם בדייר סרבן, ועושים זאת רק לאחר שמיצו את האופציות האחרות והתקדמות הפרויקט עומדת בסכנה.

"בסופו של דבר, הצלחת פרויקט פינוי-בינוי תלויה בשילוב בין קידום התהליך לבין הבנה והכלה של הקשיים האנושיים הכרוכים בו", מדגיש מולכו. "האתגר הוא לזכור שמאחורי כל התנגדות עומד אדם עם סיפור, זיכרונות וחששות אמיתיים".

ודביר שפיר מסכמת: "המפתח הוא הקשבה ויצירת אמון – מילים פשוטות אך מורכבות ליישום בעולם של התחדשות עירונית".