דילמת היזם: לבנות לבד או להיעזר בקבלן חיצוני?

מהמחסור בעובדים פלסטינים, דרך החרם הטורקי ועד מנהלי עבודה שגויסו למילואים: 2024 הציבה שורת אתגרים בפני חברות היזמות וחידדה את השאלה: מה עדיף, לבנות לבד או להיעזר בקבלן חיצוני? לניר גוטמן, סמנכ"ל ההנדסה בדוניץ-אלעד, התשובה ברורה: "רק מי שבונה לבד חסין לשינויים"

פועל בניין (אילוסטרציה). צילום: pexelsפועל בניין (אילוסטרציה). צילום: pexels

מגיפה מסתורית, אינפלציה משתוללת ומלחמה עם אלפי הרוגים: אם יש משהו שאפשר ללמוד מהשנים האחרונות הוא שסיכונים מתממשים. מי שתמיד מרגיש אותם על בשרו הוא שוק הנדל"ן שחווה מהר ובעוצמה כמעט הכל: מפועלים פלסטינים שמפסיקים להגיע בגלל המצב הביטחוני ויכולים לשתק אתרי בנייה שלמים, ועד חומרי גלם שמתייקרים ועלולים להוביל לפשיטות רגל של קבלנים.

שלל הסיכונים מציבים שורת אתגרים בפני כל השחקנים בשוק הנדל"ן, ובמיוחד בפני חברות היזמות שצריכות להמר איפה לשים את הז'יטונים שלהן. בחלוקה גסה, קיימים שני מודלים של חברות יזמות: מודל של חברות שיוזמות את הפרויקט ובונות אותו בעצמן, ומודל של חברות שמותירות את הבנייה לקבלן חיצוני. הסיכונים שבדרך מחדדים את השאלה מה עדיף: לבנות לבד או להיעזר בקבלן חיצוני?

"באמצע המלחמה הבאנו מנהלי עבודה מהפנסיה"

"ברור שחברה יזמית שבונה לבד עדיפה", משיב בלי היסוס ניר גוטמן, סמנכ"ל ההנדסה של דוניץ-אלעד. "אם אתה תלוי בקבלן חיצוני הוא יכול לפשוט פתאום רגל, ומאוד קשה להחליף אותו באמצע העבודה, במיוחד שאתה מחויב בחוזים ללוחות זמנים ועל כל איחור משלם קנסות". 

לדברי גוטמן, "פעם באחד הפרויקטים התחלף לנו קבלן באמצע העבודה, ועד היום אנחנו מלקקים את הפצעים". הוא מציין כי יזם שתלוי בקבלן חיצוני נתון בחוסר ודאות. "הקבלן יכול לדרוש פתאום באמצע הבנייה כספים נוספים על תוספות, ואז יכול פתאום להפסיק לעבוד, לעשות שביתה איטלקית. הכוח נמצא בידיים שלו, ותמיד עדיף להיות תלוי רק בעצמך. מי שבונה לבד חסין לשינויים".

לטענת גוטמן, ליזם המשמש גם כקבלן יש תמריץ לבנות באיכות גבוהה. "אתה היזם, וזה המוניטין שלך שעל השולחן", הוא פוסק. לדבריו, יזם שהוא קבלן "רוצה שהדייר יחזור אליו ויקנה עוד דירה בעתיד, ורוצה גם לחסוך את כאב הראש שלאחר מכן כי אחרי שהוא מוסר את הדירה הוא 'נשוי לה' עוד 7 שנים בגלל חוק המכר".

החברה שבה עובד גוטמן, דוניץ-אלעד, היא קצת חריגה בין יזמיות הנדל"ן. היא נוצרה כתוצאה ממיזוג שהתרחש לפני כשנתיים בין שתי חברות: אלעד מגורים ישראל החדשה, שהיתה חברה יזמית שעבדה עם קבלנים חיצוניים, ואחים דוניץ, שיזמה פרויקטים ובנתה אותם בעצמה.

"כעת פועלת החברה בשני הכובעים", מסביר גוטמן. לדבריו, בפרויקטים שהחלו מלפני המיזוג היא ממשיכה לעבוד עם קבלנים חיצוניים, ובפרויקטים חדשים היא משמשת גם כקבלן הביצוע.

מלחמת חרבות ברזל הציבה בפני כל חברות הנדל"ן, ובכלל זה דוניץ-אלעד, אתגר גדול לאחר שברגע אחד הוקפאה כל עבודת פועלי הבניין הפלסטינים באתרי הבנייה. "תוך יום כל אתרי הבנייה היו משותקים, כי מתוך בערך 90 אלף עובדים זרים בענף, 70 אלף הם פלסטינים", אומר גוטמן.

ומה קרה אצלכם?

"אנחנו כמעט לא חווינו פגיעה, משום שרוב העובדים הם שלנו ואינם פלסטינים. תוך זמן קצר מצאנו מחליפים. למשל, היה לנו בניין בגבעת שמואל שמסרנו חודש וחצי לפני הזמן, ואתר באשדוד שגם אותו למרות המלחמה נמסור לפני הזמן".

לטענת גוטמן, "בפועל הרגשנו במלחמה רק מכה קלה בכנף". הוא מודה כי הקושי האמיתי נגע למציאת חלופות למנהלי העבודה הישראלים המנוסים שגויסו למילואים. "זו בעיה שהיתה לכל החברות, והיינו צריכים לחשוב מחוץ לקופסה", הוא אומר. "הבאנו אנשים עמוק מהפנסיה. היה אצלי מנהל עבודה בן 70 שחזר לעבוד".

שולטים בזמנים, לא מפחדים מפשיטות רגל: יזמים שבונים לבד לעומת כאלה שנעזרים בקבלן חיצוני

יזמים שבונים לבדיזמים שנעזרים בקבלן חיצוני
מודל תפעולישליטה רבה יותר על האיכות ולוחות הזמניםחיסכון בעלויות כוח אדם
במי תלוייםרק בעצמםבגחמות של הקבלן
סכנת פשיטת רגל של הקבלןלא רלוונטיתקשה ומטרידה
מי מעסיק את פועלי הבנייןהיזם עצמוהקבלן החיצוני
רגישות לשינויים בלתי צפוייםנמוכה, יכולים לפתור בעיות לבדגבוהה, בגלל רווחיות נמוכה יחסית של הקבלן 
מי הם פועלי הבנייןעובדים קבועים של היזם, ותיקים, מיומנים יחסיתזמניים, צעירים, מתחלפים ולעיתים לא מנוסים
עלויות כוח אדםגבוהותנמוכות

 

פועל בניין (אילוסטרציה). צילום: pexelsפועל בניין (אילוסטרציה). צילום: pexels

"קבלנים לא יוכלו לספוג התייקרויות מהחרם הטורקי"

הפריבילגיה שיש לחברת יזמות שבונות לבד להיות תלויות רק בעצמן שירתה אותן גם כאשר יום בהיר אחד החליט נשיא טורקיה, רג'פ טאיפ ארדואן, להטיל חרם על ישראל ולעצור את ייצוא כל הסחורות.

"משמעות החרם הטורקי היא שמחירי הברזל והבטון הולכים מאוד לעלות", אומר גוטמן. "קבלן שהתחייב לעבודה כלשהי והרווח שלו נע סביב 5% נמצא במלכוד. מצד אחד הוא מחויב לחוזה, ומצד שני הברזל והבטון אלה רוב העלויות שיש לו בבניין. הוא עלול לפשוט רגל".

מה יעשה קבלן כזה?

"הוא לא ימשיך בביצוע העבודה. הוא יחפש דרך לצאת ממנה, מה שיכול להוביל את כל הפרויקט להליך משפטי ולתקוע אותו לשנים. לנו כחברה יזמית שמרוויחה מהמכירה, ולא מהביצוע, יש הרבה יותר גמישות, ואנחנו יכולים לספוג שינויים כאלה".

יתרון נוסף, שלדברי גוטמן נהנות ממנו חברת יזמות שבונות בעצמן, נוגע ליכולת שלהן לבחור לבד את כוח האדם. "היו לי מקרים שהביאו לי צוות של חבר'ה צעירים עם ניסיון של שנה או שנתיים, שלא סיימו אפילו סבב של בניין אחד", הוא אומר. "בניגוד לקבלנים שמגייסים עובדים צעירים בלי ניסיון, אני לא אקח ילד בן 27 שינהל לי פרויקט של מיליונים".